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Reale Teilung eines Grundstücks mit einem Einfamilienhaus (mit WEG Teilung)

6.1.2016 Thema abonnieren
 Von 
viktor_wolf
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 9x hilfreich)
Reale Teilung eines Grundstücks mit einem Einfamilienhaus (mit WEG Teilung)

Hallo liebe User Gemeinde.

Ich bräuchte bitte eine rechtliche Einschätzung oder Erfahrungsberichte.

Folgender Sachverhalt:
Wir wollten eine Doppelhaushälfte kaufen. Im Expose des Maklers ist es auch als DHH beschrieben und inseriert. Kurz vor dem Termin mit der Bank, habe ich mal die Unterlagen durchgeschaut und mir ist aufgefallen, dass das Einfamilienhaus nach dem WEG in zwei Eigentumswohnungen mit Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum geteilt wurde. Der Makler hat es natürlich nciht so genau erklärt. Nach einer Nachfrage sagte, er es gäbe lt. dem Notar keine Nachteil im Vergleich zu einem realen DHH ( ja ne is klar). Ich habe mich daraufhin etwas in die Materie und in das WEG eingelesen und die Nachteile sind u.a. erheblich.

Im Klartext: es wird eine Eigentumswohnung verkauft und keine DHH. Die beiden Eigentümer (die schon seit 1993 und 1980er) dort wohnen, wussten von der Sonderstellung nichts bzw. nichts genaues.

Das Haus befindet sich in 30827 Garbsen. Ich habe beim Bauamt der Stadt Garbsen nachgefragt, wie es aussieht, wenn das Grundstück und das Haus geteilt werden sollen, damit man tatsächlich eine DHH erhält. Laut Bauamt ist es genehmigungsfrei und muss nicht angezeigt werden. Der andere Eigentümer wäre mit der Teilung einverstanden (er will sich an den Kosten nicht beteiligen, da es für ihn nicht notwendig ist, obwohl ich ihm die Nachteile erklärt habe). So weit so gut.

Ich habe folgende Idee dazu: der jetzige Eigentümer soll die Teilung in die Wege leiten und das auf eigene Kosten, denn es ist ja sein Fehler bzw. der Fehler des Maklers, wenn es als Haus verkauft wird obwohl es eine Wohnung ist. Denn ich habe dem Eigentümer gesagt, wenn er das Haus verkaufen will, dann als Haus und nicht als Wohnung und als Wohnung kaufe ich es nicht (die Eigentümer stehen unter Zeitdruck, daher kann man etwas pokern). In einem Vertrag kann man natürlich festhalten, dass sobald die Teilung fertig ist, der Hauskauf für mich bindend ist.


Jetzt kommen die Fragen:

1. wie lange kann diese reale Teilung andauern?
2. bezüglich der Kosten wurden mir Summen zwischen 4000-10000 € vom Notar genannt (abhängig vom Wert des Hauses; Wert ca. 400000€ (zwei DHH addiert)). Wie realistisch ist das?
3. für den Fall, dass beim Bau des "Einfamilienhauses" keine Brandschutzmauer gebaut wurde, wie genau wird geprüft ob eine vorhanden ist und wenn keine vorhanden ist, ist diese zwingend erforderlich? Wenn ja, würde es keinen Sinn machen das Haus zu kaufen evtl.
4. es müssen Baulasten und Grunddienstbarkeiten eingetragen werden, da aus einem Grundbuch zwei Grundbücher gemacht werden. Wie genau wird dies geprüft wie die Erschließung gesichert ist( oder wird angenommen, dass diese gesichert ist, da es damals ja genehmigt wurde?)


Falls noch etwas wichtig ist bitte ich um Info, da ich mit der Materie nicht so sehr vertraut bin und evtl. mir Fragen nicht sofort einfallen diesbezüglich.

Ich danke euch für die Mithilfe schonmal und für das Lesen.

vg
wolf

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7 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
megathomas
Status:
Schüler
(207 Beiträge, 71x hilfreich)

Hallo Wolf,

leider kann ich deine Fragen nicht beantworten. Ich bezweifle auch, dass das hier das richtige Forum dafür ist.

