Nebenkostenabrechnung ohne Zähler- rechtens?

Die genannten Argumente sind nicht stichhaltig.

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unter anderem hat noch eine 7. Person für 3 Monate beim Vermieter gelebt

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Das spielt keine Rolle. Außerdem ist die Höhe der Heizkosten ohnehin nicht abhängig von der Zahl der Bewohner. Allenfalls kann der Kalt- und Warmwasserverbrauch steigen.

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Des Weiteren haben die Mieter der Wohnung B und der Mieter der Wohnung C nachweislich im Winter kaum geheizt.

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Auch das spielt keine Rolle.

Rechtlich gesehen sieht es wie folgt aus:
Da es sich um ein Haus mit mehr als zwei Wohnungen handelt, ist die Anwendung der Heizkostenverordnung zwingend vorgeschrieben. Das bedeutet aber, dass eine Verbrauchserfassung auch für die Heizkosten vorgeschrieben ist. Es ist zwar das Warmwasser erfasst worden, nicht jedoch die Heizkosten. Das hat folgende Konsequenzen:

1. Kaltwasser
Die Kosten für das Kaltwasser wurden erfasst und können daher nach Verbrauch auf die Mieter umgelegt werden. Sollte der Mietvertrag pauschale Nebenkosten vorsehen, ist eine Umlage der tatsächlichen Kosten nicht möglich.

2. Warmwasser
Die Warmwassermenge ist erfasst worden. Für die reinen Wasserkosten gilt die Anmerkung wie bei 1. Für die Ermittlung der Kosten die Aufheizung des Warmwassers ist der § 9 HeizkostenV anzuwenden. Die so ermittelten Kosten sind nach § 8 HeizkostenV auf die Wohnungen zu verteilen.

3. Heizkosten
Die Verteilung der Heizkosten ist nicht erfasst worden. Dabei handelt es sich um die Kosten, die nach Abzug der Warmwasserkosten (siehe 2.) von den Gesamtkosten der Heizungsanlage übrig bleiben übrig bleiben. Aufgrund der fehlenden Verbrauchserfassung werden diese Kosten dann um 15% gekürzt (§ 12 HeizkostenV). Die gekürzten Kosten können dann nach Wohnfläche auf die Wohnungen umgelegt werden.

Zu den Heizkosten in 2. und 3. gehören neben den reinen Energiekosten für das Erdgas auch die Kosten für die Heizungswartung, den Schornsteinfeger, sowie die Stromkosten für das Betreiben der Heizungsanlage und natürlich die hier nicht angefallenen Kosten für die Zähler und die Ablesung.

Da der Vermieter selbst 59% der Gesamtwohnfläche bewohnt, wird er überschlägig auch diesen Anteil an der Nachzahlung übernehmen müssen. Das Angebot, nur 50% zu übernehmen ist sowohl auf Basis der Wohnfläche als auch auf Basis der Personenzahl unangemessen niedrig. Im übrigen kommt es auf die Höhe der Nachzahlung auch gar nicht an, sondern nur auf die Gesamtkosten.

Schwierig wird es dann, wenn eine Warmmiete mit pauschaler Abrechnung auch der Heizkosten im Mietvertrag vereinbart wurde. Das ist zwar eigentlich nicht zulässig, dennoch hat der Vermieter dann nach meiner Einschätzung gar kein Recht auf Nachforderungen, sondern kann allenfalls für die Zukunft eine Mieterhöhung verlangen.

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-- Editiert am 29.09.2009 12:34

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Schwierig wird es dann, wenn eine Warmmiete mit pauschaler Abrechnung auch der Heizkosten im Mietvertrag vereinbart wurde. Das ist zwar eigentlich nicht zulässig, dennoch hat der Vermieter dann nach meiner Einschätzung gar kein Recht auf Nachforderungen, sondern kann allenfalls für die Zukunft eine Mieterhöhung verlangen.
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Der Mietvertrag sieht in diesem Fall bei dem jungen Paar in Wohnung B (90 qm) wie folgt aus:

Grundmiete: 350,- €
Betriebskostenvorauszahlung: 50,- €
Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlung: 100,-

Gesamt: 500,- €

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-- Editiert am 29.09.2009 21:42

-- Editiert am 29.09.2009 21:43

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Der Mietvertrag sieht in diesem Fall bei dem jungen Paar in Wohnung B (90 qm) wie folgt aus:

Grundmiete: 350,- €
Betriebskostenvorauszahlung: 50,- €
Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlung: 100,-

Gesamt: 500,- €

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Dann muss eine ordentliche Nebenkostenabrechnung erfolgen und zwar über die Gesamtkosten und nicht nur über die Nachzahlung, die der Vermieter an das versorgungsunternehmen geleistet hat. Diese Abrechnung muss auch die Betriebskosten abdecken, für die eine Vorauszahlung von 50€ geleistet wurde.

Die Abrechnung durch den Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten erfolgen, da ansonsten eventuelle Nachzahlungsansprüche von seiner Seite verjährt sind. Der Mieter hat jedoch auch noch für ältere Zeiträume einen Anspruch auf eine Nebenkostenabrechnung und auf die Erstattung eines Guthabens, sofern sich dieses ergibt. Hier beträgt die Verjährungsfrist 3 Jahre.

Zur Erzwingung dieser Nebenkostenabrechungen darf der Mieter ggf. die Nebenkostenvorauszahlungen kürzen.

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Wie wäre diese Annahme zu belegen?

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Selbst wenn die Annahme, dass nicht oder wenig geheizt wurde, belegt werden könnte, wäre das nicht relevant. Eine Abrechnung nach Heizverhalten ist nicht zulässig, selbst dann, wenn das Heizverhalten bewiesen werden könnte. Bei der Verteilung der Heizkosten kommt es schließlich nicht nur auf das eigene Heizverhalten an, sondern auch auf das in den anderen Wohnungen.

Eine Beweisführung wäre ja z.B. dadurch möglich, dass der Mieter in seiner Wohnung Geräte zur Erfassung der Heizkosten anbringt. Das hilft ihm aber nicht weiter, weil die zur Kostenverteilung notwendige Erfassung der Heizkosten in den anderen Wohnungen fehlt.

Für die Verbrauchserfassung der Wasserkosten ist es übrigens nicht ausreichend, dass Zähler vorhanden sind. Diese Zähler müssen dann zum Jahreswechsel auch abgelesen werden. Sollte das nicht erfolgt sein, ist eine verbrauchsabhängige Verteilung der Wasserkosten nicht möglich. Das Gleiche gilt, wenn die Eichfrist der Zähler abgelaufen ist. Auch dann sind die angezeigten Verbrauchswerte nicht für ein Abrechnung verwendbar.


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-- Editiert am 30.09.2009 11:58

-- Editiert am 30.09.2009 11:59

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--- editiert vom Admin

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