Andreas Schwartmann, Köln beschäftigt sich schwerpunktmäßig mit Miet und Pachtrecht, Familienrecht, Gewerblicher Rechtsschutz und hat Interessensschwerpunkte: Internet und Computerrecht, Arbeitsrecht.
Vereinbarungen im Mietvertrag über die Durchführung von Schönheitsreparaturen können aus zahlreichen Gründen unwirksam sein. Weitgehend bekannt ist mittlerweile, dass eine solche Formularklausel unwirksam ist, wenn sie an starre Fristen gekoppelt ist, von denen der Mieter nicht abweichen darf (vgl. http://www.123recht.net/Sch%F6nheitsreparaturen-bei-starrem-Fristenplan-und-Verl%E4ngerungsklausel__a12364.html ). Die Unwirksamkeit ergibt sich in diesem Falle daraus, dass dem Mieter mehr abverlangt wird, als zulässig ist: Denn der Mieter müsste die Räume nach einer solchen Klausel auch schon dann renovieren, wenn noch gar keine Renovierungsbedürftigkeit gegeben ist.
Unwirksam kann eine Schönheitsreparaturvereinbarung aber auch dann sein, wenn sie nicht hinreichend klar und transparent ist. Das Landgericht Berlin hatte sich in einer Berufungssache (LG Berlin, Urteil vom 21.09.2007 - 65 S 172/07) mit einer Klausel auseinanderzusetzen, nach der der renovierende Mieter "bei erheblicher Abweichung von der bisherigen Ausführungsart" die Zustimmung des Vermieters einholen musste.
Das Landgericht hat diese Klausel als unwirksam angesehen, da der Begriff der „erheblichen“ Abweichung von der bisherigen Ausführungsart nicht ausreichend transparent sei: Aus der Klausel gehe nicht deutlich hervor, welche Arbeiten der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen könne und wann er die Zustimmung benötige. So sei nicht klar, ob etwa das Bekleben mit Raufasertapete früher gestrichener Wände zustimmungsbedürftig sein solle oder bereits die erhebliche farbliche Abweichung von der vorherigen farblichen Gestaltung.
Zuvor hatte auch schon der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 28.03.2007 - VIII ZR 199/07) entschieden, dass eine Klausel, wonach der Mieter bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen von der bisherigen "Ausführungsart“ nur mit Zustimmung des Vermieters abweichen darf, unwirksam ist, weil sie in ihrem Bedeutungsgehalt unklar ist. Es sei, so der BGH, unklar, worauf der Teil der Klausel abstelle, wonach der Mieter bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen von der bisherigen „Ausführungsart“ nur mit Zustimmung des Vermieters abweichen darf, weil sich aus der Klausel nicht ergäbe, was überhaupt unter dem Begriff „Ausführungsart“ zu verstehen sei. So sei insbesondere nicht erkennbar, ob dies die Art der Oberflächenbeschichtung (Tapete, überstrichene Raufasertapete, Leim- oder Dispersionsfarben- oder Lackfarbenanstrich) meine oder darüber hinaus auch die farbliche Gestaltung.
Das Landgericht Berlin hat nunmehr klargestellt, dass auch die im Anschluss an die vorgenannte BGH-Entscheidung vermehrt Verwendung gefundene Formularklausel des "erheblichen Abweichens" nicht wirksam ist, weil auch diese Klausel dem Mieter nicht ausreichend verdeutlicht, was er nun eigentlich darf und was nicht.
Aber selbst wenn dem Mieter im Mietvertrag eine bestimmte Farbgestaltung vorgegeben wird, führt das nicht unbedingt zum Ziel: Denn unwirksam sind auch Klauseln, die dem Mieter die Rückgabe der Räume in einem bestimmten Farbton vorschreiben, wie z.B. „Die Räume sind weiss gestrichen zurückzugeben“ oder „Lackierte Holzteile sind weiss lackiert zurückzugeben“. Die farbliche Gestaltung der Wohnung ist nämlich allein Sache des Mieters und der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, die Räume bei Vertragsende umzustreichen, nur weil dem Vermieter die Farbe der Tapeten nicht gefällt (LG Lübeck, Urteil vom 21. 11. 2000 - 14 S 221/00). Etwas anderes gilt nur in extremen Fällen der Farbgestaltung.
Fazit: Ist eine Schönheitsrepararturklausel, wie beschrieben, unwirksam, hat dies zur Folge, dass die Umlage der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht wirksam vereinbart wurde. Der Mieter muss deshalb nicht renovieren und darf die Mietsache besenrein zurückgeben. Mieter, die sich unsicher sind, ob sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, sollten sich anwaltlich beraten lassen, bevor sie zu Farbe und Pinsel greifen. Denn anwaltlicher Rat muss nicht teuer sein - und kann gutes Geld sparen.
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