Folgender Fall:
Gewerberäume seit 01.08. angemietet, darin steht Verkauf Konditoreiwaren, Café.
So steht es auch in der Gewerbeanmeldung.
Nun möchten die Vermieter dass ich den Cafébetrieb aus der Gewerbeanmeldung streiche,
da Café eine Nutzungsänderung wäre laut Bauamt und das möchten Sie nicht.
Da ich die Räume ja dann nicht als Café nutzen kann obwohl es so im Mietvertrag steht,
kann ich vom Vertrag zurück treten oder zumindest kündigen zum Ende des Monats?
Vielen Dank!
Rücktritt Gewerbemietvertrag wegen nicht vertragsgemäßer Nutzbarkeit
9. August 2017
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Frage vom 9. August 2017 | 20:40
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 2x hilfreich)
Rücktritt Gewerbemietvertrag wegen nicht vertragsgemäßer Nutzbarkeit
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#2
Antwort vom 9. August 2017 | 21:51
Von
Status: Unbeschreiblich (120361 Beiträge, 39881x hilfreich)
Zitat :Nun möchten die Vermieter dass ich den Cafébetrieb aus der Gewerbeanmeldung streiche,
da Café eine Nutzungsänderung wäre laut Bauamt und das möchten Sie nicht.
Tja, dann hätten sie halt keinen Mietvertrag darüber abschließne sollen.
Zitat :darin steht Verkauf Konditoreiwaren, Café.
Genauer Wolaut der Klausel?
Steht auch was zum Thema "Nutzungsänderung", "Bauamt" o.ä. dort drin?
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 9. August 2017 | 22:55
Von
Status: Bachelor (3431 Beiträge, 1951x hilfreich)
Ich sehe das teilweise anders als HvS:
Naturgemäß hat nicht der Mieter sondern nur der Vermieter Kenntnis davon, für welchen Nutzungszweck die Mieträume bauaufsichtlich genehmigt sind.
M.E. trifft den Vermieter daher ggf. eine (vorvertragliche) Aufklärungspflicht, wenn der Mieter den konkreten Nutzungszweck benannt hat. (Das scheint ja hier der Fall)
Wenn der Vermieter die Räume nun für einen vom Mieter konkret benannten Nutzungszweck vermietet hat, dann hat er auch dafür einzustehen, dass die Räumlichkeiten baulich (und das bedeutet auch: bauaufsichtlich) dafür geeignet sind.
Es hängt alles davon ab, was nun genau im Mietvertrag vereinbart wurde - ohne den vollständigen Originalwortlaut kommt man da nicht weiter. Möglicherweise ergibt sich ja auch aus dem Vertragstext, dass der Mieter die Kosten für die Schaffung der baurechtlichen Voraussetzung zu tragen hat.
Von daher: schade, dass bereits auf den "Anwalts-Knopf" gedrückt wurde.
Grundsätzlich (vielleicht auch für die Zukunft - für andere Objekte):
Verkauf/Ladengeschäft ist eine Nutzungsart - baurechtlich gesehen
Verkauf von Lebensmitteln wäre schon eine andere Nutzungsart
ebenso Verkauf mit Herstellung von Produkten (Lebensmitteln)
und noch viel mehr ein Gastronomischer Betrieb (Cafe, Bistro, etc.)
Für jede dieser "Stufen" sind andere/höhere bauliche Anforderung zu erfüllen und eine Gewerberaum-Mieter sollte sich am besten vor der Anmietung vergewissern, dass die Räume für seinen Betriebszweck auch baurechtlich geeignet sind - dass dafür also eine bauaufsichtliche Nutzungsgenehmigung vorliegt ("Baugenehmigung")
Wichtige Nebenfragen:
Hat die Bauaufsicht bereits Maßnahmen angekündigt (Nutzungsuntersagung)?
Erhält der Betreiber wegen der fehlenden Nutzungsgenehmigung nicht seine Konzession erteilt?
Zum Verständnis z.B.:
"Das Fehlen der erforderlichen behördlichen Genehmigung zur vertragsgemäßen Nutzung von Mieträumen stellt einen Mangel i.S.v. § 536 BGB
dar, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn ihm durch eine mit einer Zwangsmittelandrohung verbundene Ordnungsverfügung die vertragsgemäße Nutzung untersagt wird und für ihn zumindest Ungewissheit über deren Zulässigkeit besteht (BGH 24.10.07, XII ZR 24/06
, n.v., Abruf-Nr. 080794). "
http://www.iww.de/mk/archiv/kuendigung-fehlen-der-behoerdlichen-nutzungsgenehmigung-mangel-der-mietsache-f17310]
und
"Grundsätzlich ist es Aufgabe des Vermieters, die für die Nutzung der Mietsache zu dem vereinbarten Gebrauch erforderlichen Bau- und Nutzungsgenehmigungen zu beschaffen. Diese Verpflichtung wird konkretisiert durch die Vereinbarungen, die im Mietvertrag stehen. Hierbei ist es ein erheblicher Unterschied, ob als vertraglicher Mietzweck abstrakt eine „gewerbliche Nutzung" vereinbart wurde oder ob ein konkreter Nutzungszweck, zum Beispiel der „Betrieb eines Party- und Veranstaltungsraumes" vereinbart wurde."
