Nebenkostenabrechnung mit unterschiedlichen teilweise überschrittenen Abrechnungsfristen

11. Oktober 2017 Thema abonnieren
 Von 
Julie Julsen
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Nebenkostenabrechnung mit unterschiedlichen teilweise überschrittenen Abrechnungsfristen

Hallo,

ich habe eine Frage zu unserer Nebenkostenabrechnung. Die Nebenkostenabrechnung ist unterteilt in Nebenkostenabrechnung Betriebskosten mit einem Abrechnungszeitraum vom 01.01.2016 - 31.12.2016,
Nebenkostenabrechnung Wasserversorgung mit einem Abrechnungszeitraum vom 15.09.2015 - 14.09.2016,
Nebenkostenabrechnung Heizkosten/Gas mit einem Abrechnungszeitraum vom 01.10.2015 - 30.09.2016 und der
Nebenkostenabrechnung Stromverbrauch mit einem Abrechnungszeitraum vom 08.02.2016 - 20.02.2017.

Wir haben die Nebenkostenabrechnung gestern erhalten, unsere Vermieter müssten damit mit der Abrechnung für Wasser und Heizung über der Frist von einem Jahr liegen, oder? Somit sind wir doch nicht verpflichtet, eine Nachzahlung für diese Positionen zu leisten, oder irre mich in diesem Punkt? Das Problem ist auch, dass für diese Punkte nur unser Verbrauch mit den entsprechenden Kosten aufgeführt wurde und nicht die Zahlungen, die wir dafür in diesem Zeitraum geleistet haben.

Ich finde leider keine Hilfe in den Foren für diesen Spezialfall und wäre sehr dankbar, wenn mir jemand weiterhelfen könnte.

Vielen Dank schon einmal!

Liebe Grüße

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12 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9888 Beiträge, 4480x hilfreich)

Es ist schwer zu glauben, dass der Vermieter wirklich 4 getrennte Abrechnungen erstellt hat. Um jetzt nicht wild herumzuspekulieren wäre es sinnvoll, wenn du die Abrechnung einscannen, anonymisieren, irgendwo hochladen und hier den Link dazu einstellen würdest. Dann kann man sich ein Bild machen, ob wirklich 4 getrennte Abrechnungen vorgenommen wurden.

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#2
 Von 
Julie Julsen
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Es ist eine gesamte Nebenkostenabrechnung, aufgeteilt auf die einzelnen gennanten Bereiche mit den unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen. Ich werde sie morgen aber mal einscannen. Vielen Dank aber schon einmal für die erste Rückmeldung!

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#3
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Ich kann es auch kaum glauben, dass ein Vermieter sich soviel (unnötige) Arbeit macht.
Und zudem gibt das ein heilloses Durcheinander bzw. erhöhtes Fehhlerrisiko bei der Zuordnung/Anrechnung der monatlichen Vorauszahlungen.

Aber vielleicht ist die Erklärung ganz einfach

Wieviele Parteien sind denn im Haus?
Wird Heizwärme über eine Zentralheizung bezogen oder der Energieträger (Gas)?
Handelt es sich beim abgerechneten Stromverbrauch um "Allgemeinstrom" (Heizung/Allgemeinbeleuchtung/etc) oder um den persönlichen Stromverbrauch des Mieters bzw. um den Stromverbrauch für ein vom Mieter alleine genutztes Gebäude?

Zitat (von Julie Julsen):
Nebenkostenabrechnung Heizkosten/Gas mit einem Abrechnungszeitraum vom 01.10.2015 - 30.09.2016 und der

Die Abrechnung hätte der Vermieter bis spätestens 30.09.2017 vorgelegt haben müssen.
D.h. mit einer Nachforderung wäre er bei späterem Zugang ausgeschlossen.
(allerdings spielt da das Problem Zuordnung der Vorauszahlungen mit rein)
Analog Wasser -14.09.2016 = Abrechnung an den Mieter bis spätestens 14.09.2017

Gibt es denn hier noch irgendwelche besonderen Umstände?
unerfahrener Jungvermieter?
überlasteter älterer Vermieter?
Erbengemeinschaft oder sonstige Verwaltungsprobleme?
???

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

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#4
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Der Vermieter rechnet ab vom 01.01-31.12.
Der Versorger rechnet ab vom 15.09.-14.09
Könnter der Vermieter umstellen, weiß er evtl. nicht. Also wird am 31.12. eine Zwischenablesung erfolgen, so dass er die entsprechenden Werte vom 01.01.-31.12 ermitteln kann

Bei den Heiz- und Stromkosten wird es genauso sein.

