Schönheitsreparaturklauseln und kein Ende

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Ulrike Hinrichs

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Schwerpunkte: Arbeitsrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht, Inkasso, Schadensersatzrecht.

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Das Thema „starre“ Schönheitsreparaturklauseln und ihre Unwirksamkeit, ist mittlerweile hinlänglich bekannt. Der BGH hatte 2004 entschieden, dass Vertragsklauseln im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen unwirksam sind, wenn es sich um feste Fristen handelt, die den konkreten Zustand der Wohnung außer Acht lassen.

Nun gibt es eine neue Entscheidung des Kammergerichts Berlin, die interessant ist. Aber fangen wir von vorne an.. .

Die Klauseln in den Mietverträgen sind nach der Maßgabe des BGH unwirksam, wenn:

1. die Schönheitsreparaturen im Rahmen einer Formularklausel (AGB) geregelt sind,
2. es sich um einen Fristenplan handelt, der die Renovierung unterschiedlicher Teile der Wohnung (wie Bad, Küche, Schlafzimmer) nach Ablauf von unterschiedlichen Jahreszeiträumen regelt,
3. die Jahreszeiträume ohne wenn und aber festgeschrieben sind,
4. die Abwälzung der Schönheitsreparaturen und der Fristenplan eine sprachliche bzw. logische Einheit bilden.

Sind die Formulierungen hingegen auf den Einzelfall bezogen, also als bloße „Richtlinien“ zu verstehen, die auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf Rücksicht nehmen, dann gelten die vertraglichen Klauseln.

Zum Beispiel:

Unwirksam:

„Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. …Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette – 3 Jahre, bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre.“ (BGH VIII ZR 361/03 vom 23.06.2004)

Wirksam:

„Im allgemeinen“ oder „in der Regel“ sind Schönheitsreparaturen auszuführen... in Küche und Bad nach 3 Jahren... .

Jüngst hatte das Kammergericht Berlin folgende Formulierung im Mietvertrag zu entscheiden:

"Die Schönheitsreparaturen werden regelmäßig in folgenden Zeiträumen erforderlich.. ."

Streitig war also, was mit dem Wort „ regelmäßig “ gemeint ist, starr oder nicht starr?

Das Kammergericht Berlin entschied: Diese Klausel ist als eine „starre“ Klausel anzusehen und daher nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (KG Berlin 8. Zivilsenat, Urteil vom 22.05.2008, 8 U 205/07).

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Ulrike Hinrichs. MBA
Rechtsanwältin. Mediatorin
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