Schönheitsreparaturen - aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

Von Rechtsanwalt

Fachanwalt für Medizinrecht Dr. jur. cand. med. Alexander S. Rauhaus

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Schwerpunkte: Arbeitsrecht, Produkthaftungsrecht, Medizinrecht, Miet und Pachtrecht, Fachanwalt Medizinrecht.

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Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren, das Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, das Lackieren der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, das Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüre von innen. Die Ausführung von Schönheitsreparaturen obliegt grundsätzlich gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter. Etwas anderes gilt nur, wenn die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam auf den Mieter abgewälzt worden ist.

In einer Vielzahl von Fällen sind vom BGH sog. Schönheitsreparaturklauseln als unwirksam beurteilt worden, da sie für den Mieter eine unangemessene Benachteiligung darstellen. Generell ist zwar die Vereinbarung von Renovierungsfristen von drei Jahren für Küche, Bäder und Duschen, von fünf Jahren für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten sowie von sieben Jahren für alle Nebenräume nicht zu beanstanden, es darf sich jedoch nicht um sog. „starre Fristen“ handeln. Von starren Fristen spricht man, wenn die Renovierung unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf grds. innerhalb der genannten Zeiträume erfolgen muss. Um die Klausel zu einer sog. „weichen“ und damit gültigen Klausel werden zu lassen, muss die Renovierungspflicht von dem Grad der Abnutzung abhängig gemacht werden. Dies geschieht durch Formulierungen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“.

Unwirksam ist die Klausel allerdings dennoch, wenn der Vermieter kürzere als die o.g. Fristen setzt. Ebenso unwirksam sind Renovierungsklauseln, die dem Mieter sowohl die allgemeinen Schönheitsreparaturen als auch eine Endrenovierungspflicht unabhängig vom Zustand der Wohnung aufbürden. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Durchführung von Schönheitsreparaturen innerhalb einer oder mehrerer Klauseln innerhalb des Mietvertrags geregelt wird. Eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung ist nämlich bereits dann gegeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist.

Generell möglich ist die Vereinbarung einer sog. Quoten- oder Abgeltungsklausel. Danach muss der Mieter bei seinem Auszug zeitanteilig für Schönheitsreparaturen auch dann bezahlen, wenn die letzte Schönheitsreparatur noch keine drei, fünf bzw. sieben Jahre her ist. Diese Regelung greift allerdings nur, wenn die Schönheitsreparaturen bei Auszug noch nicht fällig sind und dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt wird, die Arbeiten selbst auszuführen bzw. einen eigenen Kostenvoranschlag einzuholen. Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung von Renovierungsintervallen verliert jedoch ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung unwirksam ist. Die Quotenklausel ist zudem dann unwirksam, wenn sie starre Fristen enthält. Auch bei der Abgeltungsklausel muss somit der Zustand der Wohnung berücksichtigt werden. Inwieweit eine unwirksame Quotenklausel auch zur Unwirksamkeit einer an sich wirksam vereinbarten Schönheitsreparaturklausel führt, ist bislang vom BGH noch nicht entschieden worden. Wir beraten Sie gerne.