Erste Hilfe in Rechtsfragen seit 2000.
470.746
Registrierte
Nutzer

Nebenkostenabrechnungen und Mietrückstände

1.1.2005 Thema abonnieren
 Von 
renaultkangoo
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 3x hilfreich)
Nebenkostenabrechnungen und Mietrückstände

Habe heute (Neujahr) die Betriebskostenabrechnung für 2002 und 2003 erhalten. Wir wohnen seit 1998 in der Wohnung und haben noch nie eine Nebenkostenabrechnung erhalten. Jetzt will der Vermieter für beide Jahre über 1.200 EUR erhalten. Desweiteren haben wir eine Mieterhöhung über 29 EUR seit November 2002 nicht gezahlt, weil mündlich vereinbart war das wir Laminatboden bekommen, doch davon wollte der Vermieter nichts mehr wissen. Angemahnt hat er es vorher noch nicht ! Was kann er jetzt noch fordern ? Das Schreiben wurde offensichtlich auf Silvester schnell von ihm eingeworfen. Ich habe heute mit einem Ex-Mieter von ihm gesprochen, von dem er nach seinem Auszug über 2.700 EUR für 6 Jahre haben will.

Verstoß melden

Fragen zur Miete?

Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Kostenlose Einschätzung starten



14 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
altona01
Status:
Wissender
(15591 Beiträge, 6035x hilfreich)

Seit dem 01.09.2001 gilt § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB. Demnach hat der Vermieter die Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Für die Abrechnungsfrist ist somit der jeweilige Abrechnungszeitraum maßgebend. Geht der Abrechnungszeitraum vom 01. November bis 31. Oktober, so endet die Abrechnungsfrist Ende Oktober des folgenden Jahres.

Für die Wahrung der Frist kommt es auf den Zugang der Abrechnung beim Mieter an.

Verstreicht diese Frist, so ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, die verspätete Geltendmachung hat der Vermieter nicht zu vertreten. Der Vermieter hat eine verspätete Geltendmachung dann nicht zu vertreten, wenn er beispielsweise auf grund verspäteter Abrechnungen der Lieferanten (Stadtwerke, Straßenreinigung etc.) zu einer früheren Abrechnung nicht in der Lage war.

Ihr Vermieter kann meines Wissens wohl kaum noch die Nebenkosten für 2002 einfordern, das ist Ende 2003 verjährt, ob die Abrechnung für 2003 noch eingefordert werden kann, hängt vom Abrechnungszeitraum ab.

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#2
 Von 
alida
Status:
Student
(2571 Beiträge, 511x hilfreich)

Wer schaut denn bitte an Feiertagen und Sonntagen in seinen Briefkasten?

Aber auch am 01.01.2005 ist es zu spät, eine Nebenkostenabrechnung von 2003 zuzustellen - verjährt!

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#3
 Von 
altona01
Status:
Wissender
(15591 Beiträge, 6035x hilfreich)

Da hat alida auch recht, Neujahr ist ja nach Ablauf der Frist....
Sofort Widerspruch einlegen(!) und die Sache ist für Sie gelaufen!(Denke ich)

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#4
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 123x hilfreich)

@hamburgerin01

Frohes Neujahr! :)

Ich glaube Du hast Dich "verschlimmbessert". "Das Schreiben wurde offensichtlich auf Silvester schnell von ihm eingeworfen." ...und ist daher für das Abrechnungsjahr 2003 fristgerecht beim Mieter zugestellt, sofern die Abrechnungsperiode am 31.12 d. J. endet, denn: "Für die Wahrung der Frist kommt es auf den Zugang der Abrechnung beim Mieter an."

MfG Gruwo

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(27539 Beiträge, 8189x hilfreich)

@gruwo

Du hast ja fast immer Recht. Hier möchte ich jedoch widersprechen.

