OLG Düsseldorf: Ein Wohnungseigentümer kann nicht zu einer aktiven Mitarbeit gezwungen werden

Z.B. bei Gartenarbeit, Schneeräumung etc. in der Wohnungseigentümergemeinschaft

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Maximilian A. Müller

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(Beschluss des OLG Düsseldorf vom 23.06.08, Az. : 1 – 3 Wx77/08)

Der Winter steht vor der Tür und der erste Schnee lässt nicht mehr lange auf sich warten. Für Haus- und Wohnungseigentümer heißt dies, dass so langsam die Schneeschippe hervorgeholt werden muss. Schließlich muss der Gehweg geräumt und der Zugang zum Haus sichergestellt sein.

Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt sich die Frage, ob die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss auch den einzelnen Wohnungseigentümer dazu verpflichten können, selbst bei den entsprechenden Arbeiten mitzuhelfen („tätige Mithilfe“). Hierüber hatte zuletzt das OLG Düsseldorf zu entscheiden.

In dem zur Entscheidung stehenden Fall hatte ein Wohnungseigentümer gegen einen Beschluss die Anfechtungsklage erhoben, wonach die Eigentümer im wöchentlichen Wechsel in der Zeit von September bis November selbst das Laubfegen im gesamten Anwesen übernehmen sollten. Hiermit war einer der Eigentümer nicht einverstanden.

Das OLG Düsseldorf erklärte den Beschluss der Eigentümergemeinschaft für unwirksam. Die Eigentümer seien gemäß § 16 II WEG zwar dazu verpflichtet, die Kosten der Verwaltung zu übernehmen. Hieraus kann jedoch nicht gefolgert werden, dass der einzelne Wohnungseigentümer auch zu einer tätigen Mithilfe bei der Durchführung von typischen Verwaltungstätigkeiten gezwungen werden kann. Diese Aufgaben seien nach der Ansicht des Gerichtes dem Verwalter vorbehalten, der sich um eine Erledigung dieser Arbeiten – notfalls durch die Beauftragung eines externen Dienstleisters – bemühen müsste.

Der einzelne Eigentümer kann demnach nur durch Vereinbarung dazu verpflichtet werden, sich an den anfallenden Arbeiten wie Laubfegen, Gartenarbeiten oder Schneeräumen zu beteiligen. Hierfür ist aber eine Zustimmung aller Eigentümer notwendig, so dass solche Aufgaben gegen den Willen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht auf diesen übertragen werden können.

Praxistipp:

Die Ansicht des OLG Düsseldorf ist nicht ganz unumstritten. So wird es für zulässig erachtet, wenn der Wohnungseigentümer im Wechsel mit anderen Eigentümern für die Treppenhausreinigung zuständig ist. Darüber hinausgehende Arbeiten dürften jedoch weitgehend unwirksam sein. Ein Wohnungseigentümer, der durch Beschluss zu einer weitergehenden Arbeit verpflichtet wird, sollte den Beschluss daher gegebenenfalls anwaltlich überprüfen lassen und innerhalb der Anfechtungsfrist (1 Monat) gerichtlich angreifen. Ohne eine solche Anfechtung besteht die Gefahr, dass trotz rechtlicher Bedenken der Beschluss wirksam und damit bindend wird.

Der Autor ist Sozius der Rechtsanwaltskanzlei Dr. Seither in Landau i.d.Pfalz und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Immobilienrecht des Deutschen Anwaltsvereins. Er ist insbesondere im Bereich des Mietrechts und des WEG-Rechts tätig und ist unter anderem Leiter der Geschäftsstelle Landau-Südpfalz des Vermietervereines und berät Vermieter wie Mieter. Sein Interessenschwerpunkt liegt darüber hinaus im Bereich des (Internet-) Kaufrechts und der Internetauktionen.

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