Nießbrauchbelastetes Hausgrundstück - hat Ehefrau des Nießbrauchers Bleiberecht nach Beendigung des

6. Dezember 2016 Thema abonnieren
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guest-12305.05.2021 11:24:05
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Nießbrauchbelastetes Hausgrundstück - hat Ehefrau des Nießbrauchers Bleiberecht nach Beendigung des

Ein Mischthema aus Immobilien- und Mietrecht, war mir nicht sicher wo es besser aufgehoben ist.

zum Sachverhalt:

Der Nießbrauchberechtigte als Witwer heiratet im hohen Alter nochmals (Versorgungsehe ist nicht das Thema). Der Hauseigentümer erfährt hiervon eher zufällig, da Verhältnis zum Nießbraucher belastet ist und seit vielen Jahren kein Kontakt besteht.

Nun verstirbt der Nießbraucher irgendwann, wodurch der Nießbrauch natur- und vertragsgemäß beendet ist. Der Eigentümer möchte nun natürlich sein Hauseigentum, ein Einfamilienhaus, wie auch immer selbst nutzen. Die zweite Ehefrau stört ihn dabei, er möchte mit dieser Frau nichts zu tun haben und kennt sie auch nicht.

Frage 1: hat die zweite Ehefrau ein (ggf. begrenztes) Bleiberecht aufgrund ihres "Witwenstatus" oder kann sie vom Hauseigentümer sang- und klanglos des Hauses verwiesen werden?

Frage 2: hätte die zweite Ehefrau z.B. einen unbefristeten Mietvertrag mit dem Nießbraucher geschlossen, könnte dieser mit gesetzlicher Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende gekündigt werden (Sonderkündigungsrecht).

Was jedoch, wenn ein rechtlich einwandfreier Zeitmietvertrag unter Angabe des Befristungsgrundes und einer Laufzeit deutlich über das erwartete Lebensalter eines Menschen besteht (Beispiel: ein 83jähriger schließt einen 20-Jahresmietvertrag mit der neuen Ehefrau). Soll heißen, der Nießbraucher verstirbt und die Restlaufzeit des Mietvertrages beträgt immer noch z.B. 10 Jahre.

Befristungsgrund könnte sein Dienstleistung - also "Hege und Pflege". Mit Wegfall des Befristungsgrundes dürfte dann ja ein unbefristetes Mietverhältnis entstehen, insofern auch wieder Sonderkündigungsrecht durch den Hauseigentümer.

Wobei hier die Frage ist, ob ein solcher Mietvertrag zwischen Eheleuten überhaupt möglich wäre.

Frage 3: der Nießbraucher ist nicht verheiratet und schließt einen wie auch immer gestrickter Mietvertrag mit einem Dritten. Zahlung eines Mietzinses nicht vereinbart, da Gegenleistung aus "Hege und Pflege" besteht. Nießbraucher verstirbt. Der Hauseigentümer müßte das Vertragsverhältnis unverändert übernehmen und hätte wieder das Sonderkündigungsrecht. Muß er auch akzeptieren, daß kein Mietzins gezahlt wird? Auf Hege und Pflege will der Hauseigentümer gerne verzichten.


-- Editier von Sambor am 06.12.2016 01:30

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7 Antworten
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#1
 Von 
0815Frager
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Master
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Siehe §1056 BGB :
(1) Hat der Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet oder verpachtet, so finden nach der Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnraum geltenden Vorschriften der §§ 566, 566a, 566b Abs. 1 und der §§ 566c bis 566e, 567b entsprechende Anwendung.
(2) Der Eigentümer ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Verzichtet der Nießbraucher auf den Nießbrauch, so ist die Kündigung erst von der Zeit an zulässig, zu welcher der Nießbrauch ohne den Verzicht erlöschen würde.
(3) Der Mieter oder der Pächter ist berechtigt, den Eigentümer unter Bestimmung einer angemessenen Frist zur Erklärung darüber aufzufordern, ob er von dem Kündigungsrecht Gebrauch mache. Die Kündigung kann nur bis zum Ablauf der Frist erfolgen.

Da nicht erwähnt wird, ob es solch einen Mietvertrag gibt, empfiehlt es diesen vorsorglich zu Kündigen. Sollte kein Mietvertrag vorhanden sein, angemessene Zeit zur Räumung der Frau anbieten.
Sollte sich die Bewohnerin weigern, auf zum RA und entsprechenden Schritte bis zur Räumung durchziehen.
Nach dem neuen Mietrecht gibt es keinen Zeitmietvertrag, es gibt einen Kündigungsausschluss wobei hier max 5 Jahre gelten.

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#2
 Von 
guest-12305.05.2021 11:24:05
Status:
Beginner
(100 Beiträge, 36x hilfreich)

Danke! Ich brauchte ein wenig Bestätigung zu meiner Rechtsauffassung.

Ist keine "Versorgungsehe", lediglich "Überlassung von Wohnraum an eine Dritte". Nähere vertragliche Vereinbarungen (Mietvertrag) derzeit noch nicht bekannt. Nießbraucher noch nicht verstorben.

