Reparaturen in Wohnungseigentümergemeinschaften

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Wer trägt die Kosten?

Dachreparaturen, Fensterreparaturen, Sanierung des Treppenhauses. Gerade bei älteren Anwesen können die notwendigen Instandsetzungen und Instandhaltungsmaßnahmen einen Umfang annehmen, der den Traum der eigenen Wohnung schnell zum Alptraum werden lässt. Nicht selten kommen auf den einzelnen Wohnungseigentümer Kosten in Höhe von mehreren tausend Euro zu, die der Verwalter im Namen der Gemeinschaft zur Finanzierung der baulichen Maßnahmen verlangt.

Doch auch der umgekehrte Fall ist keineswegs eine Seltenheit: Viele Wohnungseigentümer führen auf eigene Kosten umfangreiche Reparaturen im Bereich Ihres Sondereigentums durch und werden von dem Verwalter vertröstet und auf Ihren Kosten sitzengelassen.

Maximilian A. Müller
seit 2007 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rathausplatz 1
76829 Landau
Tel: 06341 - 91 777 7
Web: www.seither.info
E-Mail:
Aufenthaltsrecht, Internetrecht, Miet und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht

Spätestes zu diesem Zeitpunkt stellt sich jedoch die Frage: Wer trägt die Kosten von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

Der Grundsatz:

"Gemeinschaftseigentum = Gemeinsame Kostentragung; Sondereigentum = eigene Kostentragung"

Im Grundsatz ist dabei die gesetzliche Regelung leicht verständlich. § 16 II WEG bestimmt, dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu zahlen. Die Gemeinschaft und damit alle Wohnungseigentümer gemeinsam haben daher für die Kosten aufzukommen, die für die Reparatur von Gemeinschaftseigentum aufgebracht werden müssen.

Hier beginnen häufig jedoch bereits die ersten Probleme. Denn was nun gemeinschaftliches Eigentum ist und was hingegen zum Sondereigentum gehört, ist nicht immer zweifelsfrei festzustellen.

Nach § 5 WEG ist insbesondere Bestandteil des Sondereigentums:

  • Die Räumlichkeiten, die in der Teilungserklärung bestimmt wurden ("Die Wohnung"), § 5 Abs. 1 WEG
  • Alle Bestandteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, selbst wenn sie im Bereich des Sondereigentums liegen, § 5 Abs. 2 WEG

Von besonderer Bedeutung ist insbesondere die letztgenannte Vorschrift. Hieraus ergibt sich, dass sämtliche Gegenstände, die der Sicherheit des gesamten Gebäudes dienen, Gemeinschaftseigentum sind und dort vorzunehmende Reparaturen im Grundsatz daher von der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft auf deren Kosten vorzunehmen sind. Hierzu gehören insbesondere:

  • Außenwände
  • (Außen)fenster, Dachfenster
  • Haustüren
  • Balkonbestandteile, soweit sie der Sicherheit dienen, z.B: Balkonplatte, Balkonbrüstung, Feuchtigkeitsisolierung, Wärmedämmung, etc.
  • Außenjalousien, etc.
  • Decken (außer die Deckenverkleidung)
  • etc.

Die Abgrenzung ist hier im Einzelfall schwierig und auch bei den Gerichten streitig.

Von den Vorgaben des § 5 WEG kann nicht abgewichen werden. Eine Teilungserklärung oder Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die z.B. Außenfenster zum Sondereigentum erklärt, ist daher in diesem Punkt grundsätzlich unwirksam.

Ausnahme 1:

Regelungen in der Teilungserklärung

Wie so oft gibt es auch hier keinen Grundsatz ohne Ausnahme. Zwar sind Kosten der Sanierung von Gemeinschaftseigentum grundsätzlich von den Gemeinschaft zu tragen. Es ist jedoch möglich, hiervon in der Teilungserklärung abzuweichen.

Die Teilungserklärung kann daher bestimmen, dass bestimmte Gegenstände zwar Gemeinschaftseigentum darstellen, die Instandhaltungskosten hierfür dennoch von einem einzelnen Wohnungseigentümer zu tragen sind. Dies ist besonders häufig bei Fenster der Fall.

Ordnet eine Teilungserklärung Außenfenster dem Sondereigentum zu, so ist diese Bestimmung zwar nach dem oben Gesagten unwirksam. Nach der Ansicht vieler Gerichte führt jedoch diese Regelung dennoch dazu, dass auch in diesem Fall die Kosten von dem jeweiligen Sondereigentümer zu tragen sind.

Ausnahme 2:

Beschluss der Wohnungseigentümer

Das neue WEG Recht, das seit dem 01.07.07 gilt, ermöglicht es den Wohnungseigentümern, auch durch Beschluss die Kosten einer Instandhaltungsmaßnahme abweichend zu regeln, § 16 IV WEG. Dies ist allerdings nur für den Einzelfall möglich, der Beschluss muss daher eine konkrete Maßnahme betreffen. Auch muss sich die geplante Kostenverteilung an dem Gebrauch bzw. der Möglichkeit zum Gebrauch orientieren. Auf diesem Wege wird es z.B. ermöglicht bei einer Reparatur des Aufzuges die Eigentümer einer Erdgeschosswohnung nicht an den Kosten zu beteiligen. Auch in anderen Gestaltungen ermöglicht die neue Regelung eine flexiblere Kostentragung.

Da ein solcher Beschluss erhebliche Folgen haben kann, hat der Gesetzgeber allerdings ein doppeltes Mehrheitserfordernis vorgesehen. Für einen wirksamen Beschluss müssen

  • mindestens 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und
  • mindestens 1/2 aller Miteigentumsanteile

zustimmen. Ein solcher Beschluss würde sodann auch den möglicherweise entgegenstehenden Regelungen der Teilungserklärung vorgehen.

Praxishinweis:

Für die Praxis ist daher stets zu empfehlen die Kostentragung von Instandsetzungsmaßnahmen kritisch zu hinterfragen. Anhaltspunkte gibt hier insbesondere die vorhandene Teilungserklärung. Nicht immer muss man selbst für die Kosten einer Reparatur aufkommen. Insbesondere aufgrund der neuen Regelung § 16 IV WEG ist zu empfehlen, eine abweichenden Beschluss über die Kostentragung anzuregen, sofern man selbst von der Reparaturmaßnahme nicht profitiert. Die neue Regelung eröffnet hier viele Möglichkeiten, den gegenseitigen Interessen möglichst weitgehend gerecht zu werden.


Der Autor ist Sozius der Rechtanwaltskanzlei Dr. Seither in Landau in der Pfalz und bei der Rechtsanwaltskammer Zweibrücken als Rechtsanwalt zugelassen. Er ist insbesondere im Wohnungseigentums- sowie im Mietrecht tätig.

RA Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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