Hallo, es geht mal wieder um Thema No1, diesmal aus Vermietersicht. Ich bin privater Vermieter mehrerer Mietwohnungen und habe in der Vergangenheit Wohnungen bei Neuvermietung auf eigene Kosten renoviert bzw. neu gestrichen. Mittlerweile werden Mietvertragslaufzeiten immer kürzer. Ursache können neue Partnerschaften sein, die zu anderem Wohnbedarf führen. Oft ziehen HARTZ IV Empfänger um, wenn diese an einem anderen Ort eine Arbeit gefunden haben. Wenn die Verträge nur noch 2 oder 3 Jahre laufen, kann ich mir wirtschaftlich Renovierung auf eigen Kappe nicht mehr leisten.
Nehmen wir als Modellfall 3 Mieter A,B,C , die nach jeweils 2 Jahren kündigen und ausziehen.
A übernimmt eine renovierte Wohnung. Da Wände und Türen noch keines neuen Anstrichs bedürfen, macht A nichts.
B erhält eine Abstandszahlung X und die Parteien verständigen sich darauf, dass die Wohnung als renoviert übergeben worden ist. Beim Auszug ist der Zustand noch so, dass weiterhin keine Schönheitsreparaturen
erforderlich sind, Mieter B macht nichts.
C erhält eine Abstandszahlung Y und die Parteien verständigen sich darauf, dass die Wohnung als renoviert übergeben worden ist. Der Zustand der Wohnung ist jetzt so, dass Schönheitsreparaturen erforderlich sind.
Wenn ich das richtig sehe, hat C die Pflicht zu Schönheitsreparaturen beim Auszug. Damit ich nicht auf den Kosten X und Y sitzen bleibe, muss ich mir das Geld vom jeweiligen Vormieter holen. Das wird in der Praxis nicht funktionieren, weil ích die Zahlung vom Vormieter nicht erzwingen kann. Ich sitze schon auf genug wertlosen, da nicht vollstreckbaren Titeln.
Hat jemand Erfahrung mit solchen Szenarien und gerichtsfeste Vorgehensweisen, um Kosten für Schönheitsreparaturen fair und praktikabel auf alle sich zeitlich folgenden Mietparteien umzulegen?
Renovierungskosten bei kurzen Mietzeiten
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Die Lösung ist ganz einfach: auf die Miete umlegen. Sofern es der Markt und das Gesetz hergibt.
Ansonsten einfach eine unrenovierte Wohnung vermieten.
Der Markt gibt es nicht her. Heute hat kaum einer noch die Zeit, vielleicht auch nicht das nötige handwerkliche Geschick, um Wohnung selbst zu renovieren. Daher sind in meinem Einzugsbereich fast nur noch renovierte Wohnungen vermietbar. Meine Frage bezog sich eher auf die rechtliche Seite.
Ich sehe, welches Gewürge an Formulierungen in Standardmietverträgen steht ( Daraus habe ich das Thema mit den Abstandszahlungen) und frage mich, ob das praktikabel ist.
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Zur Sache mit der Abstandszahlung verweise ich mal auf BGH, 18.03.2015 - VIII ZR 185/14
. Dort wurde dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben und der Vermieter verzichtete auf einen Teil der Miete. Dennoch waren die Schönheitsreparaturenklauseln ungültig, weil der Mietverzicht zu gering im Vergleich zu den Kosten der Schönheitsreparaturen waren.
Von daher würde ich vor solchen Konstruktionen warnen. Wenn die schiefgehen und die Klausel unwirksam wird, dann muss nicht nur der Mieter nichts machen. Schlimmstenfalls darfst du dann als Vermieter alle 10 Jahre (vielleicht mehr, vielleicht weniger) antanzen und dem Mieter die Bude renovieren. Schlicht weil dann die Pflicht zu Schönheitsreparaturen beim Vermieter liegt.
Wenn der Markt es hergibt, sind Kündigungsausschlüsse eine Möglichkeit. D.h. du vereinbarst einen beidseitigen Kündungsverzicht für z.B. 3 Jahre und rechnest deine Anfangsrenovierungen genau auf diese 3 Jahre um. Wenn der Mieter vorher rauswill, dann kannst du beeinflussen, unter welchen Bedingungen das geschieht.
Btw.: Dübellöcher und typische Abnutzung gehören nicht zur Schönheitsreparatur. Sind somit vom Vermieter zu tragen.