http://www.koelner-fachanwaelte.de/gewerbemietvertrag-behoerde-droht-mit-ordnungsverfuegung
Einschätzung von
Northeim
dazugeholt von Cookie511
#4
10. August 2017 | 12:51
Sehr geehrte Ratsuchende,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt.
Ihnen könnte hier ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags oder auf Mietminderung zustehen.
Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet dafür Sorge zu tragen, dass Sie die Mietsache auch so nutzen können, wie dies im Mietvertrag vereinbart ist.
Nach Ihren Angaben ist sowohl der Verkauf von Konditoreiwaren, als auch die Nutzung des Cafes als Grund der Anmietung in den Mietvertrag aufgenommen.
Wenn Ihnen nun eine solche Nutzung untersagt wird, würde dies einen schwerwiegenden Mangel darstellen, der zur fristlosen Kündigung berechtigen würde. Bis dahin käme lediglich ein Anspruch auf Mietminderung in Betracht
Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit telefonisch unter 0511 12356736 zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.
Mit freundlichen Grüßen
J. Geike
Rechtsanwalt
#5
Antwort vom 10. August 2017 | 13:16
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 2x hilfreich)
Zitat :
Es hängt alles davon ab, was nun genau im Mietvertrag vereinbart wurde - ohne den vollständigen Originalwortlaut kommt man da nicht weiter. Möglicherweise ergibt sich ja auch aus dem Vertragstext, dass der Mieter die Kosten für die Schaffung der baurechtlichen Voraussetzung zu tragen hat.
Von daher: schade, dass bereits auf den "Anwalts-Knopf" gedrückt wurde.
Als Nutzungszweck steht wie oben beschrieben: Herstellung und Vertrieb Konditoreiwaren, Café
Die Vermieter haben auf mein Verlangen hin beim Bauordnungsamt nachgefragt, weil ich allein schon wegen dem Brandschutz skeptisch war. Cafébetrieb wäre wohl eine Nutzungsänderung und das wollen Sie nicht. Aber Café steht ja eben im Mietvertrag. Wenn ich nur backen darf bringt es mir nichts.
Davor war auch Kuchenherstellung und Verkauf, daher ging ich ja davon aus es ist genehmigt. Das ist wohl aber nie gemeldet worden als Café.... Alles etwas kompliziert , mir ist nur wichtig ob ich da mit so wenig wie möglich Geldverlust wieder rauskomme. ich habe nämlich auch das Inventar vom Vormieter abgekauft, wie Küche, Theke, Bestuhlung.... Das ist jetzt nutzlos für mich. Kann ich da auch was machen oder ist das mein Pech?
#6
Antwort vom 10. August 2017 | 13:32
Von
Status: Senior-Partner (6444 Beiträge, 2318x hilfreich)
Zitat:Als Nutzungszweck steht wie oben beschrieben: Herstellung und Vertrieb Konditoreiwaren, Café
Das ist aber keine Antwort auf die Frage:
Zitat:Möglicherweise ergibt sich ja auch aus dem Vertragstext, dass der Mieter die Kosten für die Schaffung der baurechtlichen Voraussetzung zu tragen hat.
Bei Gewerbemietverträgen gibt es im Vertragstext meistens ausdrücklich eine Klausel, wonach der Mieter für die Herrichtung der Räume zuständig ist, um sie zu dem vereinbarten Vertragszweck nutzen zu können !!
Eine solche Klausel könnte sehr wichtig sein !!
#7
Antwort vom 10. August 2017 | 17:41
Von
Status: Unbeschreiblich (120361 Beiträge, 39881x hilfreich)
Zitat :Kann ich da auch was machen
Mal die Rückfragen komplett beantworten? Die stellen wir ja nicht zum Zeitvertreib ...
#8
Antwort vom 10. August 2017 | 20:25
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 2x hilfreich)
Zitat :
Steht auch was zum Thema "Nutzungsänderung", "Bauamt" o.ä. dort drin?
Für seine Zwecke eventuell erforderliche behördliche Genehmigungen und Erlaubnisse in persönlicher und sachlicher Hinsicht hat der Mieter auf eigene Kosten einzuholen.
