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Rendite-Immobilie: Zinseszinsen absetzen

10.1.2013 Thema abonnieren Zum Thema: absetzen
 Von 
ruhige_hand
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 4x hilfreich)
Rendite-Immobilie: Zinseszinsen absetzen

Für die Kredite auf meine Rendite-Immobilien zahle ich seit Jahren Zinsen, die ich steuerlich geltend mache. Die Zinsen zahle ich aus dem Cachelflow und habe sie damit quasi aus dem Privatvermögen erbracht.

Wenn ich mir diese "Auslage" von der Bank über einen zweiten Kredit nach 10 Jahren quasi wieder erstatten lasse, muss ich diese Zinsen (sprich: Zinseszinsen) doch auch absetzen können. Spricht hier etwas dagegen? Der direkt Bezug zum Renditeobjekt ist offensichtlich. Wie muss eine entsprechende Zweckerklärung für den 2. Kredit aussehen?

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11 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
reckoner
Status:
Senior-Partner
(6989 Beiträge, 2791x hilfreich)

Hallo,

quote:
Cachelflow
Was soll das denn sein? :grins:

quote:
und habe sie damit quasi aus dem Privatvermögen erbracht.
Wieso? Was hast du denn mit den Mieten gemacht?

Stefan

PS: Sorry, aber ernsthaft antworten kann ich auf solche Fragen nicht

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#2
 Von 
ruhige_hand
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 4x hilfreich)

..."sorry" :grins: , lassen wir das aus Versehen eingefügte, überschüssige "l" :bang: weg oder nennen es einfach Überschuss :banana: . Die Frage bleibt aber bestehen :neck: . Über ernst gemeinte Antworten :pc: auf die eigentliche Frage :???: freue ich mich natürlich :rock: .

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#3
 Von 
reckoner
Status:
Senior-Partner
(6989 Beiträge, 2791x hilfreich)

Hallo,

quote:
lassen wir das aus Versehen eingefügte, überschüssige "l" weg
Nee, das wird nicht reichen, richtig, heißt es CashFlow .
Und mein PS war (auch) auf meine zweite Antwort gemünzt.

Mir scheint, dass du nicht einmal weißt, was der CashFlow eigentlich ist. Erkläre mir doch einmal, was du darunter verstehst.

Stefan

PS: Nochmal so ein Bilderfeuerwerk und ich antworte nicht mehr, wir sind hier doch nicht im Kindergarten.

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#4
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(27812 Beiträge, 8325x hilfreich)

Gemeint ist wohl weder der Cachelflow oder der Cacheflow, sondern wohl eher der Cash flow. Das ganze hat schließlich mit Geldfluss zu tun und nicht mit dem Pufferspeicher eines Microprozessors. ;)

Dabei ist mir auch nicht so ganz klar, warum für die Zahlung der Zinsen nicht die Mieteinnahmen verwendet werden. Ich gehe davon aus, dass es sich nicht um eine gewerbliche Vermietung handelt, so dass auch der Vermietungsvorgang zur privaten Vermögensverwaltung gehört.

Wenn gemeint ist, ob Verluste aus der Vermietung zunächst aus dem Privatvermögen ausgeglichen werden können und später, wenn die Summe der Verluste groß genug ist, dafür ein Darlehen aufgenommen werden kann, dann kann die Frage mit einem klaren Nein beantwortet werden.

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#5
 Von 
ruhige_hand
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 4x hilfreich)

...schön, dass wir uns mit Formalitäten aufhalten. Bei Wikipedia wird "der Cashflow definiert [...] als positiver, periodisierter Zahlungsmittelüberschuss der wirtschaftlichen Tätigkeit. Dieser Überschuss oder Saldo bezieht sich dabei auf Erträge und Aufwendungen, die nicht nur erfolgswirksam, sondern auch zahlungswirksam sind, also in derselben Periode zu Einzahlungen oder Auszahlungen führen."

Meines Wissens gibt es verschiedene Arten, den Cashflow zu messen. Das tut meiner Frage aber keinen Abbruch. Deshalb würde ich mich freuen, wenn wir uns auf das rechtliche Thema meiner Frage konzentrieren könnten. Dann lasse ich die Smileys auch gerne weg.