Meine Gedanken dazu:
Du möchtest hier eine WEG auflösen. Dazu müssen alle Eigentümer zustimmen. Wenn dann auch noch Banken mit im Spiel sind, sehe ich schon keine Chance mehr dafür. Bei uns in einer WEG war mal geplant die MEA (Eigentumsanteile) zu ändern. Dies wurde vom Notar verworfen, da hier auch die Banken zustimmen müssten.
Es wird bestimmt auch gute Gründe für die WEG-Teilung geben. Vielleicht ist es wirklich nur EIN Haus und nicht 2 DHH - siehe deine Frage zur Brandmauer. Dann hat das Bauamt was dagegen.
Dann gibt es noch die Frage nach den Versorgungsleitungen und Abwasserleitungen. Das alles wird es nur einmal geben.
Dann noch die Kosten die der Verkäufer bestimmt nicht tragen will.

Meiner Meinung nach sollte man hier einfach verzichten und weitersuchen. Der Aufwand ist einfach viel zu groß.

MfG Thomas

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#2
 Von 
viktor_wolf
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 9x hilfreich)

Welches Forum wäre denn das richtige?

Also die Leitungen sind wahrscheinlich alle getrennt, denn die "Wohnungen" haben getrennte Zähler.
Die andere DHH ist bereits abbezahlt (somit keine Bank im Spiel). Der anderen Eigentümer ist einverstanden, will aber die anteiligen Kosten nicht tragen.

Die Frage ist wie lange sowas erfahrungsgemäß dauert und was passiert, wenn keine Brandschutzmauer dazwischen ist (das Bauamt sagt es muss dem BauGB entsprechen aber ist genehmigungsfrei und muss auch nciht angezeigt werden; irgendwie ein Widerspruch in sich?).

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#3
 Von 
Lolle
Status:
Student
(2379 Beiträge, 1242x hilfreich)

Was bei fehlender Brandschutz-Trennwand geschieht, kann ich nicht sagen.
Ich hab nur eine Realteilung miterlebt - bis dann auch die Grundbuchänderung vollzogen/eingetragen ist, hat das rund 1 Jahr gedauert.

Grundsätzlich wird das Bauamt prüfen, dass durch die Teilung keine baurechtswidrigen Zustände entstehen (z.B. Abstandsflächen, Brandschutz, Erschliessung).
Zur Prüfung sind Pläne vorzulegen - z.B. die damaligen Baugenehmigungspläne durch Bauvorlageberechtigten/Architekten entsprechend aufbereitet, erforderlichenfalls müssen Bestandspläne erst erstellt bzw. Übereinstimmung von Plänen und Bauausführung durch den Bauvorlageberechtigten/Architekten bestätigt werden. M.E. müssen auch neue Berechnungen zum Maß der baulichen Nutzung (GRZ/GFZ) für jedes neu zu bildende Grundstück mit Gebäude erstellt werden.
Die bauaufsichtlichen Verfahren/notwendigen Unterlagen hängen vom jeweiligen Bundesland ab - z.B.
http://buergerservice.kreis-coesfeld.de/service/dienstleistung/teilungsgenehmigung-bebautes-grundstueck/index.html
Diese Gebühren, Architektenkosten, Vermessungskosten kommen zu den Notarkosten/Grundbuchumschreibungskosten noch dazu - ebenso wie evtl. notwendig werdende bauliche Änderungen.
Ich finde auch viel zu viel Aufwand und Kosten und möglicherweise handelt man sich noch ganz unerwartete Folgen damit ein.

Stutzig macht mich aber auch, dass Du von "Gemeinschaftseigentum" schreibst.
Um was handelt es sich da? Wie soll das denn aufgelöst werden?

Auch sonstige bestehenden Gemeinsamkeiten (z.B. gemeinsame Fallrohre) werden ja durch die Trennung auf dem Papier/auf dem Grundbuchamt nicht aufgehoben. Die Pflichten zur gemeinschaftlichen Instandhaltung gemeinsamer Einrichtungen bleiben nach wie vor bestehen.

Wenn die bisherigen zwei Eigentümer nichts davon wussten, dass sie eine WEG bilden, dann scheint es bisher ja keine praktischen Nachteile gegeben zu haben.

Deswegen frage ich mich, worin siehst Du die Nachteile?
Warum ist es Dir solchen Kostenaufwand wert nun eine Realgeteilte DHH daraus zu machen?

