Schlüsselfertigbau im Baurecht

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Baurecht, Architektenrecht Rubrik, Schlüsselfertighaus, Schlüsselfertigbau, pauschal, vollständig, funktionsfähig

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Was bedeutet Schlüsselfertigkeit?

Schlüsselfertigbau bezeichnet als Unterform des Pauschalpreisvertrags die vollständige Erstellung eines Objekts durch einen Unternehmer zu einer pauschalen Vergütung. Vereinbart sind in der Regel alle Leistungen, die für die Erreichung der Schlüsselfertigkeit nach den anerkannten Regeln der Technik für ein zweckgerechtes und mangelfreies Bauwerk erforderlich und vorhersehbar sind (Werner/Pastor, Der Bauprozess, 15. Aufl. 2014, Rn. 1533). Verkörpert sind die anerkannten Regeln der Technik - oft aber nicht nur - in harmonisierten europäischen Normen.

Schlüsselfertigkeit richtet sich nach dem Vertragsinhalt

Die Frage, was unter dem Begriff „Schlüsselfertigkeit” zu verstehen und damit Leistungsziel beziehungsweise Leistungsinhalt sein soll, ist nach den gesamten vertraglichen Vereinbarungen und ggf. der Leistungsbeschreibung (Leistungsverzeichnis, Pläne und so weiter) zu beurteilen und im Zweifel durch Auslegung der Vertragsunterlagen und gegebenenfalls weiterer Absprachen nach den §§ 133, 157 BGB festzustellen. Besser sind freilich präzise Verträge, die wenig Raum für Auslegung lassen. Auslegung ist Kaffeesatzleserei.

Andreas Neumann
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Baurecht, Kaufrecht, Nachbarschaftsrecht
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Bau muss vollständig funktionsfähig sein

Das zu errichtende Objekt muss nach fachlicher Meinung vollständig und funktionsfähig sein, BGH BauR 1984, 395, 396. Die Schlüsselfertigkeitsklausel ist eine der drei Unterformen der Vollständigkeitsklauseln. Sie bestimmt, dass zum Leistungsumfang des Auftragnehmers „alles was notwendig ist” gehört (Roquette, NZBau 2001, 57, 58).

Welche Kosten sind bei Schlüsselfertigkeit erfasst?

Erfasst sind die regelmäßigen Kosten der Bauausführung, beispielsweise Aushub und Verfüllung der Baugrube (BGH BauR 1984, 61), Aufbringung einer Nutzschicht aus Estrich oder Kunstharz auf der Betonbodenplatte einer Lagerhalle (OLG Düsseldorf BauR 1996, 396), eine den anstehenden Wasserverhältnissen entsprechende Kellerabdichtung (OLG Celle BauR 1998, 801), die Einholung der nach Sachlage notwendigen Informationen, um eine ordnungsgemäße Entwässerung zu gewährleisten (BGH BauR 2001, 1254), die Verlegung einer Ringdrainage (LG Nürnberg-Fürth NJW-RR 1989, 668) sowie der Anschluss des Grundstücks an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen (OLG Koblenz BauR 2003, 721).

Es besteht beim Schlüsselfertigbau zwar eine Vermutung für einen pauschalen Leistungsumfang. Diese Vermutung kann aber widerlegt werden. Haben die Parteien den Umfang der geschuldeten Leistungen vertraglich detailliert festgelegt und damit gerade nicht pauschaliert, werden später geforderte oder notwendige Zusatzarbeiten nicht vom Pauschalpreis erfasst und können vom Besteller nur gegen zusätzliche Vergütung verlangt werden, OLG Koblenz, BauR 2008, 2092.

Rechtsanwalt Dr. Andreas Neumann
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