Notarkosten bei Vorkaufsrecht

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Wer Vorkaufsrecht ausübt, muss dem Käufer schon bezahlte Notarkosten erstatten - neues Urteil des OLG Frankfurt

Das Oberlandesgericht Frankfurt bestätigt den rechtstheoretisch nicht leicht darstellbaren Anspruch des Käufers gegenüber dem Vorkäufer mit neuer Begründung. Der Bundesgerichtshof hat sich mit der rechtlichen Herleitung des Anspruchs bisher kaum befasst.

Nicht selten sind in Grundbüchern Vorkaufsrechte vermerkt, üblich vor allem zu Gunsten der Gemeinde, die es dem so Berechtigten ermöglichen bei einem Verkauf des Grundstücks in den schon notariell abgeschlossenen Vertrag „hinein zu grätschen“.

Erst wenn der Vorkaufsberechtigte informiert wurde und die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts verstrichen ist, kann der Käufer in diesem Fall sicher sein, das Eigentum an dem Grunstück auch sicher zu erhalten. Die Information erledigt der Notar. Zur Ausübung des Vorkaufsrechts genügt ein Brief. Der Berechtigte muss nicht einmal beim Notar erscheinen.

Stefan Musiol
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Was bedeutet das Vorkaufsrecht?

Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, wird ein neuer Vertrag mit dem Vorkaufsberechtigten begründet. Der ursprüngliche Vertrag mit dem Käufer ist nicht mehr durchsetzbar.

Dem natürlichen Rechtsempfinden folgend wird man dem Käufer, der die Notarkosten bezahlt hat, auch einen Ersatzanspruch gegen den Vorkaufsberechtigten zusprechen wollen, der sich schließlich auf Kosten des Käufers genau diese sonst obligatorischen Aufwendungen erspart hat, also indirekt bereichert ist. Gleiches gilt, wenn der Käufer im Vertrauen auf den Bestand des Kaufvertrags schon in das Grundstück investiert hat, z.B. durch Reinigung, Erschließung oder die Beseitigung von Altlasten. Dies sind Leistungen, die dem Vorkäufer zu Gute kommen.

Regeln können Verkäufer und Käufer die Kostenerstattung des Vorkaufsberechtigen selbst nicht, ohne ihn einzubeziehen. Sonst würden sie mit dem Vertrag den Vorkaufsberechtigten als Dritten belasten. Dies muss schon logisch unwirksam sein (Vertrag zu Lasten Dritter). Denn der Vorkaufsberechtigte kann verlangen, dass er das Grundstück zu genau den gleichen Bedingungen wie der Käufer erwerben darf. Regelungen, die dies behindern, sind in der Regel unwirksam.

Was ist dann mit Kosten und Auslagen des Käufers?

Wer den Nutzen hat, soll auch zahlen. Diese dem Empfinden nach klare Rechtslage bildet sich in der Theorie der Gerichte und der juristischen Literatur bezüglich der Notarkosten deutlich komplizierter ab.

Während sich für notwendige Verwendungen auf das Grundstück die Anspruchsgrundlage des Sachenrechts in § 994 BGB heranziehen lässt, kann die Zahlung von Notarkosten dort nicht eingeordnet werden.

Die Herleitung des Ersatzanspruchs ist kompliziert und führt daher nicht selten zu Problemen in der Durchsetzung.

So hatte das Landgericht Frankfurt in seiner Entscheidung vom 03.12.2010 (2-5 O 276/10) dem Käufer sogar jegliche Ersatzansprüche aus rechtstheoretischen Erwägungen abgesprochen. Das Gericht hatte dies mit der Feststellung begründet, dass der Käufer mit der für sich und den Verkäufer durchgeführten notariellen Beurkundung nichts an den Vorkäufer geleistet habe, sondern an den Notar. Dann könnten aber auch die weiteren Tatbestände einer Nichtleistungskondiktion, also eines Ersatzanspruches ohne Leistung an den Bereicherten aus den §§ 812 BGB nicht eingreifen, da diese immer hinter das Leistungsverhältnis zum direkten Leistungsempfänger, also dem Notar,  zurückträten.