Das kann man nur gross unterstreichen.ZitatVon daher würde ich vor solchen Konstruktionen warnen. :
Da sich die Rechtsprechung hier stark geändert hat, muss sich ein Vermieter von der Vorstellung verabschieden, heute noch wirksam etwas zu Schönheitsreparaturen vereinbaren zu können, das auch verlässlich noch in der Zukunft wirksam ist.
Dazu muss man sich auch den Grundsatz des BGB § 535 verinnerlichen:
Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Es bleiben nur zwei verlässliche Möglichkeiten:
- Der Vermieter verzichtet auf Vorleistungen und übergibt die Wohnung unrenoviert.
Das vermindert zudem das Konfliktpotential bei der Wohnungsrückgabe ungemein.
- Der Vermieter berücksichtigt die zusätzliche Kostenlast für die Schönheitsreparaturen in seiner Mietpreiskalkulation und hofft, dass diese Miete am Markt auch durchsetzbar ist.
In jedem Fall muss der Vermieter die Kosten aber bei seiner Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigen!
Auch die von cauchy beschriebene Vereinbarung einer Mindestmietzeit wäre eine Option, weil dann die Bedingungen eines vorzeitigen Beendigung im Einzelfall verhandelbar und vereinbar wären.
Zum Einpreisen in den Mietpreis:
Die II. Berechnungsverordnung nennt in § 28 für den Sozialen Wohnungsbau/Kostenmiete dafür max. 8,50 Euro je m² und Jahr - bei einer 80m² Wohnung wären das also 680€/Jahr bzw. 0,71€ umgerechneten auf monatlichen Mietpreis/m². Das kann allerdings nur als Kalkulationshilfe dienen.
Die Folgen der geänderten Rechtsprechung (Anstieg der Mietpreise) sind bislang noch nicht am Wohnungsmarkt angekommen und daher auch nicht in den offiziellen Mietpreisspiegeln für den frei finanzierten Wohnungsmarkt. Vielmehr gehen die Mietpreisspiegel (teilweise explizit) noch immer davon aus, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt.
Gewarnt werden muss auch vor einem Urteil, dass man oft noch im Netz lesen kann - ohne das zugehörige Revisions-Urteil des BGH
also zunächst [link=http://www.mietrechtsinfo.de/2007/04/olg-karlsruhe-mieterhoehung-aufgrund-unwirksamer-schoenheitsreparaturklausel/]OLG Karlsruhe 7 U 186/06 [/link] zur Berücksichtigung im Fall einer Mieterhöhung
dann jedoch wieder vom BGH revidiert mit Urteil vom 09.07.2008 [link=http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=e55f0088455794728b57a327532b431c&nr=44934&pos=0&anz=1]VIII ZR 181/07 [/link]
oder kurz Pressemitteilung
Es bleibt also die weitere Entwicklung abzuwarten (ein neueres Urteil gibt es m.W. bislang nicht dazu - obwohl sich die Rechtsprechung des BGH zur Übertragung von Schönheitsreparaturen seither noch weiter verschärft hat)
Gerade gestern habe ich das einem Beklannten/Vermieter erklärt, der eben sein böses Erwachen hatte und sich jetzt überlegt, lieber gar nicht mehr zu vermieten ... und der war lange nicht der Erste ...
Ach und übrigens:
"Oft ziehen HARTZ IV Empfänger um, wenn diese an einem anderen Ort eine Arbeit gefunden haben. "
Diese Personengruppe bekommt aber vom Amt sogar Zuschüsse zu den Kosten der Schönheitsreparaturen.
Zitat:Das kann man nur gross unterstreichen.ZitatVon daher würde ich vor solchen Konstruktionen warnen. :
Da sich die Rechtsprechung hier stark geändert hat, muss sich ein Vermieter von der Vorstellung verabschieden, heute noch wirksam etwas zu Schönheitsreparaturen vereinbaren zu können, das auch verlässlich noch in der Zukunft wirksam ist.
Dazu muss man sich auch den Grundsatz des BGB § 535 verinnerlichen:
Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Es bleiben nur zwei verlässliche Möglichkeiten:
- Der Vermieter verzichtet auf Vorleistungen und übergibt die Wohnung unrenoviert.
Das vermindert zudem das Konfliktpotential bei der Wohnungsrückgabe ungemein.
