Schimmel in der Eigentumswohnung - Ausweg für Vermieter

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Immobilienrecht, Wohnungseigentum Rubrik, Schimmel, Eigentumswohnung, Feuchtigkeit, Gemeinschaftseigentum, Hausverwaltung

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Wie der Vermieter einer Eigentumswohnung die finanziellen Folgen eines Schimmelbefalls der Wohnung abwälzen kann

Bei baulichen Mängeln ist Vermieter zur Instandsetzung verpflichtet und Mietminderung möglich

Ist eine Wohnung erst einmal durch Feuchtigkeit belastet und zeigen sich erste Schimmelspuren, ist der Streit zwischen Vermieter und Mieter bereits vorprogrammiert. Dem Mieter ist hierbei zu Recht daran gelegen, die Nutzbarkeit der Wohnung wieder herzustellen, er hat daher ein erhebliches Interesse daran, dass die Schimmelspuren zeitnah beseitigt werden. Geschieht dies nicht, hat dies eine zum Teil beachtliche Mietminderung zur Folge.

Der Vermieter hingegen steht in der Regel vor einem Dilemma. Denn ob der Schimmel nun auf bauliche Gegebenheiten oder aber auf ein falsches Nutzungsverhalten zurückzuführen ist, kann in der Regel weder Vermieter noch der beratende Rechtsanwalt abschließend und rechtssicher beurteilen. Auch ein außergerichtliches Gutachten hilft in der Regel nicht viel weiter, da ein solches Privatgutachten nicht gerichtssicher ist und daher die endgültige Entscheidung einem gerichtlichen Gutachten vorbehalten bleibt.

Maximilian A. Müller
seit 2007 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rathausplatz 1
76829 Landau
Tel: 06341 - 91 777 7
Web: www.seither.info
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Aufenthaltsrecht, Internetrecht, Miet und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht

Anders ist die Situation bei vermieteten Eigentumswohnungen

Die Beweissituation stellt sich nach der derzeit herrschenden Rechtsprechung hierbei so dar, dass in einem ersten Schritt der Vermieter nachweisen muss, dass der Schimmel keine baulichen Ursachen hat. Ist dem Vermieter dieser Nachweis vollständig gelungen, obliegt es dem Mieter ebenfalls nachzuweisen, dass der Schimmel nicht durch sein Fehlverhalten entsteht. Schafft dies der Mieter, so verbleibt es dabei, dass die Verantwortlichkeit für die Mangelbeseitigung bei dem Vermieter liegt. Dies bedeutet: Sobald bauliche Ursachen eine Rolle spielen, ist der Vermieter zur Instandsetzung verpflichtet und eine Minderung der Miete kommt in Betracht.

Auch wenn diese Situation für Vermieter sehr unbefriedigend ist, bietet sich für Vermieter von einer Eigentumswohnung ein Ausweg, der u.a. in einer Entscheidung des LG München I vom 15.10.12 aufgezeigt wurde.

Bei Eigentumswohnungen findet sich Schimmel meist an Gemeinschaftseigentum

Bei einer Eigentumswohnung ist zu berücksichtigen, dass etwaige bauliche Mängel, die zur Entstehung von Feuchtigkeit führen, fast ausschließlich in solchen Gebäudeteilen zu finden sind, die Gemeinschaftseigentum darstellen. Insbesondere unzureichende Dämmungen der Außenhülle oder aber auch zugige Fenster sind oft als Ursachen für Feuchtigkeit anzusehen. Bei diesen Gebäudeteilen ist häufig jedoch die Gemeinschaft - nicht aber Eigentümer der einzelnen Wohnung - zur Instandsetzung verpflichtet.

Liegt die Schadensursache im Gemeinschaftseigentum, muss der Verwalter diese beseitigen

Zeigt ein Vermieter daher einen Schimmelbefall an, so ist der Verwalter der Gemeinschaft dazu verpflichtet, den Schaden zu besichtigen und anschließend die notwendigen Maßnahmen in die Wege zu leiten. So hat der Verwalter z.B. zunächst die Schadensursache selbst zu untersuchen. Fehlt die Fachkenntnis für eine abschließende Beurteilung der Schadensursachen, so muss der Verwalter eine Eigentümerversammlung in die Wege leiten, um die übrigen Eigentümer über die Schäden zu informieren und diesen die Möglichkeit zu geben, über die weiteren Maßnahmen zu entscheiden. In Betracht kommt hier insbesondere die Beauftragung eines Gutachtens zur Feststellung der Schadensursachen. Nur dann, wenn ohne Weiteres feststeht, dass der Schaden nicht vom Gemeinschaftseigentum stammt, könnte der Verwalter auf entsprechende Maßnahmen verzichten. Da die Ursachen in der Regel streitig sind, dürfte eine solche Situation allerdings eher selten sein.

