Rückforderung einer Maklerprovision wegen Verstoßes gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz

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Landgericht Berlin verurteilt Makler auf Rückzahlung einer Maklerprovision

Eine Mieterin stritt sich mit ihrem Makler um die Rückzahlung einer Maklerprovision. Sie war der Ansicht, er habe sie nicht verdient, weil er gegen § 2 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermG) verstoßen hatte.

Die spätere Mieterin hatte sich auf eine Anzeige des Maklers auf dem Internetportal www.immobilienscout24.de gemeldet, wobei zwischen den Parteien streitig war, unter welcher Telefonnummer dies geschah. Jedenfalls führte ein Dritter, der Wohnungsverwalter des in Rede stehenden Objektes, den auf das Telefonat verabredeten Besichtigungstermin durch. Den Wohnungsverwalter hatte die spätere Mieterin bei der Besichtigung mit dem Namen des Maklers angesprochen, weil sie ihn für diesen gehalten hatte.

Christian von der Heyden
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Dieser Irrtum wurde auch nicht von dem Wohnungsverwalter aufgeklärt. Im Anschluss bedankte sich die Mieterin bei dem Makler per E-Mail für die freundliche Besichtigung. Sie erhielt in der Folgezeit eine Provisionsrechnung, ausgestellt auf den Namen des Maklers, allerdings versendet von dem E-Mail Konto des Wohnungsverwalters. Sie zahlte in der Folgezeit die Provision.

Als sie später von den tatsächlichen Umständen Kenntnis erlangte, begehrte sie Rückzahlung der Kaution, weil sie der Ansicht war, Makler und Hausverwalter würden ein gemeinsames Spiel betreiben und wirtschaftlich eine Einheit bilden. Nachdem der Makler auf ein außergerichtliches Schreiben die Rückzahlung der Provision verweigerte, erhob die Mieterin vor dem Amtsgericht Schöneberg Klage.

Amtsgericht Schöneberg: Kein Verstoß gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz

Vor dem Amtsgericht Schöneberg machte die Mieterin geltend, Makler und Hausverwalter seien „verflochten“, außerdem läge ein Verstoß gegen § 2 Abs. 2 Nr. 2 (WoVermG) vor. Beispielsfälle einer die Provision ausschließenden Verflechtung sind z. B. Beteiligungen des Maklerunternehmens an dem Unternehmen des Wohnungsverwalters bzw. des Vermieters oder umgekehrt. Wenn der Makler „dem Lager der anderen Seite“ zuzuordnen ist, steht zu erwarten, dass er sich im Konfliktfall auf dessen Seite stellt. Es soll also mehr oder minder die Neutralität des Maklers gewährleistet werden.

Eine sog. Verflechtung vermochte das Amtsgericht Schöneberg nicht zu erkennen. Der Mieterin war insoweit der Nachweis einer Beteiligung des einen Unternehmens an demjenigen des anderen nicht gelungen. Auch sah das Amtsgericht keinen Verstoß gegen § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG. Dieser besagt:

(…)

(2) Ein Anspruch nach Absatz 1 steht dem Wohnungsvermittler nicht zu, wenn

1. durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird,

  1. der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist, oder
  2. der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Das gleiche gilt, wenn eine natürliche oder juristische Person Eigentümer, Verwalter oder Vermieter von Wohnräumen ist und ihrerseits an einer juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist.

(…)

Zur Begründung führte das Amtsgericht aus, der Mäklervertrag sei immerhin zustande gekommen und die Wohnungsbesichtigung gehöre nicht notwendigerweise zu den Pflichten des Maklers, sodass sie auch von dem Wohnungsverwalter durchgeführt werden könne. Auf den Umstand, dass der Wohnungsverwalter aus der Sicht der Mieterin stets als der Makler aufgetreten ist, sich – ohne Aufklärung – mit dessen Namen hat ansprechen lassen und auch die Provisionsrechnung von dem E-Mail Konto des Wohnungsverwalters abgeschickt wurde, kam es dem Gericht nicht an. Die Klage wurde daher in der ersten Instanz abgewiesen.

Landgericht Berlin: Verurteilung des Maklers zur Rückzahlung der Provision – „Eindruck des Kunden zählt“

Auf die Berufung der Mieterin verurteilte das Landgericht Berlin den Makler mit Urteil vom 04.09.2013 – Az. 50 S 13/13 - zur Rückzahlung der Provision. Zur Begründung führte es aus, dass es zwar ebenfalls keine Verflechtung zwischen Makler und Wohnungsverwalter erblicken konnte; allerdings sah es einen Verstoß gegen § 2 Absatz 2 Nr. 2 WoVermG für gegeben an. Obwohl diese Vorschrift nicht unmittelbar greift, stellte es darauf ab, dass der Wohnungsverwalter aus Sicht der Mieterin als Makler aufgetreten ist.

Das Landgericht war der Auffassung, der Makler sei in diesem Fall wie ein Verwalter der Wohnung anzusehen. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes steht der Provisionsanspruch dem Makler auch dann nicht zu, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltet (BGH NJW 2004, 286). So sei der Fall auch hier: Es war unstreitig, dass vor Ort, d. h. bei der Besichtigung, nicht der Makler auftrat, sondern der Wohnungsverwalter, der sich mit dem Namen des Maklers ansprechen ließ. Er sei auch als dessen Gehilfe anzusehen.

