Risiko für Kaution bei Insolvenz des Vermieters

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Ingo Kruppa

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Im Rahmen eines Mietvertrages kann die Zahlung einer Mietsicherheit (Kaution) des Mieters an den Vermieter vereinbart werden. Von dieser Möglichkeit wird der Vermieter auch bei Wohnungsmietverhältnissen in aller Regel Gebrauch machen. Bei der Vermietung von Wohnungen ist die in § 551 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) enthaltene Begrenzung auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenen Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten zu beachten. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Kaution dem Mieter zurückzuzahlen, wenn keine Ansprüche des Vermieters mehr offen sind.

Getrennte Anlage der Kaution

Der Mieter kann gemäß § 551 Absatz 3 BGB verlangen, dass der Vermieter die ihm überlassene Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegt, wenn nicht eine andere Anlageform vereinbart wurde. Er kann ferner verlangen, dass die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt wird.

Risiko bei unterbliebener getrennter Anlage der Kaution

Besteht der Mieter nicht auf eine getrennte Anlage der Kaution, riskiert er deren vollständigen Verlust bei eintretender Insolvenz des Vermieters. Diese Schlussfolgerung ist aus einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. Dezember 2007 (Aktenzeichen: IX ZR 132/06) zu ziehen. In dem vom Gericht zu entscheidenden Fall hatte der Mieter nicht darauf bestanden, dass der Vermieter die ihm gezahlte Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegt. Das führe nach eingetretener Insolvenz des Vermieters aus der Sicht des Bundesgerichtshofs dazu, dass der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution wie eine normale Insolvenzforderung zu behandeln sei. Der Bundesgerichtshof verwies dabei auf den allgemeinen insolvenzrechtlichen Grundsatz, dass eine Aussonderungsbefugnis bezüglich eines Kontoguthabens nur dann entstehen könne, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von Fremdgeldern bestimmtes Konto handele. Wurde die Kaution nicht auf einem solchen Konto angelegt, bleibt dem Mieter nichts anderes übrig, als seinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zur Tabelle anzumelden und zu hoffen, wenigstens einen Teil wiederzusehen, was allerdings eher selten der Fall sein dürfte.

Möglichkeiten zur Durchsetzung der getrennten Anlage der Kaution

Um sich dieser Gefahr nicht auszusetzen, sollte der Mieter nach Zahlung der Kaution mit Nachdruck darauf bestehen, dass diese getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt wird. Der Mieter hat ein Recht darauf, dass ihm der Vermieter die getrennte Anlage – zum Beispiel durch Vorlage von geeigneten Kontounterlagen - nachweist. Weigert sich der Vermieter, dem zu entsprechen, kann er zum einen seinen Nachweisanspruch gerichtlich geltend machen. Zum anderen hat er die Möglichkeit, die Zahlung der laufenden Miete bis zur Höhe der geleisteten Kaution zurückzuhalten, bis der Nachweis der getrennten Anlage erbracht ist. Auf beide Möglichkeiten weist der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung ausdrücklich hin.

Ingo Kruppa
Rechtsanwalt sowie
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
www.kruppa-ruprecht.de