Rückabwicklung eines Wohnungskaufes

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Der Wert der Eigennutzung eines Grundstücks ist in der Regel nach dem üblichen Miet- oder Pachtzins zu bemessen.

Von Rechtsanwalt Matthias Möller-Meinecke

Bei der Rückabwicklung eines Grundstückskauf-
vertrages im Wege des großen Schadensersatzes ist die Nutzung des Grundstücks durch den Käufer im Rahmen des Vorteilsausgleichs nur insoweit zu berücksichtigen, als sie mit dem geltend gemachten Schaden in einem qualifizierten Zusammenhang steht.

  1. Verlangt der Käufer auch Ersatz seiner Finanzierungskosten bzw. der Kosten für die Unterhaltung des Grundstücks, muss er sich hierauf den nach dem üblichen Miet- oder Pachtzins zu berechnenden Wert der Eigennutzung anrechnen lassen.


  2. Beschränkt der Käufer sich darauf, den Leistungsaustausch rückgängig zu machen und Ersatz der Vertragskosten zu verlangen, ist als Nutzungsvorteil nur die abnutzungsbedingte, zeitanteilig linear zu berechnende, Wertminderung der Immobilie anzurechnen.

Bundesgerichtshof Urteil vom 31. März 2006 Az.: V ZR 51/05

Matthias M. Möller-Meinecke
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  1. Sachverhalt

    Durch notariellen Vertrag vom 29. Juli 1996 verkauften die Beklagten ihr mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelgewährleistung zum Preis von 735.000 DM an die Kläger. Diese stellten nach ihrem Einzug im Herbst 1996 fest, dass Feuchtigkeit in den Keller des Hauses eindrang.

    Mit der Behauptung, von den Beklagten über die unzureichende Abdichtung des Kellers arglistig getäuscht worden zu sein, verlangen die Kläger im Wege des großen Schadensersatzes die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückauflassung und Rückgabe des Grundstücks; ferner haben sie die Feststellung beantragt, dass die Beklagten verpflichtet sind, ihnen sämtliche Schäden zu ersetzen, die ihnen aus der Feuchtigkeit des Kellers entstanden sind und künftig entstehen werden.

    Das Landgericht hat dem Zahlungsantrag in vollem Umfang und dem Feststellungsantrag bezogen auf die Haftung der Beklagten zu 1 und 2 stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht ihre Verurteilung - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - im Hinblick auf die Gebrauchsvorteile, die die Kläger durch die Eigennutzung des Grundstücks erlangt hätten, um ? 22.230,89 verringert.

    Mit der vom BGH insoweit zugelassenen Revision wollen die Beklagten erreichen, dass die Nutzungsvorteile höher bewertet und deshalb weitere ? 57.769,11 von ihrer Rückzahlungsverpflichtung in Abzug gebracht werden. Die Kläger treten der Revision entgegen und verfolgen im Wege der Anschlussrevision ihren Antrag auf Rückzahlung des vollständigen Kaufpreises weiter.

  2. Klärungsbedürftige Fragen

    Das Berufungsgericht meinte, die Kläger müssten sich bei der Schadensberechnung den Wert der Nutzung des Hausgrundstücks unter dem Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung anrechnen lassen. Dieser sei nicht nach der fiktiven Miete zu bemessen, da die Kläger nicht beabsichtigt hätten, ein zeitweiliges Nutzungsrecht zu erwerben. Was die Kläger erspart hätten, sei vielmehr die Wertminderung bei Kauf eines vergleichbaren Objekts. Zugrunde zu legen, sei daher die zeitanteilige lineare Wertminderung des Anwesens im Vergleich zwischen dem tatsächlichen Gebrauch und seiner "restlichen Gesamtnutzungsdauer". Dabei sei zu berücksichtigen, dass lediglich die baulichen Anlagen, deren Wert 332.860 DM betrage, einer Abnutzung unterlägen. Von diesem Wert sei im Hinblick auf die Kaufpreisgestaltung der Parteien ein Abzug von 5 % vorzunehmen. Bei einer angenommenen Gesamtnutzdauer der Bauten von 60 Jahren errechne sich eine Wertminderung von ? 2.694,53 pro Jahr und damit für die etwa acht Jahre und drei Monate dauernde Nutzungszeit der Kläger ein Betrag von ? 22.230,89.