Zwar sei in dem vom Bundesgerichtshof (BGH a. a. O.) entschiedenen Fall die ausdrücklich auf Vermieterseite aufgetretene Gehilfin die Angestellte des Maklers gewesen und im vorliegenden Fall nicht vorgetragen oder sonst ersichtlich, dass der Wohnungsverwalter der Angestellte des Maklers gewesen sei. Er sei jedoch als dessen Erfüllungsgehilfe anzusehen, weil er mit dessen Willen und in Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als dessen Hilfsperson tätig wurde.

Der Nachweismakler habe zwar nicht mehr zu tun, als die Angaben zu vermitteln, welche für die Vertragsverhandlungen mit dem Vermieter notwendig sind. Dazu sei nicht zwingend erforderlich, dass der Makler die Besichtigung selbst organisiere. Auch könne er die Besichtigung selbst durchführen. Wenn er dies aber in einer Weise tue, welche den Eindruck hinterlässt, der vor Ort Anwesende sei sein Gehilfe, sei dies ausreichend, ihn auch im Sinne der BGH Rechtsprechung als sein Gehilfe anzusehen.

So sei der Fall hier, weil der Wohnungsverwalter aus Sicht der Mieterin als Makler aufgetreten sei. Weiterhin habe der Makler anhand der E-Mail, welche die Mieterin auf den Folgetermin sandte, erkennen können, wie der Besichtigungstermin verlaufen sei und den Eindruck, dass er selbst anwesend war, nicht korrigiert. Der Umstand, dass die Provisionsrechnung von der E-Mail Adresse des Wohnungsverwalters versandt wurde, habe den äußeren Eindruck verstärkt, dass es sich bei Wohnungsverwalter und Makler um eine Seite handelte.

Das WoVermG habe das Ziel, zu verhindern, dass Makler Entgelte fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt; auch Versuche, den Provisionsausschluss zu umgehen, sollen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes erfasst werden, weshalb es damit auf die Sicht des Wohnungssuchenden ankomme. Das Landgericht stützte seine Entscheidung also darauf, dass es auf den Eindruck des Kunden hinsichtlich des Vorliegens der Voraussetzungen des § 2 Absatz 2 Nr. 2 WoVermG ankomme, gerade deswegen, weil dieser den objektiven Nachweis oft schwer erbringen könne, zumal er keinerlei Einblick in die Strukturen auf der Maklerseite habe.

Das Gericht hat die Revision bei dem Bundesgerichtshof zugelassen. Zur Begründung führte es aus, hinsichtlich der Voraussetzungen für die Annahme einer Gehilfeneigenschaft sei eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes erforderlich. Die Revision wurde allerdings nicht eingelegt, sodass das landgerichtliche Urteil rechtskräftig ist.

Fazit

Allzu oft wird in der Immobilienbranche, insbesondere auf dem Wohnungsmarkt „gemauschelt“. Oftmals – und für den Wohnungssuchenden in den seltensten Fällen ersichtlich – machen Vermieter und Makler gemeinsame Sache. Vielfach gibt es deutliche Indizien dafür, dass beide sich sogar die Provisionen teilen und so gegenseitig voneinander profitieren. Der Makler, dessen Neutralität allerdings gewährleistet werden muss, steht dann aber von Beginn an „im Lager“ einer Vertragspartei. Dies ist systemwidrig und kann von Wohnungssuchenden meistens schwer durchschaut werden. Vor diesem Hintergrund ist die Entscheidung des Landgerichts Berlin, welches auf den Eindruck des Wohnungssuchenden abstellt, zu begrüßen.

Keinesfalls aber ist aus dieser Rechtsprechung zu schlussfolgern, jeder Wohnungssuchende könne einen Makler in Anspruch nehmen, um dann anschließend stets die Behauptung aufzustellen, er habe den Eindruck gehabt, der Wohnungsverwalter oder Vermieter, mit dem die Besichtigung durchgeführt wurde, habe im Lager des Maklers gestanden. Es müssen vielmehr ganz konkrete Umstände hinzutreten, insbesondere auch solche, die Aufschluss über den Eindruck des Wohnungssuchenden geben.

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Christian von der Heyden
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Leserkommentare
von Meee am 19.12.2014 10:31:58# 1
Gilt dies auch wenn der Makler die Wohnung verkauft hat und den Eigentümer kennt? Hat der Makler dann auch keinen Anspruch wenn er den Käufer nicht darüber informiert hat?
    
von M_M_L am 19.12.2014 10:49:19# 2
Hmmmm .....ist es nicht zwingend den Eigentümer einer Wohnung/Haus zu kennen bzw. zu wissen wer Eigentümer ist, wenn man sie verkauft????????! (Einsicht in das Grundbuch, Teilungserklärung....)
    
von Meee am 19.12.2014 11:19:52# 3
Ich meine damit wenn der Makler ein Freund des Besitzers ist und den Käufer darüber nicht aufklärt.
    
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