Schadenersatz des Wohnungsmieters nach Kündigung wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs

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Eigenbedarf als Kündigungsgrund - neue Entscheidung des Bundesgerichtshof

Von Rechtsanwalt Ingo Kruppa

Besteht ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, kann der Vermieter dieses nur ordentlich kündigen, wenn er an dessen Beendigung ein berechtigtes Interesse hat. Beispielsweise liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein solches berechtigtes Interesse dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt, er also Eigenbedarf anmelden kann.

Schadenersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Täuscht der Vermieter jedoch lediglich Eigenbedarf vor und räumt der Mieter aufgrund der darauf gestützten Kündigung die Wohnung, kann sich für letzteren die Möglichkeit zur Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen ergeben. Als Schadenspositionen sind vorstellbar:

  • Kosten für die Suche nach einer neuen Wohnung (Inserate, Maklerprovisionen),
  • Aufwendungen für den Umzug,
  • Renovierungskosten,
  • die Differenz zwischen der ursprünglichen und der für die neue Wohnung zu zahlenden Miete.

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Diese Kosten wären nicht entstanden, hätte der Mieter nicht im Vertrauen auf den vorgetäuschten Eigenbedarf des Vermieters dessen Kündigung akzeptiert und die Wohnung geräumt.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nach einer jüngst veröffentlichten Pressemitteilung mit Urteil vom 18. Mai 2005 (Geschäftszeichen: VIII ZR 368/03) seine Rechtsprechung bestätigt, dass ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen eines fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, dem Mieter zum Schadenersatz verpflichtet ist.

Beweisregel im Schadenersatzprozess

Der BGH hat allerdings für die Geltendmachung des Schadenersatzanspruchs durch den Mieter wegen einer auf vorgetäuschten Eigenbedarf gestützten Kündigung Hürden aufgestellt. Grundsätzlich muss derjenige, der aus einer ihm günstigen Norm Rechte herleitet, deren tatsächliche Voraussetzungen darlegen und beweisen. Allein der Umstand, dass der Vermieter seine Kündigung mit Eigenbedarf begründet, anschließend jedoch die Wohnung nicht selbst nutzt, genügt hierzu nicht aus. Vielmehr muss der Mieter für den fehlenden Selbstnutzungswillen des Vermieters Beweis erbringen. Nach Ansicht des BGH wird der Miete dadurch nicht in unbilliger Weise belastet. Denn der Vermieter darf sich im Prozess nicht darauf beschränken, die Behauptung des Mieters, der Kündigung habe kein Selbstnutzungswille zugrunde gelegen, schlicht zu bestreiten. Liegt der Verdacht nahe, der Eigenbedarf sei als Kündigungsgrund nur vorgeschoben, müsse der Vermieter substantiiert und plausibel darlegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sei. Erst wenn dies dem Vermieter gelingt, obliegt dem Mieter der Beweis, der Selbstnutzungswille des Vermieters habe schon vorher nicht bestanden.

Der Bundesgerichtshof hatte über die Klage eines früheren Mieters auf Schadenersatz zu befinden. Der Vermieter begründete die Kündigung zunächst damit, er wolle die vermietete Wohnung selbst nutzen. Er führte nach Auszug des Mieters zunächst Sanierungsarbeiten durch, die sich über einen Zeitraum von über ein Jahr hinzogen. Dann vermietete er die Wohnung doch wieder. Er selbst blieb, nachdem er inzwischen geheiratet hatte, gemeinsam mit seiner Ehefrau in seiner alten, durch Umbau vergrößerten Wohnung, die sich im gleichen Haus wie die ursprünglich vermietete befindet.

Der ehemalige Mieter trug nun vor, der Vermieter hätte von Anfang an kein Interesse an einer eigenen Nutzung der gekündigten Wohnung gehabt. Er forderte Schadenersatz wegen der ihm entstandenen Umzugskosten und einer nun höheren Miete. Hier meint der BGH, der Vermieter habe seinen ursprünglichen Selbstnutzungswillen und die tatsächlichen Gründe für dessen spätere Aufgabe substantiiert und plausibel dargelegt. Der Mieter müsse deshalb seine anspruchsbegründende Behauptung, der Vermieter habe von Anfang an nicht beabsichtigt, in die von ihm gemietete Wohnung einzuziehen, beweisen.


Ingo Kruppa, Rechtsanwalt
http://www.kruppa-ruprecht.de

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