  3. Anrechnung der Nutzungen beim großen Schadensersatzanspruch

    Ein Wohnungseigentümer, der die Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages im Wege des großen Schadensersatzes anstrebt, muss sich dabei den Wert, der von ihm aus dem Grundstück gezogenen Nutzungen anrechnen lassen. Das ergibt sich aus den anerkannten Grundsätzen des Schadensersatzrechts.

    Der Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung, berechtigt die Käufer einer mangelhaften Eigentumswohnung den Kaufgegenstand zurückzuweisen und Ersatz des gesamten ihnen durch die Nichterfüllung des Vertrages entstandenen Schadens zu verlangen (sog. großer Schadensersatz). Die Ermittlung dieses Schadens erfolgt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes grundsätzlich nach der Differenzmethode durch einen rechnerischen Vergleich zwischen dem im Zeitpunkt der Schadensberechnung vorhandenen Vermögen des Geschädigten und dem Vermögen, das er bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages gehabt hätte. Bei der Differenzberechnung kommen die allgemeinen Grundsätze der Schadenszurechnung und der Vorteilsausgleichung zur Anwendung. Soweit die Nichterfüllung des Vertrages zu adäquat kausalen Vorteilen für den Geschädigten geführt hat und deren Anrechnung dem Sinn und Zweck der Schadensersatzpflicht entspricht, d.h. den Geschädigten nicht unzumutbar belastet und den Schädiger nicht unbillig begünstigt, sind die Vorteile bei dem Vermögensvergleich zu berücksichtigen.

    Zu solchen, in die Differenzrechnung einzustellenden Vorteilen, gehört auch der Wert, der von dem Geschädigten gezogenen Nutzungen, da dieser aufgrund des Kaufvertrages den Besitz der Kaufsache und dadurch die Möglichkeit erhalten hat, sie zu nutzen.

    Für die Berechnung des Vorteils ist grundsätzlich der objektive Wert der gezogenen Nutzungen maßgeblich. Da die Vorteilsausgleichung der Abschöpfung tatsächlich erzielter Vorteile dient, bleiben allerdings aufgedrängte oder unzumutbare Nutzungen außer Betracht.

    Bei der - hier in Rede stehenden - Eigennutzung eines bebauten Grundstücks entspricht der Wert der Vorteile, welcher der Gebrauch der Sache gewährt, in der Regel dem objektiven Mietwert, also dem für das genutzte oder für ein vergleichbares Objekt üblichen Mietzins.

    Dem steht nicht entgegen, dass der Wert von Gebrauchsvorteilen bei der Eigennutzung beweglicher Sachen grundsätzlich nach der zeitanteiligen linearen Wertminderung berechnet wird, also nach einem Vergleich zwischen dem tatsächlichen Gebrauch und der voraussichtlichen Gesamtnutzungsdauer der Sache unter Berücksichtigung des Werts der Sache bzw. des vereinbarten Kaufpreises (sog. Wertverzehr).

