Schadensersatzansprüche bei vorgeschobener Eigenbedarfskündigung

Von Rechtsanwalt

Diplom - Jurist (Universität Augsburg) Michael Kohberger

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Schwerpunkte: Urheberrecht, Strafrecht, Vertragsrecht, Arbeitsrecht (Arbeiter und Angestellte), Internet und Computerrecht, Mietrecht, Straßenverkehrsrecht.

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Die Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarf ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dann zulässig, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt, dass eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt sein kann ( BGH Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09).

Voraussetzung für ein berechtigtes Interesse an der Kündigung ist allerdings stets, dass der Vermieter den Selbstnutzungs- oder Überlassungswunsch ernsthaft verfolgt. Die Begründung des Eigenbedarfs muss vernünftig und nachvollziehbar sein. Dies ist z. B. bei persönlichen Veränderungen wie Arbeitsplatzwechsel, Heirat,
Kinderwunsch oder auch beim Zusammenleben in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft gegeben.

Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet ( BGH Urteil vom 16.12.2009 Az: VIII ZR 313/08; BGH Urteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 231/07). Der klassische Fall des vorgetäuschten Eigenbedarfs ist, wenn der Eigenbedarf  nicht besteht bzw. nicht realisiert werden soll. In Fällen in denen der Eigenbedarf zwar besteht und auch ausgeübt werden soll, die Gründe aber für die Kündigung nicht ausreichen, spricht man von nicht gerechtfertigtem Eigenbedarf. Zu denken wäre hier z. B. an die Inanspruchnahme einer großen Villa für den gerade volljährig gewordenen Sohn ohne Einkommen oder an die Kündigung der Wohnung nur wegen sporadischer Nutzung als Ferienwohnung.

Der vom Vermieter zu ersetzende Schaden umfasst gemäß § 249 BGB z.B. die Rechtsanwaltskosten, Gerichtsgebühren, Detektivkosten, Umzugskosten und ggf.  auch die erhöhte Miete.      

Wird der behauptete Selbstnutzungswunsch nach der Räumung  nicht realisiert, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist (vgl. BVerfG,  NJW 1997, S. 2377).

Fällt der Eigenbedarf des Vermieters nach dem Ausspruch der Kündigung weg, so muss er dies dem Vermieter also mitteilen. Diese Pflicht ergibt sich auf Grund der besonderen Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt des Mieters. Die Frage, wie lange den Vermieter diese Benachrichtigungsfrist trifft wird von den Gerichten allerdings unterschiedlich beurteilt. Die Bandbreite reicht vom Ablauf der Kündigungsfrist (LG Köln WuM 1993, 195) bis zum Abschluss eines Räumungsrechtsstreits (OLG Koblenz WuM 1989, 253).