Das wäre in dem Fall aber eine Nutzungsänderung und das erlauben die Vermieter nicht.
Wie soll ich die Mietsache dann als Café nutzen können.
#9
Antwort vom 10. August 2017 | 21:23
Von
Status: Unbeschreiblich (120361 Beiträge, 39881x hilfreich)
Zitat :Für seine Zwecke eventuell erforderliche behördliche Genehmigungen und Erlaubnisse in persönlicher und sachlicher Hinsicht hat der Mieter auf eigene Kosten einzuholen.
Also ist das ganze Prozedere Deine Sache (Schriftkram, Hosten, etc.), der Vermieter muss sich nicht drum kümmern.
Zitat :Das wäre in dem Fall aber eine Nutzungsänderung und das erlauben die Vermieter nicht.
Wie schon zu Anfang gesagt, dann hätten sie halt keinen Mietvertrag darüber abschließen sollen. Haben sie aber, also wurde die Genehmigung dazu schon erteilt.
Sie können die Genehmigung nicht widerrufen bzw. falls doch, würden sie entsprechenden Schadenersatz schulden.
Jetzt ist eigentlich nur noch die Frage, wie man das den Vermietern beibringt.
Ist diese Nutzungsänderung seitens der Behörde grundsätzlich möglich?
#10
Antwort vom 10. August 2017 | 21:47
Von
Status: Senior-Partner (6444 Beiträge, 2318x hilfreich)
Zitat:Ist diese Nutzungsänderung seitens der Behörde grundsätzlich möglich?
a.) Für den Vermieter ist das keine Nutzungsänderung, denn er hat die Nutzung ja im Vertrag vereinbart.
b.) Welche Anforderungen die Baubehörde an den Zustand der Räume stellt um sie auch als Cafe zu nutzen muss man bei der Behörde erfragen.
Gibt es Besuchertoiletten ?
#11
Antwort vom 10. August 2017 | 22:33
Von
Status: Student (2464 Beiträge, 639x hilfreich)
Aber es sind 2 paar Schuhe Genehmigungen einzuholen oder die bauliche Vorraussetzungen zu schaffen, damit ueberhaupt erteilt werden kann.
#12
Antwort vom 10. August 2017 | 22:36
Von
Status: Bachelor (3431 Beiträge, 1951x hilfreich)
Achso, dir geht es also gar nicht darum, WER die Kosten für die baurechtliche Nutzungsgenehmigung trägt und für die damit verbundenen baulichen Maßnahmen.
Bei einer Nutzung für Lebensmittelherstellung/-verarbeitung und/oder Gastronomie/Verzehr vor Ort sind die räumlichen Anforderungen 1) nach rein baurechtlichen Aspekten (u.A. Brandschutz/Flucht- und Rettungswege, Immissionsschutz, erforderliche Stellplätze etc.) sowie 2) mit dem Gewerbeaufsichtsamt (z.B. Anforderung an Ausstattungen, Toilettenanlagen - Damen-/Herren-Gäste-WC's, Personal-WC, Entlüftung) und 3) nach Arbeitsstättenrichtlinien abzuklären.
Nach dem bisherigen Verllauf hier im Thread wage ich kaum zu fragen:
WAS hast du davon WIE vor der Anmietung abgearbeitet/abgeklärt?
Oder hast du dir einfach die Räume angeschaut "alles prima" - "das sind die Räume, die für meine Herstellung und Vertrieb Konditoreiwaren, Café geeignet sind" und den Mietvertrag unterschrieben?
Bei letzterem tendiere ich (auch aufgrund der bisherigen Vertragszitate *, den bisherigen Fragen) dann auch dazu:
Gemäß dem Mietvertrag gestattet der Vermieter vereinbarten Nutzungszweck - der Mieter hielt die Räumlichkeiten bei Anmietung grundsätzlich für seine Zwecke für geeignet.
*"Für seine Zwecke eventuell erforderliche behördliche Genehmigungen und Erlaubnisse in persönlicher und sachlicher Hinsicht hat der Mieter auf eigene Kosten einzuholen."
Also beschafft der Mieter selbst und auf eigene Kosten alle erforderlichen Genehmigungen und der Mieter schafft auch selbst und auf eigene Kosten die (baulichen) Voraussetzungen als Grundlage für die erforderlichen Genehmigungen
Hol dir also einen Architekten, lasse einen Nutzungsänderungsantrag einreichen und lege los mit deinen baulichen Maßnahmen sobald das Bauamt deinen Antrag genehmigt hat ...
(die Unterschrift des Grundstückseigentümers/Vermieters ist dafür gar nicht erforderlich)
Es steht dem Vermieter aufgrund des geschlossenen Mietvertrags nicht zu, deinen Nutzungsänderungsantrag zu verbieten. Ggf. kannst du dagegen vorgehen.
