Nicht alle Vertragsklauseln halten, was sie versprechen

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Das Maklerrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch leider nur sehr unzureichend geregelt. Vieles obliegt daher der vertraglichen Regelung zwischen dem Makler und seinem Kunden. Der Makler und sein Auftraggeber sind bei der Gestaltung ihrer Vertragsbestimmungen frei, soweit nicht zwingendes Gesetzesrecht entgegensteht. Uneingeschränkt gilt dies jedenfalls für individuell ausgehandelte Verträge.

Vorsicht ist allerdings bei Formularverträgen geboten. Eine Vielzahl von Klauseln die aus der Sicht des Maklers wünschenswert erscheinen, wird von der Rechtsprechung als unzulässig angesehen. Schlimmer noch: Lässt der Makler seinen Kunden einen Vertrag mit unwirksamen Klauseln unterzeichen, führte dies nach bisheriger Rechtsprechung zu einem Verlust der Maklerprovision. So hat das OLG Hamm (NJW-RR 2001,567) entschieden, dass ein Makler seinen Provisionsanspruch verwirkt, wenn er in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Verpflichtung des Auftraggebers aufnimmt, sämtliche Interessenten an den Makler zu verweisen (sog. Verweisungsklausel).

Ralf Mydlak
seit 2007 bei
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Die jüngere Rechtsprechung rückt allerdings zunehmend hiervon ab. So hat das OLG Koblenz entschieden, dass eine Maklerprovision auch dann zu zahlen ist, wenn im Maklervertrag eine Klausel über eine unzulässige Rechtsberatung enthalten ist (OLG Koblenz ZflR 2003,104) Nunmehr hat auch der Bundesgerichtshof (BGH VersR 2005,978) einschränkend entschieden, dass die Verwendung unzulässiger Allgemeiner Geschäftsbedingungen ohne Hinzutreten besonderer Umstände noch zu keiner Verwirkung des Maklerlohnanspruchs führt. Dennoch: Vorsicht ist geboten!

Nachstehende Klauseln sind von der Rechtsprechung als unzulässig angesehen worden:

  • Begründung eines erfolgsunabhängigen Provisionsanspruchs (BGHZ 99,374);
  • Fälligkeit der Provision bei Abschluss des noch schwebend unwirksamen Kaufvertrages OLGHamm NJW-RR 1996,1526);
  • Provisionspflicht beim Erwerb in der Zwangsversteigerung (BGH NJW 1992,2568);
  • Vorkenntnisklausel, mit derer eine Provisionspflicht begründet werden soll, bzw. Kausalitätfingiert werden wird (BGH NJW 1976,2345);
  • Begründung einer Provisionspflicht für den Fall des Abschlusses eines Vorvertrages oder derEinräumung eines Vorkaufsrechts (BGH NJW 1975,647);
  • Provisionspflicht trotz fehlender Identität zwischen beabsichtigtem und geschlossenemHauptvertrag (BGH WM 1985,1422);
  • Provisionspflicht für Folgegeschäfte (BGH NJW 1973;990);
  • Verpflichtung des Auftraggebers, sämtliche Interessenten an den Makler zu verweisen oderVerpflichtung des Auftraggebers, den Makler zum Vertragsabschluss hinzuzuziehen mitZahlungsverpflichtung im Falle der Nichtbeachtung (BGH NJW 1984,360);
  • Ausschluss der Eigenverkaufsbefugnis zu Lasten des Auftraggebers bzw. obligatorischeProvisionspflicht für den Fall des Eigenverkaufs (BGH NJW 1961,307);
  • Vertragsstrafe bei Aufgabe der Verkaufsabsicht (BGH MDR 1971,283);
  • Vereinbarung von Provisionsvorschüssen (OLG Hamm NJW-RR 1996,1526).

Dem gegenüber sind folgende Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen als zulässig anerkanntworden:

  • Gestattung der Doppeltätigkeit (BGH NJW 1964,1467);
  • Klauseln, die dem Makler die Provision auch bei einer Weitergabe des Nachweises an einenDritten sichert, der dann den Hauptvertrag abschließt (BGH NJW 1987, 2431);
  • In engen Grenzen auch die Vereinbarung eines erfolgsunabhängigen Aufwendungsersatzes(BGH NJW 1987;1634)

Es gilt daher im Maklerrecht mehr als in anderen Gebieten: Zu Risiken und Nebenwirkungen fragen sie ihren Rechtsberater.

Rechtsanwalt Ralf Mydlak
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