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#6
 Von 
ruhige_hand
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 4x hilfreich)

Danke, Tao, für die sachliche Rückfrage. Zur Präzisierung:

Es geht nicht um Verluste bei der Vermietung. Das Objekt hat glücklicherweise Überschüsse. Wenn ich also das Objekt und die zugehörigen Renovierungsarbeiten nicht selbst zahle, sondern finanziere, kann ich die Zinsen dafür steuerlich absetzen. Ich möchte aber auch die Zinszahlungen im Nachhinein wieder über einen Kredit heraus bekommen und diesen steuerlich absetzen. Die Bank ist damit einverstanden, indem wir den bereits teilweise getilgten Kredit wieder auf den Nennbetrag aufstocken. Hier einmal der Vergleich:

a) Kaufe Renditeobjekt -> bekomme von Bank vorher Finanzierung -> Schreibe Zinsen ab

b) Renoviere Renditeobjekt -> bekomme von der Bank vorher Finanzierung -> schreibe Zinsen ab

c) Renoviere Renditeobjekt -> strecke den Betrag vor, bekomme von der Bank hinterher Finanzierung -> schreibe Zinsen ab

d) Frage: Zahle Zinsen für Renditeobjekt -> bekomme von der Bank hinterher (z.B. nach 10 Jahren) Finanzierung für die Zinsen -> schreibe Zinsen (Zinseszinsen für das Objekt) ab?

Es ist auch möglich, Investitionen in ein Objekt im Nachhinein über die Bank zu finanzieren und während der Arbeiten quasi aus eigener Tasche vorzufinanzieren. Das stellt überhaupt kein Problem dar, weil die Aufwendungen ja vorhanden sind. Dass ich es vorfinanziere und in dieser Zeit nicht abschreiben kann, ist für den Staat sogar ein Vorteil.

Laut Steuerberater können sämtliche Kosten, die mit der Vermietung eines Renditeobjektes zu tun haben, abgesetzt werden. Weshalb dann nicht auch Zinseszinsen? Hat jemand praktische Erfahrungen damit? Im Internet habe ich dazu bisher wenig gefunden.

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#7
 Von 
reckoner
Status:
Senior-Partner
(6989 Beiträge, 2791x hilfreich)

Hallo,

quote:
Bei Wikipedia wird "der Cashflow definiert [...] als positiver, periodisierter Zahlungsmittelüberschuss der wirtschaftlichen Tätigkeit. Dieser Überschuss oder Saldo bezieht sich dabei auf Erträge und Aufwendungen
Und genau da sind wir beim Punkt, die Zinsen zählen doch auch zum Aufwand, erst danach darfst du von deinem CashFlow sprechen.

Durch die weiteren Ausführungen wird jetzt etwas klarer, was dir vorschwebt. Dazu verweise ich an den letzten Absatz von hh : "Wenn gemeint ist, ob Verluste aus der Vermietung zunächst aus dem Privatvermögen ausgeglichen werden können und später, wenn die Summe der Verluste groß genug ist, dafür ein Darlehen aufgenommen werden kann, dann kann die Frage mit einem klaren Nein beantwortet werden."

Wenn das nämlich ginge, dann könnte man praktisch fast jeden Privatkredit umwandeln und von der Steuer absetzen. Das geht aber nicht.
Du hättest sofort einen Kredit für die Zinsen aufnehmen müssen, dann wären auch diese Zinsen absetzbar gewesen.

Das ist ähnlich wie mit der Grundschuld selbst, einmal abbezahlt und das wars mit der Steuer.

Stefan

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#8
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(27812 Beiträge, 8325x hilfreich)

quote:
Laut Steuerberater können sämtliche Kosten, die mit der Vermietung eines Renditeobjektes zu tun haben, abgesetzt werden. Weshalb dann nicht auch Zinseszinsen?

Zinseszinsen können nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn die zu tätigenden Zinszahlungen direkt in Form eines Darlehens erfolgen.

Letzlich geht das also nur dann, wenn die Bank damit einverstanden ist, dass das Darlehen gar nicht bedient wird, die Darlehensraten niedriger als die Zinszahlungen sind oder die Zahlung der Darlehensraten aus einem anderen Darlehen heraus erfolgt.

Es gilt sinngemäß das Gleiche wie für alle anderen Werbungskosten auch. Wenn Du eine größere Renovierung durchführst und die Kosten dafür zunächst aus eigenem Guthaben zahlst, dann sind Zinszahlungen für ein später aufgenommenes Darlehen auch dann nicht mehr absetzbar wenn dies eigens für die Finanzierung der Renovierung aufgenommen wurde und das auch aus der Zweckerklärung hervorgeht.

