Schönheitsreparaturen

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Mietrecht von A-Z

Wer hat nicht schon davon gehört, bzw. sie selbst vorgenommen: die Schönheitsreparaturen. Umfasst sind hiervon vor allem das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Abgedeckt sind auch sog. vorbereitende Arbeiten, wie bsw das Entfernen von Dübeln und das Verschließen der so entstehenden Löcher als Vorarbeit zum Streichen der Tapeten. Auch das bloße Entfernen der Tapeten ist eine Renovierung in diesem Sinne. Nicht abgedeckt ist z.B. das Abschleifen des Parketts.Übrigens: der Mieter ist nicht verpflichtet, Renovierungsarbeiten von einem Fachbetrieb vornehmen zu lassen. Er kann dies auch selbst tun, solange die Arbeiten fachgemäß ausgeführt werden. Anders lautende Verpflichtungen sind unwirksam.

Meist ist die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag geregelt. Der Grund hierfür liegt in § 535 Abs.1, 538 BGB, wonach grundsätzlich der Vermieter für den Erhalt des Mietobjektes in einem mietvertraglichen Zustand verantwortlich ist. Um diese Verpflichtung zu umgehen, wurden in den meisten Mietverträgen Klauseln eingefügt, die die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen. Früher wurde im Gegenzug hierfür eine geringer Miete vereinbart. Ein Entgegenkommen, welches heutzutage nicht mehr der Regel entspricht. Mit den Schönheitsreparaturen wurden oft auch Endrenovierungsklauseln vereinbart, welche den Mieter bei Auszug verpflichteten, die Wohnung erneut zu renovieren.

Alexandros Kakridas
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Genau diese Vereinbarungen verursachen seit einiger Zeit Probleme auf beiden Seiten der Mietparteien. Mit Urteil vom 23.06.2004 entschied der BGH erstmals, dass mietvertragliche Klauseln mit einem sog. „starren Fristenplan“ unwirksam seien. Zur Erklärung: Sobald in einem Mietvertrag eine Klausel formularmäßig genutzt wird (was sogar schon bei nur einer Verwendung gegeben sein kann), unterliegt sie einer Überprüfung dahingehend, ob eine Vertragspartei durch die Verwendung der Klausel unangemessen benachteiligt wird. Dies wurde vom BGH dann angenommen, wenn die Schönheitsreparaturklausel Formulierungen wie „spätestens, mindestens, innerhalb, übliche Fristen“ u.ä. enthielt. In diesen Fällen, so der BGH, wurde dem Mieter eine Renovierung auferlegt unabhängig vom Zustand der Wohnung. Dies wurde als unzulässig angesehen und seitdem von der Rechtsprechung ständig bestätigt. Gleiches gilt seitdem für die Endrenovierungsklausel, sofern auch diese unabhängig vom Zustand der Wohnung formuliert ist. Auch die sog. „Abgeltungsklauseln“, also Klauseln, nach denen der Mieter bei Auszug die Renovierung anteilig zu zahlen hat, sind unwirksam, wenn sie unabhängig vom Zustand der Wohnung formuliert werden.

Als Folge dieser Rechtsprechung dürfte die Mehrzahl der Mietverträge vor 2004 hinsichtlich der Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sein. Der BGH hat in diesem Zusammenhang auch entschieden, dass eine unwirksame Klausel ersatzlos entfällt und damit der Vermieter wieder verantwortlich ist für den Zustand der Wohnung. Eine Folge, die einem Vermieter durchaus große finanzielle Nachteile einbringen kann.

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Mit diesen Ausführungen ist nur ein Teil der Problemfelder die Schönheitsreparaturen betreffend angesprochen. Die Frage, ob Individualvereinbarungen wirksam sind, welchen Effekt ein Summierungseffekt bei Zusammentreffen mehrerer Klauseln hat oder wie es sich im Falle einer Gewerberaummiete verhält, würde den Rahmen dieses Ratgebers sprengen.

Es empfiehlt sich daher, bestehende oder neue Mietverträge auf ihre Wirksamkeit hin überprüfen bzw. formulieren zu lassen, um rechtliche Sicherheit für die Zukunft zu erhalten.

Gerne ist die Kanzlei Recht und Recht in Kronberg (Großraum Frankfurt am Main) bereit, Ihren Mietvertrag entsprechend zu überprüfen, sowie Ihnen in allen Angelegenheiten des Mietrechts umfassend beratend zur Seite zu stehen.

Dieser Mietrechts-Ratgeber ist der sechste einer zwölfteiligen Reihe von Ratgeberartikeln. Sie sollen einen umfassenden Überblick über das Mietrecht gewähren und erscheinen jeweils einmal im Monat. Der nächste Ratgeber erscheint in vier Wochen und behandelt das Thema „Mietminderung“.


RA Alexandros Kakridas

Der Autoren ist Sozius der Rechtsanwaltskanzlei Recht-und-Recht in Kronberg (Großraum Frankfurt am Main) und berät und vertritt Unternehmer und Privatmandanten in allen Fragen des gewerblichen und privaten Mietrechts.
Bei Anregungen oder Fragen zu diesem Themenkomplex können Sie eine unverbindliche E-Mail direkt an die Adresse kakridas@recht-und-recht.de senden. Weitere Informationen erhalten Sie auch auf der Internetseite http://www.recht-und-recht.de .

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