Damit hätte der Vorkäufer in diesem Verfahren, ein großer deutscher Brauereikonzern, das millionenschwere Grundstück erworben, und die ganz erheblichen, bei einem normalen Kauf von ihm zu tragenden Kosten dafür erspart - erfolgreich abgewälzt  auf den Käufer. Der Kauf eines mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks wäre damit ein unkalkulierbares Kostenrisiko.

Dies korrigierte jetzt das Oberlandesgericht Frankfurt durch seine am 11.04.2012 verkündete Entscheidung im Berufungsverfahren (16 U 226/10) und sprach dem Käufer den Ersatz der Notarkosten zu.

Es begründete dies wohl zutreffend damit, dass die Bereicherung entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht mit der Zahlung des Käufers sondern erst später mit der Ausübung des Vorkaufsrechts eingetreten war, mit der sich die Vorkäuferin den schon beurkundeten Kaufvertrag zu Nutze machte. Damit läge eine Bereicherung ohne Leistungsbezug vor und damit kein Vorrang einer anderen Leistungsbeziehung zum Notar. Dieser neue Lösungsweg, der auf die genaue zeitliche Abfolge der Rechtsbeziehungen abstellt, ist gut nachvollziehbar.

Das Oberlandesgericht stimmte in seiner Entscheidung auch der wohl überwiegend vertretenen Argumentation zu, dass der Käufer das Leistungsziel, auch durch die Einbeziehung des Vorkäufers mit einer Fremdbestimmung nachträglich ändern kann (vgl. BGH NJW 1986, 2700). Dies muss meines Erachtens insbesondere deshalb möglich sein, weil der Käufer wie auch der Notar in Kenntnis des Vorkaufsrechts schon bei der Zahlung der Notarkosten damit rechnen, dass mit der Beurkundung eine Leistung bedingt durch die Ausübung des Vorkaufsrechts auch für den Vorkaufsberechtigten erbracht wird. Damit leistet der Käufer zumindest auch an den Vorkäufer.

Der Bundesgerichtshof hatte in seinen wenigen Entscheidungen zu dieser Frage seine Anwendung des § 812 BGB bisher nicht näher problematisiert und erläutert (z.B. BGH MDR 1960, 1004; BGHZ 87, 301).

Damit führen letzendlich alle vertretbaren Ansichten jedenfalls zu dem Ergebnis eines Erstattungsanspruchs.

Im Zweifel ist aber zur Vermeidung von Erstattungsforderungen zu raten, bei einem laufenden Vorkaufsverfahren besser den Notar um ein längeres Zahlungsziel bis zur Entscheidung über den Vorkauf zu bitten. Dann kann dieser die Gebühren gegebenenfalls gleich beim Vorkäufer abrechnen.

Rechtsanwalt Stefan Musiol
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Guten Tag Herr Musiol,
ich habe Ihren Artikel "Notarkosten bei Vorkaufsrecht" gelesen und würde darüber gerne mit Ihnen sprechen.
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Leserkommentare
von JR Fastix am 20.07.2012 15:18:22# 1
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Musiol, auch das ein sehr spannender Fall, ich nehme an, Ihr Mandat? Was mir bei der OLG Begründung nicht einleuchtet, ist die Tatsache, dass durch eine zeitlich nachrangige Handlung (Ausübung des Vorkaufsrecht), der Vorkaufsberechtigte "etwas erlangt hat" im Sinne einer Leistungskondition, was zeitlich davor liegt (Nutzungsrecht des beurkundeten Kaufvertrags). Denn streng genommen hat er dieses "Nutzungsrecht" bereits mit der Eintragung seines Vorkaufsrechts in das Grundbuch erlangt und diese Eintragung bedarf doch wohl auch einer notariellen Beurkundung und ist damit bereits kostenbelastet. Zahlt der Vorkaufsberechtigte also dann doppelte Notar- und Grundbuchkosten? Wenn Sie dazu bitte noch ergänzende Ausführungen machen könnten. Ihre Arbeit finde ich ansonsten exzellent und spannend!
    
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