Zitat:
Es ist auch möglich, Investitionen in ein Objekt im Nachhinein über die Bank zu finanzieren und während der Arbeiten quasi aus eigener Tasche vorzufinanzieren. Das stellt überhaupt kein Problem dar, weil die Aufwendungen ja vorhanden sind.

Da irrst Du Dich.

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-- Editiert hh am 10.01.2013 18:19

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#9
 Von 
ruhige_hand
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 4x hilfreich)

Laut Bank ist nur die Zweckbestimmung des Kredites ausschlaggebend für die Absetzbarkeit und nicht "vorher oder nachher". Die Aufwendungen sind doch nachweisbar erbracht.

Steuern sind in diesem Zusammenhang möglicherweise keine Aufwendung, sondern das Resultat von Einnahmen und Aufwendungen. Beim Hauskauf stellt das dann einen Sonderfall dar, den man vorher mit einbauen kann, hinterher nicht mehr.

Weiß jemand zu den beiden Punkten Genaueres aus dem deutschen Steuerrecht?

Ich kann mir durchaus vorstellen, dass man ein abgezahltes, privates Haus zur Hälfte vermieten möchte, dafür einen entsprechend großen Kredit aufnimmt und diesen dann ordentlich absetzt - sofern man noch einen Wertverlust nachweisen kann.


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#10
 Von 
reckoner
Status:
Senior-Partner
(6989 Beiträge, 2791x hilfreich)

Hallo,

quote:
Es ist auch möglich, Investitionen in ein Objekt im Nachhinein über die Bank zu finanzieren und während der Arbeiten quasi aus eigener Tasche vorzufinanzieren. Das stellt überhaupt kein Problem dar, weil die Aufwendungen ja vorhanden sind.
Ich schließ mich hh an, da irrst du Dich. Es gibt zwar bestimmte Konstellationen, in denen das so funktioniert, aber "überhaupt kein Problem" ist das ganz und gar nicht. Ich kann nur eindringlich dazu raten, solche Planungen vorher von einem Steuerberater prüfen zu lassen (mit klarer Zielsetzung, dann haftet er auch für Fehleinschätzungen). Einfacher ist aber immer, bereits vorher den Kredit aufzunehmen, ich weiß auch gar nicht was dagegen spricht.

quote:
Dass ich es vorfinanziere und in dieser Zeit nicht abschreiben kann, ist für den Staat sogar ein Vorteil.
Wieso kannst du nicht abschreiben, was hat das mit der Finanzierung zu tun? Oder meintest du absetzen?

quote:
Ich kann mir durchaus vorstellen, dass man ein abgezahltes, privates Haus zur Hälfte vermieten möchte, dafür einen entsprechend großen Kredit aufnimmt und diesen dann ordentlich absetzt - sofern man noch einen Wertverlust nachweisen kann.
Dann stell es dir so vor, was sollen wir da noch sagen? Ich nenne das schon fast Beratungsresistenz.

Stefan

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#11
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(27812 Beiträge, 8325x hilfreich)

quote:
Laut Bank ist nur die Zweckbestimmung des Kredites ausschlaggebend für die Absetzbarkeit und nicht "vorher oder nachher".

Wie kann denn Zweck eines Darlehens die Bezahlung einer Rechnung sein, die zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme schon bezahlt ist? Das ist ein offensichtlicher Widerspruch.

Dass das Finanzamt meistens den genauen Zahlungsfluss bei engem zeitlichen Zusammenhang zwischen Darlehensaufnahme und Rechnungszahlung nicht so genau prüft und die Zinszahlungen dann anerkennt heißt nicht dass das korrekt wäre.

quote:
Steuern sind in diesem Zusammenhang möglicherweise keine Aufwendung, sondern das Resultat von Einnahmen und Aufwendungen.

Ich verstehe nicht, was damit gemeint ist.

quote:
Ich kann mir durchaus vorstellen, dass man ein abgezahltes, privates Haus zur Hälfte vermieten möchte, dafür einen entsprechend großen Kredit aufnimmt und diesen dann ordentlich absetzt - sofern man noch einen Wertverlust nachweisen kann.

Die Vorstellung deckt sich aber nicht mit dem Steuerrecht.


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