1056 BGB hatte ich auch schon gefunden. Die Veränderung im Mietrecht war mir nicht bekannt.

Erschlägt der 1056 BGB denn alle Mietverträge? Also auch zeitlich befristete? Dem Wortlaut nach ja schon.

Grundsätzlich ist eine Kündigung bedingungsfeindlich. Unzulässig sind alle Bedingungen über deren Eintritt der Kündigungsempfänger Erkundigungen einholen muss.

Nun gut, über das vermutliche Ablebedatum eines Nießbrauchers lassen sich keine Erkundigungen einholen. Gleichwohl wäre hier doch ein unbestimmter Zeitpunkt in der Zukunft als Kündigungsdatum anzusetzen. Wirksam kündigen könnte ich doch erst zu dem Zeitpunkt, in welchem ich Kraft Gesetz einen Mietvertrag "übernehmen" müßte (also Vertragspartner werde).

Ich werde die Dame zunächst darauf hinweisen, daß sie mit einem Nießbraucher einen wie auch immer gestrickten Vertrag hinsichtlich Überlassung von Wohnraum geschlossen hat, welche beidseitigen Rechtsfolgen sich daraus ergeben und daß ich von meinem Kündigungsrecht nach 1056 BGB Gebrauch machen werde. Insofern hätte ich auch die Erklärung gem. 1056 (3) abgegeben.

Wollte nur sicher sein, daß ich nichts falsches schreibe,

Ein Mitwirkungsinteresse ihrerseits sollte vorhanden sein. Insbesondere welche vertraglichen Absprachen es gibt (Betriebs- und Nebenkosten, wohnt sie dort für lau oder gibt es als Gegenleistung "Hege und Pflege"?)

Räumung ist klar, möchte ich natürlich vermeiden. Dann natürlich Rechtsanwalt/Anwältin.

Es handelt sich um ein Einfamilienhaus, ein zweites Bad als "Gästebad" ist zwar vorhanden, aber keine separate zweite Küche. Könnte also auch Untervermietung sein. Dann möglicherweise Kündigungsfrist nur zwei Wochen zum Monatsende.

Augenscheinlich weiß die Dame nicht, daß sie auf einem Pulverfaß sitzt.


-- Editiert von Sambor am 07.12.2016 10:03

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#3
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von Sambor):
Erschlägt der 1056 BGB denn alle Mietverträge? Also auch zeitlich befristete? Dem Wortlaut nach ja schon.

So steht es drin, der Nießbrauch gilt ja nur für die festgelegte Zeit.
Zitat (von Sambor):
Ich werde die Dame zunächst darauf hinweisen, daß sie mit einem Nießbraucher einen wie auch immer gestrickten Vertrag hinsichtlich Überlassung von Wohnraum geschlossen hat, welche beidseitigen Rechtsfolgen sich daraus ergeben und daß ich von meinem Kündigungsrecht nach 1056 BGB Gebrauch machen werde.

Das reicht auf jeden Fall fürs erste mal aus.
Zitat (von Sambor):
Ein Mitwirkungsinteresse ihrerseits sollte vorhanden sein. Insbesondere welche vertraglichen Absprachen es gibt (Betriebs- und Nebenkosten, wohnt sie dort für lau oder gibt es als Gegenleistung "Hege und Pflege"?)

Das kann man eher ausschließen, da sie für lau wohnt.
Zitat (von Sambor):
Räumung ist klar, möchte ich natürlich vermeiden. Dann natürlich Rechtsanwalt/Anwältin.

Es gibt Dinge welche unvermeidlich sind, eine einvernehmliche Lösung ist wohl kaum bei solchen Konstellationen der Fall.
Zitat (von Sambor):
Es handelt sich um ein Einfamilienhaus, ein zweites Bad als "Gästebad" ist zwar vorhanden, aber keine separate zweite Küche. Könnte also auch Untervermietung sein. Dann möglicherweise Kündigungsfrist nur zwei Wochen zum Monatsende.

Eher nein, erst mal die drei Monatsfrist bei Nießbrauchsende beachten, und weiter sehen.
Zitat (von Sambor):
Augenscheinlich weiß die Dame nicht, daß sie auf einem Pulverfaß sitzt.

Sie fühlt sich vermutlich eher sehr sicher mit einen Mietvertrag, erst mal sachlich ihr die Tatsachen schildern, das der Umgehungsversuch gescheitert ist.

Wichtig dabei, Frist beachten, und beim ersten Widerspruch gleich zum RA, sonst hat man viel Geld verloren.

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#4
 Von 
guest-12305.05.2021 11:24:05
Status:
Beginner
(100 Beiträge, 36x hilfreich)

Habe mich mal weiter im I-Net in die Thematik eingelesen:

Ist z.B. der Eigentümer gleichzeitig Alleinerbe des Nießbrauchers, nützt ihm 1056 BGB nicht viel - er erbt auch die Verpflichtung aus dem Mietvertrag. Oh man, das kann ja ausarten je nach Konstellation.

