Provisionsanspruch des Doppelmaklers

Von Rechtsanwalt Bernd Gutschank 12.1.2010 | Ratgeber - Maklerrecht | 2727 Aufrufe Mehr zum Thema:

Provision, Makler

Doppeltätigkeit für Verkäufer/Vermieter einerseits und Käufer/Mieter andererseits ist bei Immobilienmaklern grundsätzlich zulässig und üblich. Diese Auffassung vertritt in ständiger Rechtssprechung jedenfalls der Bundesgerichtshof (BGH), das  oberste deutsche Gericht auf dem Gebiet der ordentlichen Gerichtsbarkeit und damit letzte Instanz (auch) in Zivilverfahren. So heißt es beispielsweise in den Gründen des U rteils vom 11.11.1999 - III ZR 160/ 98 –:

Eine Verwirkung des Provisionsanspruchs nach § 654 BGB ist in Betracht zu ziehen, „wenn ein... an seinen Kunden gebundener Makler auch für den anderen Vertragsteil als Vermittlungsmakler tätig wird. Das entspricht im Ausgangspunkt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteil vom 22. April 1964 - VIII ZR 225/ 62 -.. .; Senatsbeschluss vom 26. März 1998 – III ZR 206/97.. .). Daraus folgt jedoch nicht ohne weiteres..., dass der Makler mit jeder vermittelnden Tätigkeit nach beiden Seiten seinen Provisionsanspruch gewissermaßen automatisch verwirkt. Entscheidend muss hierfür vielmehr sein, ob der Makler mit seiner Tätigkeit das Vertrauen und die Interessen seiner Auftraggeber verletzt. Dies ist etwa dann nicht der Fall, wenn er ihnen seine Tätigkeit für die jeweils andere Seite offenlegt und sich darauf beschränkt, als „ehrlicher Makler“ zwischen ihren Interessen zu vermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 22. April 1964 - VIII ZR 225/ 62 -.. .)“.

Demgegenüber wurde in Rechtsprechung und Literatur zum Teil die Auffassung vertreten, dass Provisionsansprüchen bei Doppeltätigkeit ohne weiteres die Grundlage entzogen würde.

Von einem Doppelauftrag spricht man immer dann, wenn der von einer Seite bereits beauftragte Makler mit dem möglichen Vertragspartner seines Kunden einen weiteren Maklervertrag abschließt. Die Regelung über die "Verwirkung des Lohnanspruchs" in § 654 BGB soll sicherstellen, dass der Vertragspartner darauf vertrauen kann, dass der Makler ausschließlich seine Interessen wahrnimmt.

Nach der zwischenzeitlich ganz h. M. verstößt eine Doppeltätigkeit nur dann gegen wesentliche Vertragspflichten, wenn sie nach dem Inhalt eines Vertrages verboten war oder dem (ausdrücklich zum Ausdruck kommenden) Willen des Kunden widerspricht oder dessen Interessen zuwiderläuft. Der Makler verwirkt dann seinen Provisionsanspruch. Anders ausgedrückt: Die Doppeltätigkeit soll nicht vertragswidrig sein, wenn sie – abgesehen von einem konkreten Interessenkonflikt im Einzelfall – dem Makler gestattet ist oder der Doppelauftrag wenigstens für den jeweils anderen Auftraggeber erkennbar oder absehbar ist.

Diese Grundsätze sollen generell auch dann gelten, wenn der Makler für beide Teile als Vermittlungsmakler tätig geworden ist.

In jedem Fall ist der (Doppel-)Makler zu einer interessengerechten Tätigkeit für beide Seiten verpflichtet (sog. „ehrlicher Makler“), d. h., er muss sich gegenüber seinen Auftraggebern streng unparteiisch verhalten. Wie in der Praxis „strikte Neutralität“ gewahrt und ein Interessenwiderstreit vermieden werden kann, mag im Einzelfall fraglich sein. Der vermittelnde Doppelmakler hat jedenfalls beiden Teilen gegenüber eine Aufklärungspflicht, die sich auch auf ungünstige Sachverhalte bezieht, die eine Partei dem Makler anvertraut. Das gilt aber nicht für die Verhandlungen über Preis oder Mietzins. Hier darf der Doppelmakler nicht eingreifen. So darf er dem jeweils anderen Auftraggeber gerade nicht mitteilen, welche Überlegungen der Preisbildung zugrunde liegen.

Nicht unerwähnt bleiben soll abschließend das Urteil vom 27.11.2000 des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm - 18 U 56/00. Der Leitsatz der Entscheidung lautet:

„Im Bereich des Oberlandesgerichts Hamm ist es weitgehend üblich, dass Immobilienmakler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig werden und von jeder Seite Provision verlangen. Angesichts dessen neigt der Senat dazu, eine Verpflichtung des Maklers, seine Kunden darauf hinzuweisen, dass er auch für die andere Seite tätig sei und von ihr die Zahlung einer Provision verlange, zu verneinen“.