Rückabwicklung des Kaufs einer Eigentumswohnung

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b.Berücksichtigung der Wohnungsmängel

Die Schallschutzmängel dürfen nicht beim Ausgangswert der zeitanteiligen linearen Berechnung berücksichtigt werden, sondern sie müssen bei der Würdigung des Wertes des der Klägerin anzurechnenden Nutzungsvorteils in Ansatz gebracht werden. Denn auszugehen ist stets, auch bei einer mangelbehafteten Immobilie, vom Wert der Investition, also vom vereinbarten und entrichteten Erwerbspreis. Dieser ist im Rahmen des großen Schadensersatzes grundsätzlich zu erstatten. Bevor hiervon der zeitanteilig lineare Abschlag für den Nutzungsvorteil abgezogen wird, muss dieser Abschlag mit Hinblick auf die Mängel der Eigentumswohnung seinerseits gemindert werden. Denn der Nutzungsvorteil ist keine nur rechnerische Größe, sondern hängt auch vom Zustand und damit der Nutzbarkeit der Wohnung ab.

Wie umfangreich dieser mängelbedingte Abschlag von dem rechnerisch ermittelten Nutzungsvorteil anzusetzen ist, hat das Gericht unter Berücksichtigung aller Umstände zu schätzen (§ 278 ZPO). Dabei kann anders als bei der Minderung einer Werklohnforderung nicht an die voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten angeknüpft werden. Denn diese sagen nichts über das Maß der Beeinträchtigungen aus, die die Wohnungseigentümerin während ihrer Wohnzeit in der Eigentumswohnung hinzunehmen hat oder hatte. Ebenso wenig kann die Minderung des Wertes der Wohnung maßgeblich sein. Beide, die Mangelbeseitigungskosten und die Wertminderung der Wohnung, können sehr gering und die Einschränkung der Nutzung kann gleichzeitig außerordentlich hoch sein. Umgekehrt sind hohe mangelbedingte Kosten denkbar, ohne dass der Wert der Nutzung wesentlich beeinträchtigt würde. Ausschlaggebend ist vielmehr die gerichtliche Würdigung der festgestellten Mängel und deren Auswirkungen auf den Nutzungsvorteil.

Matthias M. Möller-Meinecke
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Der Abzug von dem zunächst nur rechnerisch ermittelten Nutzungsvorteil kann auf dieser Grundlage auch prozentual vorgenommen werden. Erst der daraus sich ergebende Betrag ist von dem Erwerbspreis als Nutzungsvorteil abzuziehen.

c.Wertentwicklung und –schwankungen nicht maßgeblich

Ihr vom Schaden der Klägerin abzuziehende Nutzungsvorteil ist unabhängig von der Wertentwicklung der Immobilie. Der Erwerber, der die Rückabwicklung des Erwerbsvertrages durchsetzt, hat unter Berücksichtigung seiner Nutzungsvorteile Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen, vor allem des Erwerbspreises. Dagegen nimmt er nicht teil an Wertschwankungen des Objekts.

4.Bedeutung für die Praxis

Diese mit ökonomischen Argumenten begründete Entscheidung überzeugt und stimmt überein mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Berechnung von Nutzungsvorteilen nach fehlgeschlagenem Kauf beweglicher Sachen überein. Dort werden die Vorteile linear im Verhältnis zum Wert der Sache ermittelt und nicht nach den Maßstäben für einen üblichen oder fiktiven Mietzins berechnet (BGH, Urteil vom 26. Juni 1991 - VIII ZR 198/90, BGHZ 115, 47, 52; vgl. auch Urteil vom 10. Februar 2004 - X ZR 117/02, BGHZ 158, 63, 68).

Bei der Abschätzung des Nutzungsvorteils können die Mängel sehr unterschiedlich ins Gewicht fallen. Beispielsweise werden sich selbst schwere und nur kostspielig zu beseitigende Mängel im Fundamentbereich eines Gebäudes meist wenig auf den Vorteil der Nutzung einer darin befindlichen Wohnung auswirken. Die in dieser zurückzugebenden Eigentumswohnung festgestellten Schallschutzmängel dagegen bedeuten wegen der Einschränkung des ruhigen Schlafes bzw. der Lebensqualität möglicherweise eine beträchtliche Einschränkung der Nutzung unabhängig davon, wie hoch entsprechende Mangelbeseitigungskosten sind.

Die Langfassung der BGH-Entscheidung findet sich unter: www.Moeller-Meinecke.de

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Seite  2:  Wohnungsmängel und Bedeutung für die Praxis
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Matthias M. Möller-Meinecke
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