Schönheitsreparaturen notwendig?

Von Rechtsanwalt

Christoph Lattreuter

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Schwerpunkte: Arbeitsrecht, Verwaltungsrecht, Kaufrecht, Reiserecht, Vertragsrecht, Markenrecht, Verkehrsrecht, Wettbewerbsrecht.

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Noch immer wird in vielen Gewerbe- und Mietwohnungsverträgen die Verpflichtung zur Schönheitsreparatur vergleichbar mit dem folgenden Beispiel auf den Mieter übertragen: „Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten (mindestens) alle 3 Jahre in Küche, Dusche und Toilette und alle 5 Jahre in allen übrigen Räumen die Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen.“

Nach nunmehr aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) ist eine solche Regelung in Form eines „starren“ Fristenplanes nicht nur bei Mietwohnungen (ständige Rechtsprechung seit 1984), sondern auch bei Gewerbeflächen in der Regel unzulässig (BGH vom 08.10.2008, XII ZR 84/06).

Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 BGB wäre der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, durch Schönheitsreparaturen das Mietobjekt während der Laufzeit des Vertrages im vereinbarten Zustand zu erhalten. Diese Regelung sei zwar dispositiv, aber die genannte starre Regelung der Pflicht zur Schönheitsreparatur würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den Vermieter ohne vertragliche Klausel treffen würde.

Nach der gesetzlichen Regelung ist der Vermieter nur dann zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn diese auf Grund des tatsächlichen Zustands der Räume notwendig wären. Aufgrund der in diesem Fall nicht vorhandenen gesetzlichen Unterscheidung von Wohnraum- und Gewerbemietverträgen benachteiligt eine starre Fristenregelung auch den Mieter von Gewerberäumen unangemessen und sei daher unwirksam.