In welcher Form ist das "erlauben die Vermieter nicht" denn erfolgt?
#13
Antwort vom 10. August 2017 | 23:08
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 2x hilfreich)
Zitat :
Es steht dem Vermieter aufgrund des geschlossenen Mietvertrags nicht zu, deinen Nutzungsänderungsantrag zu verbieten. Ggf. kannst du dagegen vorgehen.
In welcher Form ist das "erlauben die Vermieter nicht" denn erfolgt?
Die Vermieter stimmen einer Nutzungsänderung nicht zu!
Die Vormieter haben auch dort gebacken und Kuchen verkauft mit Sitzplätzen etc.
Ich selbst habe dann beim Bauordnungsamt nachgefragt ob das so überhaupt abgenommen ist.
Dann habe ich erfahren dass eine Abnahme als Café nie erfolgt ist.
Also wurde das vor mir quasi ohne Erlaubnis bzw. Nutzungsänderung gemacht.
Die Vermieter meinen dazu Kuchenverkauf, Kaffee verkaufen etc. ist noch lange kein Cafébetrieb.
Das sehe ich aber anders.
Nochmal klar: Ich würde eine Nutzungsänderung als Café bzw. Konditorei machen wollen, aber die Vermieter verbieten das. Und als Eigentümer müssen die meines Wissens auch zustimmen.
Im Moment ist es wohl nur ein Ladengeschäft, aber das ganze war 30 oder 40 Jahre ein Bäckereigeschäft.
Ich denke mittlerweile haben die Vermieter eher keine Lust mehr auf Kundenverkehr, es soll nämlich nicht die ganze Straße zugeparkt werden. Ich soll auch nur Kaffee verkaufen und keine weiteren Getränke. Lauter sollte Sachen darf ich mir jetzt anhören. Das hätten die sich doch genauso überlegen sollen VOR Mietvertrag.
Warum werde ich jetzt hier hingestellt als wäre alles unüberlegt gewesen?
Die Vormieter haben genau dass gemacht was ich auch machen wollen würde.
#14
Antwort vom 10. August 2017 | 23:13
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 2x hilfreich)
Zitat :
Bei einer Nutzung für Lebensmittelherstellung/-verarbeitung und/oder Gastronomie/Verzehr vor Ort sind die räumlichen Anforderungen 1) nach rein baurechtlichen Aspekten (u.A. Brandschutz/Flucht- und Rettungswege, Immissionsschutz, erforderliche Stellplätze etc.) sowie 2) mit dem Gewerbeaufsichtsamt (z.B. Anforderung an Ausstattungen, Toilettenanlagen - Damen-/Herren-Gäste-WC's, Personal-WC, Entlüftung) und 3) nach Arbeitsstättenrichtlinien abzuklären.
Eine Abnahme von der Lebensmittelaufsicht habe ich!
Der Rest ist auch alles in Ordnung.
Es liegt nur am Bauordnungsamt wg. Nutzungsänderung
Zitat :
Es steht dem Vermieter aufgrund des geschlossenen Mietvertrags nicht zu, deinen Nutzungsänderungsantrag zu verbieten. Ggf. kannst du dagegen vorgehen.
In welcher Form ist das "erlauben die Vermieter nicht" denn erfolgt?
Ich will mitterweile gar nicht mehr in die Räumlichkeiten rein bei solchen Vermietern.
Wenn ich eine Nutzungsänderung beantrage gegen deren Willen, kann ich genauso gut eine Kündigung kriegen, Dann hab ich auch nichts gewonnen
#15
Antwort vom 10. August 2017 | 23:15
Von
Status: Unbeschreiblich (120361 Beiträge, 39881x hilfreich)
Zitat :Die Vermieter stimmen einer Nutzungsänderung nicht zu!
Zitat :Wenn ich eine Nutzungsänderung beantrage gegen deren Willen, kann ich genauso gut eine Kündigung kriegen, Dann hab ich auch nichts gewonnen
Am besten schließt Du mit den Vermietern einfach einen Aufhebungsvertrag ...
#16
Antwort vom 11. August 2017 | 22:48
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3206x hilfreich)
Zitat :Alles etwas kompliziert , mir ist nur wichtig ob ich da mit so wenig wie möglich Geldverlust wieder rauskomme. ich habe nämlich auch das Inventar vom Vormieter abgekauft, wie Küche, Theke, Bestuhlung.... Das ist jetzt nutzlos für mich. Kann ich da auch was machen oder ist das mein Pech?
Anwalt, ohne Anwalt ist das nicht zu stemmen.
Und jetzt?
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