    1. Wertminderung durch Abnutzung bei beweglichen Sachen

      Diesem Berechnungsansatz liegt die zutreffende Erwägung zugrunde, dass sich der objektive Wert von Gebrauchsvorteilen bei der Eigennutzung eines Gegenstands nach den Aufwendungen ermitteln lässt, die der Nutzende infolge des Gebrauchs der Sache erspart hat. Bei der Rückabwicklung eines Kaufvertrages über eine bewegliche Sache können diese Aufwendungen grundsätzlich nicht mit dem Entgelt gleichgesetzt werden, das angefallen wäre, wenn der Nutzer die Sache gemietet hätte. Bei vermietbaren beweglichen Sachen, wie Kraftfahrzeugen, Maschinen oder Sportausrüstungen, stellen sich Kauf und Miete in wirtschaftlicher Hinsicht nämlich als grundverschiedene Investitionsentscheidungen dar. Da solche Gegenstände meist nur für den gelegentlichen kurzen Gebrauch gemietet werden, enthält der Mietpreis einen hohen Anteil nicht unmittelbar gebrauchsbezogener Kosten. Es ist deshalb in aller Regel unwirtschaftlich, eine bewegliche Sache zum dauerhaften Gebrauch zu mieten. Wer sich entschließt, eine solche Sache zu kaufen, kann daher, wenn es zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages kommt, hinsichtlich der Gebrauchsvorteile nicht so behandelt werden, als hätte er die Sache gemietet. Bei der Bemessung der durch die Rückabwicklung des Kaufvertrages ersparten Aufwendungen muss vielmehr auf die hypothetische Situation abgestellt werden, dass der Käufer anderweit eine gleichartige und gleichwertige Sache angeschafft und diese für dieselbe Zeitspanne, in derselben Weise genutzt hätte. Da er in diesem Fall die anderweit erworbene und in seinem Eigentum verbleibende Sache abgenutzt hätte, hat er infolge der Rückabwicklung des Kaufvertrages diese Abnutzung erspart. Das rechtfertigt es, den Gebrauchsvorteil nach der Wertminderung zu berechnen, die die Sache durch die Abnutzung erfahren hat.

    2. Bewertung der Nutzungsvorteile bei einer Immobilie

      Für die Bewertung der Nutzungsvorteile, die eine Immobilie gewährt, können diese Überlegungen indes nicht maßgeblich sein. Das folgt bereits daraus, dass Grundstücke im allgemeinen eine unbegrenzte Nutzungsdauer haben und deshalb durch Nutzung oder Zeitablauf keinen linearen Wertverlust erfahren. Dennoch kann nicht zweifelhaft sein, dass auch die Eigennutzung eines Grundstücks, beispielsweise eines Gartens oder landwirtschaftlichen Bodens, einen geldwerten Gebrauchsvorteil darstellt. Zudem kommen die Erwägungen, die bei beweglichen Sachen eine Berechnung der Nutzungsvorteile anhand des fiktiven Mietzinses ausschließen, bei Immobilien nicht zum Tragen. Für denjenigen, der eine Immobilie längerfristig nutzen will, stellt sich deren Anmietung meist als wirtschaftlich sinnvolle Alternative zum Kauf dar. Anders als bei beweglichen Sachen ist es deshalb mit der Investitionsentscheidung eines Immobilienkäufers nicht grundsätzlich unvereinbar, wenn bei der Ermittlung der infolge der Eigennutzung ersparten Aufwendungen die hypothetische Situation zugrundegelegt wird, dass der Käufer ein vergleichbares Grundstück gemietet und dieses für dieselbe Zeitspanne genutzt hätte. Der Wert, den der Gebrauch einer Immobilie gewährt, kann deshalb in der Regel auf der Grundlage des üblichen Miet- oder Pachtzinses für das Grundstück berechnet werden.

    3. Ermittlung des Nutzungsvorteils zeitlich linear aus Kaufpreis

      Nun hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 6. Oktober 2005 entschieden, dass der dem Erwerber einer Eigentumswohnung bei Rückabwicklung des Erwerbsvertrages im Wege des großen Schadensersatzes für die Selbstnutzung anzurechnende Nutzungsvorteil zeitanteilig linear aus dem Erwerbspreis zu ermitteln ist (Az. VII ZR 325/03). Der Immobilienkäufer, der großen Schadensersatz verlangt, kann durch die Berechnung seines Schadens wählen, ob er so zu stellen ist, wie er bei einer Anmietung des Objekts gestanden hätte, oder ob sein ursprünglicher Entschluss, die Immobilie zu kaufen, auch bei der Rückabwicklung zum Tragen kommen soll.

      Das hat seinen Grund darin, dass der zu Schadensersatz wegen Nichterfüllung berechtigte Käufer - anders als im Fall der Wandelung oder der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung - nicht in jedem Fall verpflichtet ist, dem Verkäufer die aus der Kaufsache gezogenen Nutzungen zurückzugewähren. Die Vertragsschließenden sind bei dem auf das Erfüllungsinteresse gerichteten "großen Schadensersatz" nämlich nicht so zu stellen, als wäre der Vertrag nicht geschlossen worden. Der Anspruch des Käufers richtet sich vielmehr auf die Herstellung des wirtschaftlichen Erfolgs, der bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung eingetreten wäre.

