Der Mietvertrag

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Notwendig schriftlicher Zeitmietvertrag

Schriftlicher Vertrag und Telefax

Haben Partner eines Mietvertrages für ihren Vertrag ausdrücklich Schriftform vereinbart, genügt es nicht, wenn sie diesen nur per Telefax abschließen. Vielmehr ist ein gemeinsamer Vertragstext im Original zu unterzeichnen. Allerdings kann sich die Vertragspartei, für die die mangelnde Schriftform nachteilig ist, eventuell ausnahmsweise auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) berufen, so dass der Vertrag trotz Formfehlers schließlich doch gilt. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn man sich ausdrücklich mündlich auf die Nachholung der Schriftform geeinigt hat, dies dann aber versehentlich unterblieben ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.1.2004, 10 U 102/03).

Ein Zeitmietvertrag kann daran scheitern, dass die Vermieterseite die notwendige Schriftform nicht wahrt. Dann kann sich der Mieter von diesem Vertrag im Rahmen der regulären Mietvertragskündigung lösen. Die Schriftform ist z.B. dann nicht gewahrt, wenn eine Erbengemeinschaft Vermieterin ist und sich bei Vertragsabschluss vertreten lässt, aber im Vertrag die einzelnen Miterben nicht namentlich benannt sind. Auch muss dem Mietvertrag die genaue Lage mitvermieteter Flächen und Räume (hier: Einstellplatz und Kellerraum) identifizierbar zu entnehmen sein (AG Gießen, Urteil vom 12.7.2004, 48-M C 208/04).

Eckart Jakob
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Schriftformklausel für zusätzliche Abreden

Regelmäßig enthalten Formularmietverträge eine Klausel, wonach nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen nur schriftlich erfolgen dürfen. Grundsätzlich gilt aber, dass die von den Vertragsparteien individuell getroffene Vereinbarung immer Vorrang haben muss vor dem Vertragsinhalt, der sich aus einem derartigen Formularvertrag ergibt. Deshalb können nachträgliche und abändernde Vereinbarungen auch dann Vorrang vor dem Inhalt des Formularmietvertrages haben, wenn sie – entgegen der erwähnten Schriftformklausel dieses Vertrages – mündlich getroffen worden sind (BGH, Versäumnisurteil vom 21.09.2005, XII ZR 312/02). Problematisch dürfte allerdings in der Regel die Beweisbarkeit der mündlichen Abrede sein.

Es gibt Rechtsprechung, wonach wiederum anderes zu gelten hat, wenn die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich erklärt haben, ein Abweichen von der vereinbarten Schriftform bedürfe einer gemeinsamen, wiederum schriftlichen, Willenserklärung. Durch eine solche Klausel kann die Wirksamkeit einer nachträglichen mündlichen Vereinbarung gesperrt sein (KG, Urteil vom 18.08.2005, 8 U 106/04).

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Auszug wegen Scheidung: Mietvertrag mit beiden Ehepartnern

Im Falle einer Trennung von Eheleuten, die schließlich in eine Scheidung mündet, muss in vielen Fällen eine Regelung getroffen werden, was mit dem Mietvertrag, den die Eheleute noch gemeinsam abgeschlossen haben, zu geschehen hat. Oft wird der Vermieter den ausziehenden Ehegatten aus dem Mietverhältnis entlassen und sich nur noch an den verbleibenden Ehepartner halten. Es ist umstritten, ob der in der Wohnung verbleibende Ehepartner dieser Entlassung zustimmen muss oder nicht, damit sie wirksam ist. Auf diese Streitfrage kommt es aber dann nicht an, wenn der Vermieter gegenüber dem verbleibenden Ehepartner ein Verlangen auf Mieterhöhung erklärt hat und dieser schon über einen längeren Zeitraum die Stellung eines Alleinmieters eingenommen hat. In diesem Fall kann sich der verbleibende Ehegatte gegenüber dem Mieterhöhungsverlangen nicht darauf berufen, er habe der Vertragsentlassung seines Ex-Partners gar nicht zugestimmt (BGH, Urteil vom 03.03.2004, VIII ZR 124/03).

Auszug wegen Scheidung: Mietvertrag mit nur einem Ehepartner

In vielen Fällen schließt ein Ehepartner allein einen Mietvertrag ab. Es werden also bei einem zusammenlebenden Ehepaar nicht beide Eheleute Vertragspartner des Vermieters. Zieht der Ehepartner, der den Vertrag abgeschlossen hat, auf Grund der Trennung der Eheleute aus der Wohnung aus und verbleibt der andere Ehepartner, der den Mietvertrag nicht mit unterzeichnet hat, in der Wohnung, wird dieser möglicherweise Vertragspartner des Vermieters, wenn sich entsprechende Schlüsse aus seinem Verhalten ziehen lassen. Dies ist etwa der Fall, wenn der wohnenbleibende Ehegatte im eigenen Namen Willenserklärungen gegenüber der Hausverwaltung abgibt, den Schriftverkehr mit ihr im eigenen Namen führt, die Wohnung jahrelang alleine nutzt, Mietzahlungen leistet, Schönheitsreparaturen ausführt, die Kündigung des Mietvertrages erklärt und schließlich die vom anderen Ehepartner geleistete Mietkaution für sich in Anspruch nimmt (BGH, Urteil vom 13.07.2005, VIII ZR 255/04).

In einem solchen Fall wäre es verfehlt, den Vermieter allein auf den getrenntlebenden Ehepartner zu verweisen, wenn es darum geht, bestimmte Forderungen an die Mieterseite zu richten. Ob ein derartiger „konkludenter“ Eintritt eines Ehepartners in einen Mietvertrag gegeben ist, hängt jedoch immer von den Umständen des Einzelfalles ab und ist nicht schematisch zu beurteilen.

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Seiten in diesem Artikel:
Seite  1:  Rechtsprechung zum Mietrecht 2003 bis 2005
Seite  2:  Der Mietvertrag
Seite  3:  Mieterhöhung
Seite  4:  Nebenkostenabrechnung
Seite  5:  Schönheitsreparaturen / Renovierung
Seite  6:  Sonstige Streitigkeiten
Seite  7:  Prozessuales
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Rechtsanwalt Dr.
Eckart Jakob
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Guten Tag Herr Jakob,
ich habe Ihren Artikel " Der Mietvertrag" gelesen und würde darüber gerne mit Ihnen sprechen.
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