Nürburgring GmbH insolvent

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Wie soll sich ein solches Projekt rechnen? Eine Analyse der Rentabilität

Bekanntlich hat die Nürburgring GmbH Insolvenzantrag gestellt, weil bestehende Verbindlichkeiten nicht mehr bedient werden können.

Mit diesem Beitrag soll aus Kapitalanlegersicht einmal überschlägig (da keine genauen Zahlen bekannt) beleuchtet werden, ob bzw. wie sich ein entsprechendes Projekt überhaupt tragen soll.

Das Geschäftsmodell an sich ist einfach gewesen, die Nürburgring GmbH (Gesellschafter zu 90% das Land Rheinland-Pfalz und zu 10% der Kreis Ahrweiler) ist Eigentümerin des Rings und der errichteten Erlebniswelt.

Informationen aus der Presse sprechen von Krediten für die Finanzierung in Höhe von ca. 334.000.000 €. Teilweise ist aber auch von weiteren noch höheren Krediten die Rede.

Die Nürburgring GmbH wiederum verpachtet das Areal an die Nürburgring Automotive GmbH. Sie beschäftigt derzeit rund 350 Mitarbeiter und ist für die Vermarktung des Rings zuständig, kassiert also auch die Einnahmen aus Veranstaltungen und dem Freizeitpark. Aus der Presse entnimmt man eine monatlich gezahlte Pacht der Automotive GmbH an die Nürburgring GmbH in Höhe von 800.000,00 Euro pro Monat, teilweise ist aber auch von 15 Millionen Euro im Jahr die Rede. Am verlässlichsten scheint die Information, dass die Automotive GmbH 90 % ihres Gewinns vor Zinsen, Steuern, und Abschreibungen zahlen muss, ab 2011 aber eine Mindestsumme von 15 Millionen Euro. Es liegt also wohl eine gewinnabhängige Pacht der Betreiber vor.

Jedem Kapitalanleger ist das grundsätzliche Modell eines solchen Geschäfts klar. Man kann das Ganze mit dem Erwerb einer Immobilie, etwa einer Eigentumswohnung, vergleichen, die dann vermietet wird. Aus den Mieteinnahmen kann bei passenden Zahlen der Bankendienst, also das Darlehen, dass für den Erwerb aufgenommen wurde, bedient werden. Regulär rechnet man mit 8% notwendigen Einkünften bezogen auf die Investitionssumme, in Niedrigzinszeiten durchaus auch mit 7%. Im Klartext kann man je nach Zinssatz im Darlehensvertrag mit ca. 7% der Darlehenssumme jährlich den Kredit inklusive Zins und Tilgung bedienen. Beispiel: ein 100.000,00 € – Kredit lässt sich gegenüber der Bank mit ca. 7.000 € pro Jahr bedienen.

Beim Nürburgring ist es das gleiche Spiel: gehen wir von einer rechnerischen Investition von 334 Millionen Euro aus, wäre der ungefähr notwendige Betrag für die Bank ca. 23,3 Millionen Euro pro Jahr. Dies ist natürlich eine überschlägige Rechnung, weil der genaue Zinssatz und die vereinbarte Annuität nicht bekannt ist.

Aber bereits hier fällt ein deutliches Missverhältnis auf, was jeden privaten Investor bereits abschrecken würde. Bei einer notwendigen jährlichen Annuität von 23,3 Mio. €, denen aber lediglich Pachteinnahmen von mindestens 15 Millionen Euro entgegenstehen, rechnet sich das betreffende Projekt bei Weitem nicht. Höhere Pachtzahlungen sind zwar prinzipiell nach den Verträgen möglich, sofern die Betreibergesellschaft satte Gewinne einstreicht, trotzdem ist das Modell risikoreich. Aus meiner anwaltlichen Praxis und Erfahrung im Bereich Immobilien, insbesondere Gewerbeimmobilien, ist mir auch nicht bekannt, dass jemals ein privater Investor für ein derartiges Zahlenwerk ein Darlehen zur Verfügung gestellt bekommt, sofern ein Projekt sich nicht rechnet.

Nun ist natürlich zu berücksichtigen, dass man ein derartiges Projekt durchaus auch so schultern kann, dass lediglich die Zinslast aus den Einkünften bedient wird und die Tilgung aus Eigenmitteln erfolgt (denn Tilgung ist Vermögensaufbau). Allerdings dürfte man hier wohl die Frage stellen, woher diese Eigenmittel stammen sollen.

