Rücktritt vom Immobilienkauf wegen nachvertraglicher Pflichtverletzung

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Immobilienrecht, Wohnungseigentum Rubrik, Immobilienkauf, Rücktritt, Gewährleistungsansprüche, Gewährleistungsausschluss, Beschaffenheitsvereinbarung

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Kann der Käufer einer Immobilie Ansprüche geltend machen, wenn ein Mangel erst später entsteht?

Gewährleistungsansprüche kann ein Käufer dann geltend machen, wenn die Kaufsache einen Sachmangel aufweist, also u.a. dann, wenn eine vereinbarte Beschaffenheit fehlt. Dieser Mangel muss allerdings grundsätzlich bereits bei Gefahrübergang vorgelegen haben. Zeigt sich ein versteckter Mangel erst später, liegt es dann am Käufer, zu beweisen, dass die Mangelhaftigkeit bereits im maßgeblichen Zeitpunkt vorgelegen hat.

In jedem Schuldverhältnis gelten allgemeine Rücksichtnahmepflichten, deren Verletzung auch nach Vertragsdurchführung Ansprüche begründen kann. Falls durch eine solche nachvertragliche Pflichtverletzung ein Mangel erst entsteht, kann der Käufer abweichend von oben genanntem Grundsatz gleichwohl Ansprüche durchsetzen.

Lars Liedtke
seit 2007 bei
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Rechtsanwalt
37081 Göttingen
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Dem durch Urteil des OLG Frankfurt am Main vom 12.11.2015 (Az. 3 U 4/14) entschiedenen Fall lag ein solcher Sachverhalt zu Grunde. Eine Immobilie wurde durch einen Bauträger mit einem besonderen Ausblick auf die Frankfurter Skyline beworben, so dass dem Kaufvertrag eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung zu Grunde lag. Der Käufer konnte diese Aussicht auch zunächst genießen. Einige Jahre später bebaute derselbe Bauträger jedoch das Nachbargrundstück, so dass anschließend nur noch wenige markante Gebäude der Skyline sichtbar waren.

Durch diese nachvertragliche Pflichtverletzung fiel die vereinbarte Beschaffenheit weg, so dass der Käufer kein Interesse mehr an seiner Immobilie hatte und den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärte. Hervorzuheben ist, dass notarielle Immobilienkaufverträge häufig weitreichende Gewährleistungsausschlüsse enthalten. Soweit der Käufer allerdings eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache übernimmt, kann sich der Gewährleistungsausschluss darauf nicht wirksam erstrecken.

Daher gab das OLG Frankfurt dem Käufer recht und bestätigte die Wirksamkeit des Rücktritts vom Kaufvertrag.

Diese Entscheidung verdeutlicht zum einen, die überragende Bedeutung von Beschaffenheitsvereinbarungen im Immobilienkaufrecht sowie zum anderen die weitreichenden Konsequenzen einer nachvertraglichen Pflichtverletzung durch den Verkäufer.

Rechtsanwalt Lars Liedtke
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