Neues aus dem Mietrecht: Schönheitsreparaturen und Endrenovierung

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Von Rechtsanwalt Holger Zywicki

Mit einer neuen Entscheidung zur Problematik der Vereinbarkeit von Schönheitsreparaturen und Endrenovierungsklauseln in Formularmietverträgen sowie einer weiteren Entscheidung zur Wirksamkeit von Klauseln, die Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, hat der Bundesgerichtshof (BGH) für Aufsehen gesorgt.

Die vom BGH als unwirksam erachteten Klauseln sind so in der Vergangenheit Bestandteil von Millionen von Mietverträgen geworden. Wer also von seinem Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten in Anspruch genommen wird, sollte genau prüfen, ob er dazu überhaupt verpflichtet ist, bevor er kostspielige und zeitintensive Arbeiten durchführt.

Gleiches gilt für Vermieter, die ihre Mieter auf Durchführung von Renovierungsarbeiten/Schönheitsreparaturen in Anspruch nehmen. Sie sollten vor einer Aufforderung des Mieters prüfen lassen, ob eine entsprechende Verpflichtung des Mieters überhaupt besteht, um evtl. anfallende Gerichts-und Anwaltskosten zu sparen.

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In dem Mitte Mai ergangenen Urteil des Bundesgerichtshofes ( Az VIII ZR 208/02) hatte der BGH einen Fall zu entscheiden, in dem eine Mieterin durch einen Mietvertrag verpflichtet worden war, in bestimmten Zeitabständen Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Gleichzeitig sah der Vertrag vor, dass die Mieterin unabhängig von der Instandhaltungspflicht nach Beendigung der Mietzeit eine Endrenovierung durchzuführen habe.

Der BGH hat diese Klausel für unwirksam erklärt. Die Richter entschieden, dass eine Pflicht zur Endrenovierung eine unzumutbare Benachteiligung des Mieters ist, wenn der Mieter zusätzlich zur regelmäßigen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug eine Endrenovierung vornehmen muss.

Nur wenn eine Vereinbarung besteht, dass die Endrenovierung nur dann nötig ist, wenn die Schönheitsreparaturen nicht regelmäßig durchgeführt worden sind, ist eine Verpflichtung zur Vornahme der Endrenovierung wirksam.
Im Ergebnis hat der BGH im vorliegenden Fall entschiedenen, dass auf Grund der Unwirksamkeit der Klausel weder eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, noch eine Verpflichtung zur Endrenovierung besteht.

In einer weiteren Entscheidung (Az VIII 361/03 ZR) hat der BGH entschiedenen, dass so genannte "starre" Fälligkeitsregelungen für Schönheitsreparaturen unwirksam sind. Wenn der Vertrag keinerlei Ausnahmeregelungen enthält und die Instandhaltung in einem regelmäßigen Fristenplan vorschreibt, ohne Rücksicht darauf zu nehmen, wie der tatsächliche Zustand der entsprechenden Räumlichkeiten ist, ist die entsprechende Klausel unwirksam. Auch hier hat der Bundesgerichtshof im Ergebnis eine Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verneint.

Die beiden oben beschriebenen Klauseln sind in der Vergangenheit in vielen Mustermietverträgen verwendet worden. Fachleute gehen deshalb davon aus, dass die Urteile des Bundesgerichtshofs erhebliche praktische Auswirkungen haben werden.

Da in der Praxis unterschiedlichste Formulierungsvarianten verwendet worden sind, empfiehlt es sich bei Unsicherheiten eine fachkundige Beratung aufzusuchen und dort den Vertrag prüfen zu lassen.


Rechtsanwalt Holger Zywicki
Anwaltskanzlei Baumbach & Zywicki
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