Risiken bei Zwangsversteigerung

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Zwangsvollstreckung Rubrik, Zwangsversteigerung, Abwassererschließungsbeiträge, Ersteher, Zuschlag

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Überraschungen wegen alten Abwassererschließungsbeiträgen

Der Abwasserzweckverband hatte im Jahr 1999 einen Beitragsbescheid aufgrund Abwassererschließung über 27.000,00 EUR erlassen, der gemäß der landesgesetzlichen Regelung auch ohne Grundbucheintragung als öffentliche Last am Grundstück haftete. Im Jahr 2009 wurde das Grundstück zwangsversteigert. Die öffentliche Last war weder im geringsten Gebot berücksichtigt, noch sonstwie im Zwangsversteigerungsverfahren offenkundig. Die Ersteherin wurde erstmals damit konfrontiert, als der Abwasserzweckverband ihr gegenüber einen Duldungsbescheid erließ.

§ 52 Abs. 1 ZVG regelt, dass Rechte an einem Grundstück, welche nicht im geringsten Gebot berücksichtigt werden und nicht durch Zahlung aus dem Gebot des Meistbietenden zu decken sind, erlöschen.

Hermann Kulzer
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Das Recht auf vorrangige Befriedigung öffentlicher Lasten nach § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG griff zugunsten des Abwasserzweckverbandes schon deshalb nicht ein, weil der Beitrag nicht innerhalb der letzten 4 Jahre vor Beschlagnahme entstanden war.

Vom Grundsatz des Erlöschens gibt es jedoch Ausnahmen.

Eine dieser Ausnahmen regelt § 9 EGZVG. Danach erlöschen bestimmte im Grundbuch nicht eingetragene Rechte, z.B. Dienstbarkeiten und Reallasten, wie Altenteile, Leibgedinge oder andere Versorgungsrechte auch dann nicht, wenn sie das geringste Gebot nicht berücksichtigt. Sie erlöschen jedoch dann, wenn dies ausdrücklich in den Versteigerungsbedingungen bestimmt ist, was auf Antrag von Beteiligten geschieht, deren vorgehendes oder gleichstehendes Recht durch das Fortbestehen beeinträchtigt würde.

Die Ausnahmevorschrift ist jedoch nur dann anwendbar, wenn dies das Recht des Bundeslandes, nach welchem das nicht eingetragene Recht am Grundstück begründet wurde, ausdrücklich vorsieht. Andernfalls bleibt es beim Grundsatz des § 52 ZVG.

In Bundesländern, in denen eine solche Regelung existiert, sind die Beteiligten des Zwangsversteigerungsverfahren und auch die Bieter auf diese gesetzliche Ausnahme hinzuweisen. Auch der Bieter ist schutzwürdig, denn er soll nicht entgegen seiner Absicht ein Grundstück ersteigern, welches mit einem Drittrecht belastet ist, dass er nicht erkennen konnte.

Weist das Vollstreckungsgericht nicht auf diese Ausnahme hin, ist der Zuschlag zwar wirksam, der Ersteher hat jedoch Schadensersatzansprüche wegen Amtspflichtverletzung gegen das Land. 

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Hermann Kulzer MBA
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