Schimmel Teil 7: Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung des Mieters wegen Schimmel

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Vermieter sollte vor der Kündigung vom Mieter eine Abmahnung erhalten

Eine berechtigte fristlose Kündigung durch den Mieter wegen Schimmelbefalls ist nur dann möglich, wenn durch die Schimmelbelastung eine derart hohe Beeinträchtigung vorliegt, dass der Mieter deswegen nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist warten kann, sondern gezwungen ist, das Mietverhältnis sofort zu beenden.

Der Mieter kann zum Beispiel fristlos kündigen, wenn der Mieter es nachweisen kann, dass der in der Raumluft vorhandene Schimmel nachweislich zu Erkrankungen der Bewohner geführt hat. Dann hat der Mieter nach Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg in einem Urteil vom 9.7.2007 (Aktenzeichen 203 C 607/06) ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.

Der Mieter darf das Mietverhältnis gegebenenfalls auch dann fristlos kündigen, wenn lediglich Verdachtsmomente für eine toxische Belastung des Schimmels vorliegen. Die Benutzung der Wohnung muss wegen des Schimmelbefalls mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden sein. Eine Gesundheitsgefährdung ist gegeben, wenn ein Gesundheitsschaden ernsthaft in Frage kommt. Eine Erkrankung von Bewohnern oder Mietern ist nicht notwendig. Diese Gesundheitsgefährdung kann regelmäßig nur mit einem toxikologischen Gutachten nachgewiesen werden. Es muss nachgewiesen sein, dass in wichtigen Funktionsräumen und/oder den Haupträumen ein toxischer Schimmel (in toxischer Menge) auftritt. Bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen (Frage 6: Was muss der Mieter beweisen, damit das Gericht eine Mietminderung feststellt? Wie ist die Beweislastverteilung vor Gericht?) kann der Mieter dann fristlos kündigen.

In den meisten Fällen ist es unbedingt erforderlich, dass der Mieter dem Vermieter vor der fristlosen Kündigung erfolglos eine Abmahnung erteilt. In der Abmahnung muss der Mieter den Zustand genau bezeichnen und den Vermieter auffordern, den Schimmelbefall zu beseitigen. Reagiert der Vermieter nicht oder wird die Gefahrenquelle nicht beseitigt, hat der Mieter das Recht, das Mietverhältnis nach einer angemessenen Abhilfefrist fristlos zu kündigen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.4.2007, Aktenzeichen: VIII ZR 182/06, lesenswert: Amtsgericht Duisburg-Hamborn, Urteil vom 17.2.2009, Aktenzeichen: 6 C 414/08).

Ausnahmsweise braucht man für eine fristlose Kündigung wegen Schimmelbefalls keine Abmahnung, wenn durch den Schimmel in der Wohnung Mieter lebensbedrohlich erkrankt sind (Landgericht Berlin, Urteil vom 20.1.2009, Aktenzeichen: 65 S 345/07).

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