Betrachten wir uns die Betreibergesellschaft. Ausgehend von 350 Mitarbeitern (rechnen wir der Einfachheit halber mit „nur“ 1.000,00 Euro Bruttogehalt pro Person) fallen bereits monatliche Kosten in Höhe von 350.000,00 Euro nur für Gehälter an, die teuren Geschäftsführergehälter sind hierbei überhaupt nicht berücksichtigt. Insoweit liegen schon jährliche Kosten von 4,2 Millionen Euro vor, die den Gewinn der Automotive GmbH schmälern.

Sofern die Angaben zu den Pachtsummen stimmen, müsste die Automotive GmbH ca. 30 Millionen Euro pro Jahr (nur unter Berücksichtigung der Gehälter, sonstige Kosten nicht eingerechnet) erwirtschaften, damit aus den Pachtzahlungen die Annuität der Nürburgring GmbH an die Bank bedient werden kann. Das ist eine gewaltige Summe; und wie die Praxis zeigt, konnte diese Summe auch nicht erwirtschaftet werden.

Verträge mit privaten Betreibergesellschaften sind gut und schön, gleichwohl ist stets zu hinterfragen, wie realistisch es, gerade bei einer gewinnabhängigen Pacht, ist, dass betreffende Beträge wirklich erwirtschaftet werden können. Beispiel: der Hockenheim-Ring hat nach Informationen in der Presse in 2006 Einnahmen von 25 Millionen Euro erzielt, denen allerdings Schulden von 26 Millionen Euro gegenüberstanden. Nun ist der Nürburgring natürlich nur bedingt mit dem Hockenheimring vergleichbar, weil der Hockenheimring kein entsprechendes Freizeitparadies bietet, trotzdem sollte hier eine ungefähre Dimension deutlich werden.

Auch ist eins klar: ein Kredit kann in der Not nach Vereinbarung mit der Bank auch tilgungsfrei gestellt werden, so dass nur noch Zinsen zu entrichten sind. Schätzen wir diese beim Nürburgring auf ca. 11,5 Millionen Euro pro Jahr bei einem theoretischen Zinssatz von 3,5%. Nicht einmal diese Summe konnte aus den Pachtzahlungen bestritten werden, sonst wäre es nicht zu einer Kündigung der Kreditverträge gekommen.

Was auch nicht berücksichtigt ist: selbst wenn die Nürburgring GmbH die notwendige Pacht zur Bedienung der Bank erhalten hätte, fehlt hier noch völlig die steuerliche Komponente, denn die GmbH erzielt entsprechende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, so dass bezogen auf den Gewinn, dann zu guter Letzt auch noch das Finanzamt bedient werden muss. Zumal davon auszugehen ist, dass die Nürburgring GmbH weitere Kosten zu tragen hat als lediglich das betreffende Darlehen, etwa Instandhaltung, Grundsteuer, Gehälter und so weiter.

Schließlich spielt natürlich auch die Problematik von Pachtkürzungen eine Rolle, weil die Immobilien am Nürburgring teilweise mangelbehaftet waren, man denke nur an das Beispiel der seit Jahren nicht funktionierenden Achterbahn.

Aus rein unternehmerischer Sicht halte ich bereits das grundsätzliche Zahlenwerk am Nürburgring für deutlich genug um zu erkennen, dass sich ein solches Projekt nicht rechnet und mit einem mehr als nur hohen Risiko behaftet ist. Auch, ich wiederhole mich, hätte ein privater Investor für eine derartiges Projekt mit der entsprechenden Wirtschaftlichkeits- und Renditerechnung sicher keinen Kredit erhalten, jedenfalls nicht ohne enorme Mengen an Eigenkapital. Insoweit ist sicher auch der Bank die Frage zu stellen, warum die Kredite bewilligt wurden.

Die Politik muss sich insgesamt die Frage stellen lassen, was man sich bei dem entsprechenden Projekt – möglicherweise gut gemeint – mit fehlender Rechenbarkeit gedacht hat. Auch dürfte es wohl, und dies bestätigt diese Betrachtung, seinen Grund gegeben haben, warum sich kein privater Investor für das Projekt gefunden hat; aus der Presse entnehme ich Stimmen, die der privaten Betreibergesellschaft bloßes Gewinnstreben vorwerfen; bei allem Verständnis wäre es vermutlich sinnvoll gewesen, wenn auch die Politik hier ein wenig gewinnorientierter gerechnet hätte oder so kalkuliert hätte, dass das Projekt sich trägt.

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