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Pflicht zur Rückgabe einer Bürgschaftsurkunde als Sicherheit einer Mietkaution

Von Rechtsanwältin Nina Marx
12.2.2007 | Ratgeber - Mietrecht | 34675 Aufrufe
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Mietkaution, Bürgschaftsurkunde, Miete, Kaution

Im Rahmen eines Mietvertrages können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter eine Mietkaution in Höhe von drei Nettomonatsmieten für Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis stellt. Die Mietkaution kann als Barkaution oder durch anderer Sicherheiten wie z.B. eine Bürgschaft in Höhe der Mietkaution geleistet werden.

Der Mieter hat einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution oder Freigabe einer sonstigen Sicherheit (z.B. durch Feststellung, dass zu sichernde Ansprüche des Vermieters nicht mehr bestehen; Rückgabe der Bürgschaftsurkunde). Die angefallenen Zinsen erhöhen die Mietkaution und stehen dem Mieter zu. Der Mieter kann die Zinsen jedoch erst nach Beendigung des Mietverhältnisses fordern, ebenso wie die ursprüngliche Kautionssumme.

Der Vermieter ist verpflichtet, über die Mietkaution abzurechnen. Macht der Vermieter Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend, so muss er eine geordnete Aufstellung der behaupteten Ansprüche unter Angabe von Grund und Höhe erstellen. Der Mieter kann seinen Anspruch auf Abrechnung gerichtlich geltend machen.

Die Kautionsrückzahlung kann gefordert werden, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  1. das Mietverhältnis ist beendet und die Wohnung an den Vermieter vollständig herausgegeben.
  2. dem Vermieter steht eine angemessene Zeit zur Überprüfung der Frage, ob er noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis hat, zu. Die Rechtsprechung bemisst den Zeitraum für die Abrechnung zwischen 2 - 6 Monate. Im Einzelfall kann die Frist auch länger oder kürzer sein, wobei es darauf ankommt, in welcher Zeit es dem Vermieter zuzumuten ist, gegenüber dem Mieter abzurechnen (so auch BGH VIII ZR 71/05). Nach Ablauf der Frist kann der Mieter die Kaution zurückfordern.

    Ist der Betrag der Ansprüche voraussichtlich geringer, als der zu erstattende Kautionsbetrag, darf der Vermieter nur einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten. Bei der Bürgschaft sollte der Vermieter anbieten, diese gegen Leistung eines entsprechend angemessenen Barbetrags herauszugeben.

Die Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren nach sechs Monaten nach Zurückerhalt der Wohnung. Danach kann er derartige Ansprüche nicht mehr geltend machen. Spätestens mit der Verjährung der Ansprüche ist auch eine Kaution herauszugeben.

Verpflichtung zur Rückgabe einer Mietbürgschaft

BGB §§ 535, 765

„Der Vermieter hat eine vom Mieter gestellte Bürgschaftsurkunde für alle Ansprüche aus dem Mietvertrag spätestens sechs Monate nach Mietende herauszugeben, falls er seine angeblichen Ansprüche aus dem Mietvertrag nicht aktiv geltend macht.“

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Von Rechtsanwältin
Nina Marx
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OLG Hamm, Urteil vom 03-12-1991 - 7 U 101/91
Zum Sachverhalt:

Der Kl. mietete von der Bekl. ein Hallengrundstück. Nach § 6 des Vertrages war eine Bankbürgschaft in Höhe von sechs Monatsmieten „für alle Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus diesem Mietvertrag beizubringen." Nach Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. 3. 1990 verweigerte die Bekl. wegen angeblicher Forderungen aus dem Mietvertrag (Schadhaftigkeit des Hallendaches bei Rückgabe) die Herausgabe der vom Kl. gestellten Bankbürgschaft.

Das LG hat der Klage auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde nach Beweisaufnahme zum Zustand des Hallendaches bei Mietbeginn stattgegeben. Es hat alle geltend gemachten Forderungen der Bekl. verneint. Die Berufung der Bekl. hatte keinen Erfolg.

