Neues vom EuGH: Rückabwicklung von Darlehen bei Erwerb von Schrottimmobilien

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Neues vom EuGH: Rückabwicklung von Darlehen bei Erwerb von Schrottimmobilien

Die Entscheidungen vom 25. Oktober 2005 wurden seit langem erwartet: Der Europäische Gerichtshof (EuGH) in Luxemburg hat nun über die Frage entschieden, unter welchen Bedingungen Käufer von so genannten Schrottimmobilien die hierzu abgeschlossenen Darlehensverträge wirtschaftlich günstig rück abwickeln können. Konkret geht es um die Folgen eines ausgeübten Widerrufsrechts nach dem früheren Haustürwiderrufsgesetz. Betroffen sind mehr als 300.000 Käufer von Eigentumswohnungen und anderen Immobilien, die ihre Objekte vornehmlich in den neunziger Jahren angeschafft haben. Diese Objekte waren in ihrer Wertentwicklung vielfach weit überschätzt worden, so dass die Käufer wegen ausbleibender Mieteinnahmen und sonstiger Fehlkalkulationen der Immobilienberater sowie wegen ihrer fortwährenden Darlehensverpflichtungen nun vor einem finanziellen Scherbenhaufen stehen.

Vorab bleibt festzuhalten: Die jüngsten EuGH-Entscheidungen lassen viel Spielraum für Auslegungsstreit. Eine abschließende Würdigung der Urteile kann erst nach ausführlicher Analyse der Entscheidungsgründe vorgenommen werden. Die Kernaussage der Urteile lautet, dass in den Fällen, in denen ein Immobilienkäufer nicht ordnungsgemäß über sein Recht zum Widerruf eines Darlehensvertrages belehrt worden ist, das entsprechende Kreditinstitut die wirtschaftlichen Risiken des Immobilienerwerbs zu tragen hat. Dabei besteht ein Widerrufsrecht nur in Bezug auf den Darlehensvertrag, und nicht hinsichtlich des Immobilienkaufvertrages.

Martin Diefenbach
seit 2004 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Louise-Dumont-Str. 25
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Tel: 0211-936540-0
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E-Mail:
Erbrecht, Kapitalanlagenrecht

Entscheidend ist, ob der durch den Erwerb eingetretene Schaden durch einen Widerruf hätte verhindert werden können. Dies ist wohl für die Fälle zu bejahen, in denen der notarielle Kaufvertrag über die Immobilie nach Abschluss des Darlehensvertrages zustande gekommen ist. Für den umgekehrten Fall, dass also der Immobilienkaufvertrag vor dem Darlehensvertrag abgeschlossen worden ist, lässt der EuGH verschiedene Deutungen zu. Grundsätzlich bleibt es Aufgabe der nationalen Gerichte hierüber zu befinden, selbstverständlich jedoch unter Beachtung der EuGH-Auffassung.

In der Kritik steht auch der Deutsche Staat wegen der zögerlichen Umsetzung des europäischen Verbraucherschutzrechts in nationales Recht. Sollte der Bundesrepublik Deutschland eine fehlerhafte Richtlinienumsetzung vorzuwerfen sein, so könnten sich Ansprüche geschädigter Immobilienanleger auch gegen den deutschen Staat richten.

Der Verfasser Martin Diefenbach, LL.M. ist Rechtsanwalt in Düsseldorf. Er ist auf die Beratung von Anlegern im Bank- und Kapitalanlagerecht spezialisiert. Bei Fragen können Sie sich an Herrn Rechtsanwalt Martin Diefenbach, LL.M. unter diefenbach@legitas.de oder telefonisch unter 0211 – 936 540 0 wenden.
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