      Die von dem Käufer hier gezogenen Nutzungen bilden deshalb, worauf der BGH im Urteil vom 31. März 2006 Az.: V ZR 51/05 hinweist, keinen feststehenden Rechnungsposten zugunsten des Verkäufers; sie sind vielmehr "nur im Rahmen der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen. Dabei ist zu beachten, dass lediglich solche Vorteile als anrechenbar in Betracht kommen, die gerade mit dem geltend gemachten Nachteil in einem qualifizierten Zusammenhang stehen, der beide gewissermaßen zu einer Rechnungseinheit verbindet". Die Vorteilsausgleichung erfolgt also nicht bei der Endsaldierung aller Aktiv- und Passivposten gegenüber dem Gesamtbetrag des Schadens, sondern betrifft nur den Schadensposten, der mit dem Vorteil "kongruent" ist. Das hat Auswirkungen auf die Berechnung der Nutzungsvorteile:

      1. Rückgängigmachung nur des Leistungsaustausches

        Beschränkt der Käufer den Schadensersatz auf die Rückabwicklung des Leistungsaustau-sches (Immobilie gegen Kaufpreis) und auf die Erstattung der mit dem Vertragsschluss verbundenen Nebenkosten (Notargebühren, Maklerprovision u.ä.), muss er sich als hierzu kongruenten Vorteil nur die ersparte Abnutzung eines andernfalls erworbenen gleichartigen Leistungsgegenstandes, also die durch die Nutzung eingetretene Wertminderung der Kaufsache, anrechnen lassen. Diese kann auf der Grundlage der Gesamtnutzungsdauer der Wohnung oder des Hauses und des Erwerbspreises in gleichmäßigen Beträgen je abgewohntem Jahr ("zeitanteilig linear") bemessen werden (vgl. BGH, Urt. v. 6. Oktober 2005, VII ZR 325/03). Maßgeblich ist insoweit die Überlegung, dass der Erwerber die Möglichkeit, die Immobilie als eigene zu nutzen, durch Zahlung des Kaufpreises erworben hat. Dieses Austauschverhältnis ist grundsätzlich auch bei einem Scheitern des Vertrages zu beachten und führt dazu, dass sich im Rahmen der Rückabwicklung die (zeitweilige) Überlassung des Kaufpreises als Gegenleistung für die (zeitweilige) Nutzung des Grundstücks darstellt. Einen Vorteil hat der Käufer nur insoweit erlangt, als eine abnutzungsbedingte Wertminderung, die die Immobilie während seiner Nutzungsdauer erfahren hat, infolge der Rückabwicklung des Kaufvertrages nicht mehr zu seinen, sondern zu Lasten des Verkäufers geht. In dieser Konstellation ist es auch folgerichtig, dass die Nutzung des Grundstücks, das als solches keiner Abnutzung unterliegt, bei der Vorteilsausgleichung außer Betracht bleibt. Der Verkäufer hat als Äquivalent für die Überlassung des Grundstücks den Kaufpreis und dessen Nutzungen erhalten. Verlangt der Käufer nur den Kaufpreis zurück, belässt er dem Verkäufer also die aus der Kaufsumme gezogenen Nutzungen, ist damit der Wert der Grundstücksnutzung ausgeglichen.