Aus den Gründen:

Die Bekl. ist schon deshalb zur Herausgabe der als Sicherheit gestellten Bürgschaftsurkunde an den Kl. verpflichtet, weil sie von dieser Sicherheit nicht binnen einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist nach Vertragsende und Rückgabe des Mietobjektes Gebrauch gemacht hat. Im Falle einer Sicherheit durch Bankbürgschaft kann insoweit nichts anderes gelten als bei der Sicherheit durch Barkaution. Für diese ist anerkannt, daß der Rückzahlungsanspruch des Mieters mit Vertragsende entsteht, aber erst nach Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist für den Vermieter fällig wird (grundlegend BGHZ 101, 144 = NJW 1987, 2372 = LM 3. MietRÄndG Nr. 6; BGH, WM 1978, 1326), die man mit längstens sechs Monaten bemessen kann (vgl. dazu die Rechtsprechungsnachw. bei Emmerich-Sonnenschein, Miete, § 550b BGB Rdnr. 8). Nach Ablauf dieser Frist ist der Vermieter unbedingt zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, wenn er sich nicht zuvor durch Aufrechnung befriedigt hat. Auch bei einer Bürgschaft geht es indessen nicht an, daß der Vermieter unter Berufung auf vermeintliche Forderungen die Bürgschaftsurkunde bis auf unbestimmte Zeit zurückbehält, wenn er sich innerhalb der Prüfungs- und Überlegungsfrist nicht zur aktiven Geltendmachung einer bestimmten Forderung entschließen konnte. Letzteres ist hier nach dem eigenen Vorbringen der Bekl. nicht geschehen. Etwas anderes ergibt sich für den vorliegenden Fall auch nicht daraus, daß der Kl. die vorliegende Klage auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde bereits vor Ablauf der Überlegungs- und Prüfungsfrist erhoben hat. Die Klage wäre für die Bekl. Veranlassung gewesen, sich um so mehr darüber klar zu werden, ob und welche durch die Bürgschaft gesicherten Ansprüche sie verfolgen will. Sie hat demgegenüber zwar die Herausgabe unter Berufung auf vermeintliche eigene Forderungen verweigert, diese Gegenforderungen aber eben nicht aktiv verfolgt. Bereits zum Zeitpunkt des Erlasses des angefochtenen Urteiles am 22. 4. 1991, also mehr als ein Jahr nach Vertragsende, war die Überlegungs- und Prüfungsfrist abgelaufen. Innerhalb dieser Zeit hat die Bekl. gerade nicht zu erkennen gegeben, ob sie ihre behaupteten Ansprüche verfolgen will. Sie hatte hierzu um so mehr Veranlassung, als sie nur so der Gefahr der Verjährungseinrede wirksam begegnen kann. Denn die Bekl. kann zwar im Rahmen des Zurückbehaltungsrechtes nach § 273 BGB dem Kl. analog § 390 S. 2 BGB entgegenhalten, daß die wechselseitigen Forderungen sich in unverjährter Zeit gegenüberstanden (vgl. zur analogen Anwendung des § 390 S. 2 BGB auf das Zurückbehaltungsrecht BGHZ 48, 116 = NJW 1967, 1902 = LM § 273 BGB Nr. 18); dies schließt aber nicht aus, daß der erst zu einem späteren Zeitpunkt in Anspruch genommene Bürge dann die dem Hauptschuldner zustehende Verjährungseinrede erhebt, § 768 BGB.

Ob deshalb zur effektiven Verfolgung der Rechte aus der Bürgschaft und damit zum Gebrauchmachen von der gestellten Sicherheit die gerichtliche Geltendmachung der Bürgschaftsforderung notwendig war, wozu der Senat neigt, kann letztlich dahinstehen. Denn die Bekl. hat überhaupt keine Maßnahmen zur aktiven Durchsetzung ihrer behaupteten Forderungen ergriffen. Aus demselben Grunde kann deshalb auch offenbleiben, ob die Geltendmachung gegen den Bürgen etwa dann entbehrlich ist, wenn die behaupteten Ansprüche aktiv gegen den Mieter verfolgt werden, wenn also im anhängigen Verfahren Widerklage auf Zahlung erhoben worden wäre.


Wir beraten Sie gerne in allen Mietrechtlichen Angelegenheiten. Rufen Sie uns an, Tel. : (089) 45 75 89 50, Rechtsanwältin Nina Heussen, www.anwaeltin-heussen.de, Diep, Rösch & Collegen.

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