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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#4
 Von 
viktor_wolf
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 9x hilfreich)

Danke für den Bericht. Gemeinschaftseigentum ist die "Hülle" des Hauses und der Platz vor den Garagen. Und Sondereigentum ist die jeweilige Wohnung und der jeweilige Anteil vom Grundstück und Garage.

Naja wenn ich irgendwann am Haus auf meiner Seite verändern möchte , dann muss ich die Zustimmung des anderen holen. Es ist auch per Teilungserklärung ein Verwalter zu bestellen, wenn einer der beiden Eigentümer es verlangt.

Und wenn am Gebäude etwas repariert wird (egal auf wessen Seite), dann müssen theoretisch beide zu 50% jeweils bezahlen.

Im Moment läuft es gut, doch wenn der andere mal auszieht dann kann mir der neue Nachbar das Leben zur Hölle machen usw. Das heißt ich kann auf meinem Teil des Grundstücks und meinem Teil des "Hauses" nichts machen ohne die Zustimmung des anderen. Bisher lief alles gut, weil die beiden nichts von der Situation in Detail wussten.


Und wenn mal ein Schaden Eintritt und es ist nicht versichert und der andere ist pleite, muss ich theoretisch alles zahlen.


Das sind die Infos, die ich online gefunden habe und im WEG und in der Teilungserklärung , da beide gemeinschaftlich für alles haften usw.

Und das ist ein Risiko von dem ich nichts wusste, da es als Haus angeboten wurde ... Dank des Maklers. Naja.

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#5
 Von 
viktor_wolf
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 9x hilfreich)

Wenn ich mich irre, dann korrigiert mich.

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#6
 Von 
RMHV
Status:
Praktikant
(818 Beiträge, 297x hilfreich)

Zitat (von viktor_wolf):
Wenn ich mich irre, dann korrigiert mich.

Na dann...

Zitat:
Gemeinschaftseigentum ist die "Hülle" des Hauses und der Platz vor den Garagen. Und Sondereigentum ist die jeweilige Wohnung und der jeweilige Anteil vom Grundstück und Garage.

Gemeinschaftseigentum ist keineswegs nur die Gebäudehülle. Vielmehr ist alles Gemeinschafseigentum, das nicht wirksam zu Sondereigentum erklärt wurde.

Was für das Gebäude selbst gilt, gilt auch für Garagen. Die Hülle kann kein Sondereigentum sein.

Das Grundstück kann ebenfalls kein Sondereigentum sein. Am jeweiligen Anteil des Grundstücks kann allenfalls ein Sondernutzungsrecht begründet werden.

Was Gegenstand des Sondereigentum sein kann, ist in 5 I+II WEG nachzulesen.

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#7
 Von 
Lolle
Status:
Student
(2379 Beiträge, 1242x hilfreich)

Die Sache mit Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum oder nur Sondernutzungsrecht und was nun überhaupt wirksam zu was erklärbar ist, das ist ja hohe Kunst des WEG-Rechts. Das bin ich außen vor ;-)

Und wenn am Gebäude etwas repariert wird (egal auf wessen Seite), dann müssen theoretisch beide zu 50% jeweils bezahlen.
Wenn sich das tatsächlich so aus dem bestehenden WEG-Vertrag ergibt, dann würde ich das natürlich auch nicht so haben wollen.
Das liesse sich aber auch dauerhaft durch eine Vertragsänderung anders regeln, also quasi "alle Kosten für das Gebäude DHH-links trägt der jeweilige Eigentümer der Einheit Nr. .." - also eine vertragliche Abweichung von [link=http://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__16.html]§ 16 WEG [/link]
siehe z.B. (abweichende Kostenverteilung nach Häusern)
http://www.gevestor.de/details/kosten-des-gemeinschaftseigentums-so-berechnen-sie-die-kostenverteilung-in-der-weg-714941.html

Egal wie: eine Realteilung dauert, kostet und wenn die Bauaufsicht involviert ist, dann weiss man nie, was noch alles kommt.
Ich würde den WEG-Vertrag ganz genau prüfen (lassen), schauen was man vielleicht da noch zurechtrücken kann ... und ggf. lieber die Finger von der Sache lassen.

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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