Denke auch, daß der Dame erst einmal mitgeteilt werden muß, daß sie nach Ende des Nießbrauchs dort unerwünscht ist. Dann hört sie schon mal die Glocken läuten, wo sie dann tatsächlich hängen wird man dann sehen müssen.

Das Ende des Nießbrauchs ist ja zeitlich nicht bestimmbar. Also frühzeitig die verschiedenen Gegenmaßnahmen zu möglichen Umgehungsgeschäften ( gut ausgedrückt ! ) durchspielen.

Nochmals vielen Dank für die Kommentierungen, sind dabei echt hilfreich.

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#5
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von Sambor):
Ist z.B. der Eigentümer gleichzeitig Alleinerbe des Nießbrauchers, nützt ihm 1056 BGB nicht viel - er erbt auch die Verpflichtung aus dem Mietvertrag. Oh man, das kann ja ausarten je nach Konstellation.

Nein, der Erbe wird nach dem Tod des Erblasser erst angetreten und kann ausgeschlagen werden. Beim Erbe geht das Eigentum erst mit dem Tod des Erblasser mit allen Rechten und Pflichten auf den Erben über.
Anders ist es wenn das Eigentum schon vor dem Tod vom Erblasser, vom Erblasser überschrieben ist, und das Nießbrauchsrecht auf Person xY Namentlich im Grundbuch steht. Nach dem Tod veranlasst ein Notar gegen Nachweis des Todes, die Lösung dieses Recht im Grundbuch.
Zitat (von Sambor):
Das Ende des Nießbrauchs ist ja zeitlich nicht bestimmbar. Also frühzeitig die verschiedenen Gegenmaßnahmen zu möglichen Umgehungsgeschäften ( gut ausgedrückt ! ) durchspielen.

Also lebt der Nießbrauchnehmer noch?
Dann braucht man sich über Gegenmaßnahmen wenig Gedanken machen, vielleicht lässt man sich einfach vom RA vorher mal beraten, und teilt das Ergebnis dem Nießbrauchnehmer mit um später unnötigen Ärger zu vermeiden.
Möglich ist auch, den Nießbrauchnehmer auf BGB § 1053 hin zu weisen, das seine Pläne eh keinen Sinn machen. Weiter darf der Nießbrauchnehmer ohne Zustimmung des Eigentümer keine Veränderungen an der Sache vornehmen, wenn man Angst hat, das hier eine zweite Wohnung geschaffen würde.

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
guest-12305.05.2021 11:24:05
Status:
Beginner
(100 Beiträge, 36x hilfreich)

Unbefugter Gebrauch durch Schaffung einer zweiten Wohnung in Verbindung mit Veränderungen an der Nießbrauchsache ist doch mal wieder ein blitzgescheiter Gedanke!

Der Nießbraucher ist gesundheitlich angeschlagen, bereits zwei Schlaganfälle und aktuell Oberhalsschenkelbruch.

Werde mal einen RA vom hiesigen Grundeigentümerverband befragen. Lieber jetzt vorbeugend einen Hunderter investieren als nachher einen Scherbenhaufen auseinandersortieren müssen.

Danke nochmal!

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
guest-12305.05.2021 11:24:05
Status:
Beginner
(100 Beiträge, 36x hilfreich)

Kurzer Nachtrag, es ist gar nicht so kompliziert wie es zunächst den Anschein hatte: Ich wollte den Sachverhalt nicht unnötig komplizieren und habe es dann doch unbewußt getan, weil ich verschwiegen hatte, daß der Nießbraucher zugleich Schuldner des Eigentümers ist und der Eigentümer entsprechende vollstreckbare Titel hat.

Das wird auch wohl so bleiben, sollte sich die Zahlungsmoral des Schuldners nicht bessern.

§ 836 (3) schafft zunächst Klarheit. Als Abfallprodukt eines Zwangsvollstreckungsverfahrens lassen sich "indirekt" die begehrten Informationen beschaffen. Der Schuldner muß die Mietverträge herausrücken. Ein vermeintlicher Mieter wohl nicht, vor allem nicht außergerichtlich. Da könnte sonst ja jeder kommen und herumschnüffeln.

Bestehen Zweifel an der Höhe von Mietzahlungen bzw. werden durch Wohnraumgewährung gar keine Mieteinnahmen erzielt (nahestehende Person), könnte ein Zusammenwirken zum Nachteil des Gläubigers vorliegen. Dann Anfechtung eines "Mietverzichts" nach AnfG.

Die Dame wird zwar kein Dauerbleiberecht haben, aber im Augenblick könnte es auch Vorteile haben: möglicherweise kümmert sie sich ja etwas um die Außenanlagen. Zudem Räume, die länger nicht bewohnt werden, auch nicht besser werden. Alleine durch einen ausgetrockneten Geruchsverschluß der Toilette stinkt es dort ganz erbärmlich nach Gulli.

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