Risiken beim Kauf von Altbau

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Arglistiges Verschweigen von Feuchtigkeitsschäden

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie werden die Gewährleistungsansprüche meist ausgeschlossen.Wenn sich nachträglich Feuchtigkeitsschäden herausstellen, können die Kosten zur Beseitigung den finanziell vorhandenen Rahmen schnell übersteigen. Es droht im schlimmsten Fall die Insolvenz.

Trotz Ausschlussklausel ist eine Haftung des Verkäufers für Sachmängel möglich, wenn der Verkäufer bestimmte Eigenschaften garantiert hat oder der Verkäufer hat einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen.
Eine argliste Täuschung durch Verschweigen liegt vor, wenn dem Verkäufer ein offenbarungspflichtiger Mängel bekannt ist oder der Verkäufer einen Mangel zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte.

Hermann Kulzer
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Der Verkäufer muss immer dann aufklären, wenn eine ernsthafte Gefahr besteht, z.B. dass krebserzeugender Asbestzementstaub beim privat genutzten Kaufobjekts austritt, vgl. BGH, Urteil vom 27. März 2009 – V ZR 30/08 ( LG Lüneburg - 5 O 104/07 - Urteil vom 30. August 2007; OLG Celle - 8 U 203/07 - Urteil vom 7. Februar 2008).
Der Verkäufer ist verpflichtet, ungefragt einen Feuchtigkeitsschaden zu offenbaren oder wenn er zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet, also einen bloßen Verdacht hat.

Nach Auffassung des OLG Koblenz stellen Feuchtigkeitsschäden offenbarungspflichtige Umstände dar, vgl. OLG Koblenz vom 13.11.2009, Az. 2 U 443/09.
Eine mangelhafte Außenabdichtung stellt wegen der latenten Gefahr des Feuchtigkeitseintritts regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer ungefragt offenbaren muss.

Eiine Aufklärung über wesentliche Mängel ist - auch ungefragt - immer erforderlich, vgl. BGH NJW 1971, 1799; BGH NJW 1980,2460 auch über erhebliche Feuchtigkeitsschäden, vgl. BGH NJW 1990,975; BGH V ZR 51/05, BGH V ZR 173/05;  LG München I 26 O 12901/02; OLG Frankfurt IMR 2007,160).

Nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin vom 08.12.2005 AZ 4 U 16/05 kann ein Verstoß gegen vertragliche Offenbarungspflichten auch darin bestehen, dass man sich unwissend hält. Der arglistige Verstoß liegt insoweit darin, sich unwissend gehalten zu haben und die notwendigen Aufsichten oder Überprüfungen nicht ausgeführt zu haben.

Das OLG Saarbrücken entschied mit  Urteil vom 05.08.2008 - 4 U 90/08 dass Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit, nicht aber mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände rechnen müssen. Dies gälte erst recht, wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt. Dieses Urteil steht in Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Aufklärungspflicht über Feuchtigkeitsschäden beim Kauf von Gebrauchtimmobilien (BGH Urteil vom 16.06.1989, V ZR 74/88).
Der Bundesgerichtshof hat eine Aufklärungspflicht lediglich unter zwei Voraussetzungen verneint, und zwar wenn wesentliche Mängel der Kaufsache einer Besichtigung zugänglich und diese ohne weiteres erkennbar sind. 

Tipp: Zu den Hausbesichtigungen sind immer Zeugen- möglichst Sachverständige hinzuzuziehen.
Antworten auf Fragen zu besonders wichtigen Punkten, wie alte Feuchtigkeitsschäden, muss man sich schriftlich bestätigen lassen oder den zugesicherten Zustand in den Vertrag aufnehmen.
Wir  empfehlen beim Gebrauchtimmobilienkauf auch einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen. 

Ich stehe Ihnen für Fragen gerne zur Verfügung.


Hermann Kulzer MBA
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Insolvenzrecht
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Wirtschaftsmediator (Dresden International University)
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Hermann Kulzer
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