Neue BGH Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln - Quotenabgeltungsklauseln unwirksam

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Mieter schulden keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert überlassenen Wohnungen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Entscheidungen vom 18. März 2015 die Rechte von Mietern gegenüber sog. Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen gestärkt.

1. Quotenabgeltungsklauseln unwirksam

Quotenabgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Alexander Nadiraschwili
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Muster einer derartigen Klausel:

„...kann der Vermieter bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen die Zahlung eines prozentualen Anteils an den Kosten für die Ausführung der Schönheitsreparaturen verlangen.“

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„Der prozentuale Anteil richtet sich nach dem Zustand der jeweiligen Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses im Verhältnis zur Nutzungsdauer durch den Mieter seit dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen, längstens seit Beginn des Mietverhältnisses.

Beispiel: Nutzt der Mieter einen bestimmten Raumtyp (z.B. Wohnraum) innerhalb der Regelfrist (5 Jahre) ab, ergibt sich bei dreijähriger Dauer des Mietverhältnisses eine Quote von 3/5 = 60% der Renovierungskosten.“

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 18.03.2015, AZVIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 ) hat dazu entschieden, dass derartige Klauseln unwirksam sind.

Derartige Klauseln stellen eine - zur Unwirksamkeit nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende - unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Diese liegt darin, dass der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich sei, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

2. Schönheitsreparaturklauseln bei unrenoviert überlassenen Wohnungen unwirksam

Schönheitsreparaturen können nicht in einem Formularmietvertrag auf den Mieter übertragen werden, wenn ihm die Wohnung beim Mietbeginn unrenoviert überlassen wurde, ohne dass er dafür angemessen entschädigt wurde. Eine solche Klausel verpflichtet den Mieter nämlich zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und kann dazu führen, das der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

In diesem Zusammenhang hat der BGH auch entschieden, dass der Nachlass einer halben Monatsmiete bei überlassen einer unrenovierten Wohnung einen ungenügenden Ausgleich für eine Renovierungsverpflichtung darstellt. Sofern Mietern Mietfreiheit gegen die Renovierung gewährt wurde, sollte in jedem Einzelfall geprüft werden, ob es ich dabei noch um einen angemessenen Ausgleich handelte.

3. Wann ist eine Wohnung „unrenoviert“?

Der BGH hat auch zu der Frage der Abgrenzung zwischen renoviertem und unrenoviertem Wohnraum Stellung genommen. Letztlich kommt es bei dieser Frage darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren bei Überlassung der Wohnung so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung noch den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelten. Die Beweislast dafür, dass eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde, trägt der Mieter.

Eine besondere Bedeutung wird daher zukünftig auch den Übergabeprotokollen zukommen, aus denen eventuelle Mängel an der Wohnung bei der Übergabe zu entnehmen sind und anhand derer festzustellen sein wird, ob es sich noch um eine „renovierte“ Wohnung handelt.

4. Fazit

Die Entscheidung des BGH ist aus Sicht der Mieter zu begrüßen, Vermieter und Hausverwaltungen hingegen sollten Ihre bisherig verwendeten Mietverträge unbedingt anwaltlich prüfen lassen. Außerdem sollte der Zustand der Wohnung bei Übergabe an den Mieter immer genau dokumentiert werden.

Rechtsanwalt Alexander Nadiraschwili, LL.M. (Sydney)
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