      2. Rückgängigmachung auch der Investitionsentscheidung

        Anders verhält es sich allerdings, wenn der Käufer im Rahmen des großen Schadensersatzes nicht nur den Leistungsaustausch, sondern auch seine Investitionsentscheidung rückgängig macht. Das ist dem Käufer möglich, weil er bei einem auf das Erfüllungsinteresse gerichteten Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung seine Aufwendungen zur Erlangung der Gegenleistung und die Kosten ersetzt verlangen kann, die ihn allein aufgrund des Umstandes trafen, dass er Empfänger der - mangelhaften - Gegenleistung wurde. Zwar wären diese Aufwendungen auch dann angefallen, wenn die Kaufsache mangelfrei gewesen wäre. Die Rechtsprechung bezieht sie aber in die auf dem Geschäftswillen der Vertragsparteien beruhende Vermutung ein, in dem auf Gegenseitigkeit angelegten vertraglichen Austauschverhältnis seien Leistung und Gegenleistung gleichwertig. Maßgeblich hierfür ist die Erwägung, die Aufwendungen würden durch den Vorteil der Gegenleistung wieder eingebracht worden sein (sog. Rentabilitätsvermutung). Im Verlust dieser Kompensationsmöglichkeit liegt der Nichterfüllungsschaden.

        Verlangt der Käufer auf dieser Grundlage Ersatz seiner Aufwendungen zur Finanzierung des Kaufpreises, hält er an seiner Investitionsentscheidung nicht fest. Gleichzeitig nimmt er dem Verkäufer im wirtschaftlichen Ergebnis die Nutzungen des Kaufpreises und damit das Äquivalent für seine Nutzung des Grundstücks als Eigentümer. Das hat zur Folge, dass sich der Käufer auf diese Schadensposition den - nach dem üblichen Mietzins berechneten - vollen Wert der Eigennutzung anrechnen lassen muss. Er kann nämlich nicht einerseits die Erstat-tung der Kosten beanspruchen, die er aufgewendet hat, um das Grundstück als Eigentümer zu nutzen - den Kaufpreis nebst Kreditzinsen -, andererseits aber verlangen, hinsichtlich der gezogenen Nutzungen wie ein Eigentümer gestellt zu werden. Vielmehr ist es dann - so der Bundesgerichtshof im hier besprochenen Urteil vom 31. März 2006 - sachgerecht, "die Vorteile, die ihm die Nutzung des erworbenen Grundstücks gewährt hat, nach dem für eine entsprechende Immobilie zu zahlenden Mietzins zu bemessen."

        Zu einer Anrechnung des Mietwerts besteht ferner Anlass, wenn der Käufer im Rahmen des großen Schadensersatzes Erstattung der von ihm während seiner Nutzungsdauer für die Erhaltung und Bewirtschaftung der Immobilie aufgewandten Kosten verlangt (gewöhnliche Erhaltungskosten, Versicherungen, Lasten usw.). Will sich der Käufer hinsichtlich seiner Gebrauchsvorteile wie ein Eigentümer, also so behandeln lassen, als hätte er eine andere Immobilie gekauft, dann muss er auch diese Kosten tragen. Stellt er solche - im Rahmen eines Mietverhältnisses üblicherweise vom Vermieter zu tragenden - Kosten dagegen in seine Schadensberechnung ein, muss er sich als kongruenten Vorteil anrechnen lassen, die Immobilie ohne entsprechende Belastungen, also wie ein Mieter, genutzt zu haben.

  4. Die BGH-Entscheidung im konkreten Fall

  5. Der in der Eigennutzung des Hausgrundstücks liegende Gebrauchsvorteil des Kläger ist nicht auf der Grundlage des fiktiven Mietzinses, sondern nach der zeitanteiligen linearen Wertminderung der sich auf dem Grundstück befindlichen Bauten zu berechnen. Denn die Kläger haben lediglich den Kaufpreis als bezifferten Schaden geltend gemacht. Zu dieser Schadensposition ist, wie oben dargelegt, nur der Nutzungsvorteil kongruent, der in der ersparten Abnutzung eines andernfalls erworbenen gleichartigen Hausgrundstücks liegt.

    Die Gebrauchsvorteile wären nur dann - unter Anrechnung des für die Abnutzung bereits be-rücksichtigten Betrages - nach dem fiktiven Mietzins zu bemessen, wenn die Kläger auf der Grundlage der festgestellten weitergehenden Schadensersatzverpflichtung der Beklagten Ersatz ihrer Finanzierungsaufwendungen oder der Kosten für die Unterhaltung des Grund-stücks während ihrer Nutzungsdauer verlangten.

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Matthias M. Möller-Meinecke
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
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