- Der Vermieter berücksichtigt die zusätzliche Kostenlast für die Schönheitsreparaturen in seiner Mietpreiskalkulation und hofft, dass diese Miete am Markt auch durchsetzbar ist.
In jedem Fall muss der Vermieter die Kosten aber bei seiner Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigen!
Auch die von cauchy beschriebene Vereinbarung einer Mindestmietzeit wäre eine Option, weil dann die Bedingungen eines vorzeitigen Beendigung im Einzelfall verhandelbar und vereinbar wären.
Zum Einpreisen in den Mietpreis:
Die II. Berechnungsverordnung nennt in § 28 für den Sozialen Wohnungsbau/Kostenmiete dafür max. 8,50 Euro je m² und Jahr - bei einer 80m² Wohnung wären das also 680€/Jahr bzw. 0,71€ umgerechneten auf monatlichen Mietpreis/m². Das kann allerdings nur als Kalkulationshilfe dienen.
Die Folgen der geänderten Rechtsprechung (Anstieg der Mietpreise) sind bislang noch nicht am Wohnungsmarkt angekommen und daher auch nicht in den offiziellen Mietpreisspiegeln für den frei finanzierten Wohnungsmarkt. Vielmehr gehen die Mietpreisspiegel (teilweise explizit) noch immer davon aus, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt.
Gewarnt werden muss auch vor einem Urteil, dass man oft noch im Netz lesen kann - ohne das zugehörige Revisions-Urteil des BGH
also zunächst [link=http://www.mietrechtsinfo.de/2007/04/olg-karlsruhe-mieterhoehung-aufgrund-unwirksamer-schoenheitsreparaturklausel/]OLG Karlsruhe 7 U 186/06 [/link] zur Berücksichtigung im Fall einer Mieterhöhung
dann jedoch wieder vom BGH revidiert mit Urteil vom 09.07.2008 [link=http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=e55f0088455794728b57a327532b431c&nr=44934&pos=0&anz=1]VIII ZR 181/07 [/link]
oder kurz Pressemitteilung
Es bleibt also die weitere Entwicklung abzuwarten (ein neueres Urteil gibt es m.W. bislang nicht dazu - obwohl sich die Rechtsprechung des BGH zur Übertragung von Schönheitsreparaturen seither noch weiter verschärft hat)
Gerade gestern habe ich das einem Beklannten/Vermieter erklärt, der eben sein böses Erwachen hatte und sich jetzt überlegt, lieber gar nicht mehr zu vermieten ... und der war lange nicht der Erste ...
Ach und übrigens:
"Oft ziehen HARTZ IV Empfänger um, wenn diese an einem anderen Ort eine Arbeit gefunden haben. "
Diese Personengruppe bekommt aber vom Amt sogar Zuschüsse zu den Kosten der Schönheitsreparaturen.
Man könnte aber auch die Meinung vertreten, dass die Schönheitsreparaturen bereits in der Miete enthalten sind.
Es gibt immer 2 Perspektiven...
Das ist und bleibt unternehmerisches Risiko.....
Ich selber würde:
- Grundsätzlich einen Kündigungsausschluss für die max. 4 Jahre im Vertrag vereinbaren
- die Wohnung unrenoviert (heist ja nicht unbewohnbar) vermieten und der Mieter kann dann ohne Renovierung wieder ausziehen.
Andernfalls hat man ja quasi das "Problem", dass der Vormieter weiss streicht und der Nachmieter mit Farbe drüber... ??
Aber auch so bleibt das Restrisiko mit den "wertlosen" Titeln.
Leute, wo lebt ihr? Ich rede von Duisburg und einem Stadtbezirk, der an den angrenzt, wo es mehr Hochzeitsgeschäfte als jungfräuliche Bräute gibt. Laut Mietspiegel darf ich maximal 5,50 Euro verlangen, davon gehen ein Großteil auf Schuldendienst für Wärmedämmung, die ich als einer der ersten Vermieter in diesem Gebiet 1999 vorgenommen habe. Wenn ich davon noch Ausfallrisiken und Schönheitsreparaturen bezahlen soll, wird's eng.
Kaufmännisch sinnvoll ist nur ein Verkauf an die großen Immobilienholdings, die haben den Rechtsapperat, um mit solchen Themen umgehen zu können. Ob es der politische Wille ist, private Vermieter und deren Mietwohnungen unter Verkaufsdruck zu stellen, sei dahingestellt. Das mache ich mit dem Bundestagsabgeordneten in der Gegend aus.
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