Schönheitsreparaturen abweichende Ausführung und Miethöhe Seite 1 - vom 12.02.2008

Schönheitsreparaturen abweichende Ausführung und Miethöhe

	Der Autor
Bernhard Müller, Berlin beschäftigt sich schwerpunktmäßig mit Strafrecht, Mietrecht, Erbrecht und hat Interessensschwerpunkte: Familienrecht, Vertragsrecht.
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Viele Vermieter drohen damit die Miete zu erhöhen, wenn der Mieter der Streichung einer unwirksamen Vertragsklausel nicht zustimmt. Lassen Sie sich davon nicht beeindrucken.

Schönheitsreparaturen müssen, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, vom Vermieter ausgeführt werden. In den Mietverträgen ist grundsätzlich geregelt, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter auszuführen sind. Die entsprechende Klausel enthält zumindest bei Mietverträgen, die vor dem 28.03.2007 geschlossen wurden, einen Satz wonach nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführung abgewichen werden darf. Wenn dieser Satz in einem Mietvertrag enthalten ist, dann ist dadurch nach dem Urteil des BGH vom 28.03.2007 VIII ZR 199/06 die ganze Klausel unwirksam. Dies bedeutet, dass die notwendigen Schönheitsreparaturen nicht vom Mieter sondern vom Vermieter durchzuführen sind.

Viele Vermieter versuchen jetzt, ihre Mieter dazu zu überreden, einer Streichung des Satzes in dem Mietvertrag zuzustimmen. Dabei drohen diese Vermieter damit, dass die Miete erhöht wird, wenn der Mieter der Streichung des Satzes nicht zustimmt.

Darauf sollte sich der Mieter nicht einlassen. Die Streichung des Satzes, wonach die Abweichung von der bisherigen Ausführungsart nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig ist, bedeutet zunächst, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter durchgeführt werden müssen. Denn dann ist die Klausel, in der diese auf den Mieter überbürdet werden, nicht mehr unwirksam. Eine solche Vertragsänderung ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Der Mieter hat jedoch keinen Grund einer Vertragsänderung zuzustimmen, die ihm zwar zusätzliche Pflichten nämlich die zur Ausführung der Schönheitsreparaturen aber im Gegenzug keine Vorteile bringt. Insbesondere ist er hierzu nicht verpflichtet. Dass die Vermieter keinen Anspruch auf diese Vertragsänderung haben, ist diesen bewusst. Deshalb versuchen diese den Mieter mit der Ankündigung zur Zustimmung zur Vertragsänderung zu nötigen, dass sonst die Miete erhöht wird.

Die Argumentation der Vermieter geht so, dass bei der Vereinbarung der Miethöhe berücksichtigt wurde, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt. Ohne diese Klausel wäre eine höhere Miete vereinbart worden. Das BGH Urteil wirke daher wie eine Mietsenkung.

Diese Argumentation läuft jedoch nach hiesiger Rechtsauffassung ins leere. Das Gesetz garantiert dem Vermieter keine absolute Miethöhe. Es gibt ihm nur das Recht die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen § 558 I BGB. Die Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete hat sich jedoch nicht verändert. Die Miete ist nicht nur bei dem Mieter "gesunken" der mit dem Anliegen des Vermieters auf Vertragsänderung konfrontiert ist. Dadurch das alle Wohnungsbaugesellschaften die unwirksame Klausel verwendet haben, ist auch die ortsübliche Vergleichsmiete "gesunken". Dies bedeutet, dass nur die Mieterhöhungen zulässig sind, die auch ohne die BGH Entscheidung zulässig wären.

Für eine zusätzliche Mieterhöhung aufgrund der BGH Entscheidung ist kein Raum.

Wenn Ihr Vermieter also möchte, dass Sie der o.g. Vertragsänderung zustimmen, dann können und sollten Sie dies verweigern oder dafür eine Gegenleistung des Vermieters z.B. eine Mietsenkung verlangen. Hier sitzen Sie als Mieter mal am längeren Hebel.

Etwas anderes ist nur im Geltungsbereich eines „qualifizierten Mietspiegels“ denkbar, der für Wohnungen bei denen der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen und solchen in denen diese vom Vermieter ausgeführt werden unterschiedliche Ortsübliche Vergleichsmieten vorsieht.