Mit Einwurf in den Briefkasten ist das Schreiben noch nicht zugegangen. Daneben muss der Vermieter auch noch beweisen, wann er das Schreiben eingeworfen hat. Das Datum auf dem Schreiben ist dabei uninteressant.

Das Schreiben ist nur dann fristgerecht eingegangen, wenn der Vermieter beweisen kann, dass es Silvester eingeworfen wurde und er vernünftigerweise davon ausgehen durfte, dass der Mieter nach diesem Zeitpunkt noch den Briefkasten leert.

Bei einem Einwurf abends um 20.00 ist das jedenfalls nicht mehr gegeben. Da hätte der Vermieter zur Fristwahrung das Schreiben persönlich an Silvester übergeben müssen.

Die Frist für 2002 ist auf jeden Fall abgelaufen und für 2003 würde ich es darauf ankommen lassen.

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#6
 Von 
Harry2000
Status:
Lehrling
(1084 Beiträge, 171x hilfreich)

Hallo!

Mal nur zum Zugang von Willenserklärungen:

Der Zugang erfolgt, wenn die Willenserklärung so in den Machbereich des Erklärungsempfängers gelangt ist, daß dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen (ständige Rechtsprechung des BGH).

Unabhängig von der tatsächlichen Kenntnisnahme ist der Zugang damit erst dann vollendet, wenn diese durch den Empfänger möglich ist und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist.

Ein während der Nacht eingeworfener Brief geht daher erst frühestens am nächsten Morgen zu, wenn nach der Verkehrsanschauung nichts anderes zu erwarten ist (z.b. bei Gerichten gibt es Nachtbriefkästen, die auch um Mitternacht geleer werden). Bei Privaten geht dieser Brief erst am nächsten Morgen zu.

Hier also am 1.1.2005.

Abhängig vom Abrechnungszeitraum könnte also auch die Forderung für 2003 bereits verjährt sein.

Ich würde mich auf diese Verjährung einfach berufen und den Vermieter das Gegenteil beweisen lassen.


Gruß
Harry!

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#7
 Von 
Harry2000
Status:
Lehrling
(1084 Beiträge, 171x hilfreich)

hh war schneller;)

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#8
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 123x hilfreich)

@hh & Harry

Fohes Neujahr! :)

Ich habe unterstellt, dass der Brief nicht erst abends bzw. nachts in den Breifkasten eingeworfen wurde, daher auch meine Einschätzung, dass der Brief fristgerecht zugestellt worden ist.

Das ist zugegeben etwas spekulativ, aber im Bereich des Möglichen. Wir wissen es halt nicht genau. In jedem Fall ist der Vermieter bzgl. der Rechtzeitigkeit des Zugangs beweispflichtig.

MfG Gruwo

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#9
 Von 
Harry2000
Status:
Lehrling
(1084 Beiträge, 171x hilfreich)

Wenn der Brief in den Nachmittagstunden eingeworfen wurde, dann könnte der Zugang noch erfolgt sein. Aber auch nur, wenn mit der Briefkastenentleerung noch zu rechnen war.

Also ich persönlich schaue Sylvester immer, wenn die große Knallerei losgeht nochmal in den Kasten. Wäre doch blöd, wenn der Scheck des Vermieters über die 500 Euro zuviel gezahlter Nebenkosten angekokelt würde:-)

Mit sowas rechnet aber bestimmt nicht jeder. Also Zugang m.E., wenn Einwurf gegen Mittag (wenn die Post spätestens da ist) erfolgte. Das muß der Vermieter beweisen.


Gruß
Harry!

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#10
 Von 
renaultkangoo
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 3x hilfreich)

Vielen Dank für Eure Hilfe!
Muss ich jetzt direkt schriftlich Widerspruch gegen 2002 und 2003 einlegen ? Mein Vermieter will in den nächsten Wochen mit mir darüber sprechen.
Vielen Dank für die Info.

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#11
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(27539 Beiträge, 8189x hilfreich)

Rechtlich gesehen musst Du keinen Widerspruch einlegen.