Kommt der Verwalter der Beseitigung nicht nach, muss er dem Vermieter Schadensersatz leisten

Nimmt der Verwalter diese Maßnahmen nicht vor, so haftet er selbst für den entstehenden Schaden. In dem zitierten Urteil des LG München I wurde der Verwalter, der nach einer Besichtigung die ungeprüfte Behauptung aufstellte, dass der Schaden durch ein fehlerhaftes Verhalten der Mieterin entstand, dazu verurteilt, dem Vermieter fast sämtlichen Schaden auszugleichen. Hierzu gehörten die Kosten eines späteren Mietausfalls nach einer fristlosen Kündigung der Mieterin sowie die zu Recht ausgesprochene Mietminderung. Dem Verwalter wurde lediglich ein geringer Zeitraum zugebilligt, da auch bei einem ordnungsgemäßen Vorgehen der Verwaltung bis zur Instandsetzung etwas Zeit vergehen würde.

Für Vermieter von Eigentumswohnungen bedeutet dies:

Unmittelbar nach Auftreten des Schimmels und der Rüge des Mieters sollte die Hausverwaltung in Kenntnis gesetzt und zur Feststellung der Ursachen und gegebenenfalls zur Beseitigung aufgefordert werden. Wird die Verwaltung nicht tätig, so kann der Vermieter den Streit mit dem Mieter über die Schimmelursachen führen. Stellt sich hierbei letztlich über ein Gutachten heraus, dass die Ursache im Lüftungsverhalten führt, wird der Vermieter einen Rechtsstreit mit der Mieterin gewinnen. Stellt sich heraus, dass der Schimmel tatsächlich bauliche Ursache hat, so bestehen gute Aussichten, seine Kosten und Schäden bei der Hausverwaltung geltend machen zu können, wenn diese nicht aktiv wurden.

Notwendig ist allerdings, dass der Vermieter auch die Hausverwaltung zeitnah über die bestehende Auseinandersetzung in Kenntnis setzt, um dieser die Möglichkeit zu geben, die erforderlichen Maßnahmen zu veranlassen.

RA Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Landau
Guten Tag Herr Müller,
ich habe Ihren Artikel "Schimmel in der Eigentumswohnung - Ausweg für Vermieter" gelesen und würde darüber gerne mit Ihnen sprechen.
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Leserkommentare
von discipulos am 05.03.2015 21:04:56# 1
Einige wenige Messgeräte und Daten der Raumbeheizung (aus der Heizkostenabrechnung) lassen in den meisten Fällen die Ursache von Schimmelbildung ohne teures und ggfls zweideutiges Gutachten abschätzen.
Daten zur Raumbeheizung lassen im Vergleich zu anderen Räumne eine unterdurchschnittliche Beheizung erkennen, wie sie bei Schlafzimmern häufig ist.
Steht dann noch die Tür auf, breitet sich feuchte Wohnluft aus anderen Räumen in das kältere Zimmer aus und kondensiert im Bereich von Kältezonen, wie Fensterleibung und Außenwänden, zumal wenn bei letzteren die Zirkulation durch Möbel oder Vorhänge behindert ist.
Mit einem Datenlogger für 50 € lassen sich Temperatur und Feuchte aufzeichnen. Gut geeignet sind Geräte mit Tochteranzeigen, so dass man ein Profil mehrerer Räume erstellen kann.
Lüftungen können - nach Häufigkeit und Uhrzeit - im Kurvenbild, das die software ohne Schwierigkeiten im PC herstellt, durch kurzfristigen Temperatur- und Feuchteabfall ablesen. Gewinnt man den Eindruck, dass der Bewohner die Heizgewohnheiten im Bewusstesein der Messkontrolle angepasst hat, kann man die kritischen Stellen mit dem Laserpyrometer
( 60.70 € ) untersuchen, ob Wärmebrücken vorhanden sind oder in den von Schimmel befallenen Bereichen unter Normbedingungen ( 20 Grad und 50 %rel Feuchte ) Schimmeltemperaturen unter 12,6 Grad auftreten. Dann liegt mit großer Sicherheit eine Wärmebrücke als bauliche Ursache vor, anderenfalls kann das Wohnverhalten die Ursache sein.
Mit wenig Mühe hat man genug Daten zusammen, um sich ein recht zuverlässiges Bild zu machen, ob bauliche Gegegebenheiten, Besonderheiten der Möblierung oder unzureichendes Lüftungsverhalten in Betracht zu ziehen sind.
    
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