Ich würde es aber trotzdem machen, weil ich es für fair halte, ihn darauf hinzuweisen, dass er die Fristen leider verschlafen hat. Du kannst ihn in dem Zusammenhang auch auf § 556 Abs. 3 BGB hinweisen, wo die entsprechenden Fristen festgelegt sind.

Abzuwarten, bis ein gerichtlicher Mahnbescheid kommt und dem dann zu widersprechen, wäre zwar rechtlich zulässig, aber aus meiner Sicht moralisch nicht ok.

Das verstärkt nur den ohnehin zu erwartenden Ärger mit dem Vermieter.

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#12
 Von 
renaultkangoo
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 3x hilfreich)

Vielen Dank! Leider ist das Thema Anforderung des angeblichen Mietrückstands nicht beantwortet worden. Er hat diesen nie angemahnt. Wir hatten die Mieterhöhung nicht gezahlt, da der versprochene Laminatboden nicht verlegt wurde. Was wir nun auf eigene Kosten gemacht haben. In dem Schreiben bezüglich Nebenkostenabrechnung hat er angeboten sich daran zu beteiligen.

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#13
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(27539 Beiträge, 8189x hilfreich)

Der Mieter muss einer Mieterhöhung innerhalb von 2 Monaten zustimmen, damit sie wirksam wird. Falls der Mieter nicht zustimmt, muss der Vermieter innerhalb von 3 weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Eine stillschweigende Zustimmung kann auch durch die Zahlung der erhöhten Miete erfolgen.

Da ich nicht davon ausgehe, dass Du der Mieterhöhung zugestimmt hast und der Vermieter Dich auch nicht verklagt hat, ist die Mieterhöhung hinfällig. Diesbezügliche Nachforderungen sind unbegründet.

Eine Anmahnung des Mietrückstandes wäre übrigens völlig sinnlos gewesen, selbst innerhalb der Klagefrist. Die Anmahnung ist erst möglich, wenn die Mieterhöhung wirksam ist und dazu ist wie bereits geschrieben die Zustimmung des Mieters notwendig. Das gilt für den Mahnbescheid in gleicher Weise.

-- Editiert von hh am 05.01.2005 16:20:58

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#14
 Von 
renaultkangoo
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 3x hilfreich)

Nochmals vielen Dank. Die Mieterhöhung war im Vertrag im Vorfeld festgelegt. Aber wie gesagt angemahnt hat er die Nachzahlung nicht. Ähnliches hat er auch mit einen anderen Mieter versucht und da auch nur auf Granit gestossen.

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

Bin ich zur Renovierung verpflichtet?
Die Antworten findet ihr hier:


Schönheitsreparaturen

Bei Auszug aus Mietwohnung oder Büro ist immer wieder die Frage, ob der Mieter renovieren muss. In welchem Umfang, welche Farbe, durch Handwerker? Wenn im Mietvertrag starre Fristen für Schönheitsreparaturen vorgesehen sind, ohne auf eine Notwendigkeit abzustellen, dann sind solche Klauseln ungültig. Bei Fragen zu Ihren Klauseln zu Schönheitsreparaturen oder Auseinandersetzungen mit Vermieter / Mieter lesen Sie bitte unsere Ratgeber oder sprechen einen Anwalt für Mietrecht an. mehr

Muss der Mieter bei Auszug renovieren?

Es existiert kein neues Gesetz, nach welchem der Mieter nicht mehr renovieren muss. Lesen Sie nachfolgend, wann eine Verpflichtung bestehen kann. / Teilweise wird in der ... mehr

Renovieren bei Auszug - ja oder nein?

Sieben Fragen und Antworten rund um das Thema Schönheitsreparaturen / In den letzten zehn Jahren hat der Bundesgerichtshof in Sachen Schönheitsreparaturen und Renovierung bei Auszug immer wieder mieterfreundlich entschieden. Trotzdem ..... mehr