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#5
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9888 Beiträge, 4480x hilfreich)

@AltesHaus: Lass uns die Abrechnung abwarten. Ich vermute schon, dass der Vermieter es richtig machen wollte. Die Frage ist halt nur, ob es ihm gelungen ist. Denn z.B. bei den Heizkosten hat der BGH entschieden, dass diese zwingend nach dem Leistungsprinzip abzurechnen sind. Heisst also das in einer Abrechnung über das Kalenderjahr 2016 keine Heizkosten auftauchen dürfen, die nicht in diesem Kalenderjahr entstanden sind. Die Darstellung oben lässt zumindest vermuten, dass es u.a. an der Stelle Probleme geben könnte. Denn von Zwischenablesung steht da nichts.

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#6
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Denn von Zwischenablesung steht da nichts.


Wie auch, der Mieter wird sein Augenmerk auf vermeintliche Fehler richten und nicht auf Berechnungen.

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#7
 Von 
Julie Julsen
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

So, ich habe es jetzt endlich geschafft die eingescannte NK-Abrechnung einzuscannen, zu anonymisieren und hochzuladen, das war für mich noch Neuland. Hier sind die Links zu den vier Seiten:

https://picload.org/view/dgildagw/nk_seite1.jpg.html
https://picload.org/view/dgildarr/nk_seite2.jpg.html
https://picload.org/view/dgildara/nk_seite3.jpg.html
https://picload.org/view/dgildarl/nk_seite4.jpg.html

Es sind 3 Parteien im Haus, wir, ein anderer Mieter und unsere Vermieter. Zu den anderen Fragen muss ich mich nochmal kurz schlau machen, entschuldigt bitte, aber ich bin da wirklich unerfahren.

Danke aber schon einmal für die rege Rückmeldung an alle!

Liebe Grüße

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9888 Beiträge, 4480x hilfreich)

Okay, das ist eine Abrechnung, die für das Kalenderjahr 2016 gelten soll. Die ist also rechtzeitig erstellt worden. Vor meiner Einschätzung etwas Prinzipielles:

Es gibt das sogenannte Abflussprinzip und das Leistungsprinzip. Beim Abflussprinzip werden alle die Kosten aufgeführt, die im Kalenderjahr 2016 bezahlt wurden (auch wenn die Rechnung oder die Leistung aus 2015 stammt). Beim Leistungsprinzip werden die Kosten aufgeführt, die 2016 enstanden sind (auch wenn sie erst 2017 bezahlt wurden). Der Vermieter ist bei den meisten Positionen frei, welches Prinzip er verwendet. Er darf bei ein und derselben Kostenart natürlich nicht beliebig mischen. Und er muss z..B. die Heizkosten zwingend nach dem Leistungsprinzip abrechnen. Heizkosten in der Abrechnung 2016 müssen also zwingend in 2016 angefallen sein. Sinnvoll wäre das auch bei den anderen verbrauchsabhängigen Kosten. Ich bin mir jedoch nicht sicher, ob es dazu eine gesicherte Rechtsprechung gibt.

Diese Abrechnung wurde meinem Gefühl nach nach bestem Wissen erstellt. Dennoch ist sie falsch. Es sind z.B. bei den Stromkosten Zeiträume und damit Kosten aufgeführt, die erst 2017 entstanden sind. Da wird man auch mit dem Abflussprinzip nichts werden können. Dieser Anteile dürfen schlicht nicht in die Abrechnung 2016. Und wie oben schon angedeutet dürfen die Wärmekosten aus 2015 auch nicht in die 2016 Abrechnung. Unklar ist mir an der Stelle auch, was unter Service-Rechnung zusammengefasst ist. Dahinter könnten sich nicht umlagefähige Verwaltungskosten verstecken.

Mein ganz persönlicher Rat wäre, mit dem Vermieter das Gespräch zu suchen. Dabei Einsicht in die Belege nehmen und sauber zwischen den Abrechnungsperioden trennen. Ziel des Gespräches sollte es sein, für die Zukunft eine korrekte Abrechnung zu erhalten und mit dieser Abrechnung fair umzugehen. Der Vermieter hat vermutlich Fehler gemacht, aber Absicht ist hier glaube ich nicht zu unterstellen. Unfair wäre es, ihn daher für seine Fehler richtig bluten zu lassen. Zumindest wenn das Verhältnis ansonsten stimmt, wäre das meiner Meinung nach nicht anzuraten.

Eine Frage noch zum Schluß: Seit wann wohnst du da? Ist das die erste Abrechnung? Ich wundere mich nämlich ein wenig, dass für euch kein Anteil beim Abfall aufgeführt ist. Oder gibts da eine gesonderte Regelung?

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Julie Julsen
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo,

vielen Dank für deine ausführliche Antwort! Wir wohnen seit 01.11.2014 in der Wohnung. Die letzte Abrechnung ist genau so erstellt worden, da wir aber ein Guthaben hatten und rein rechnerisch für mich alles gepasst hat, haben wir uns da keine weiteren Gedanken gemacht. Der Abfall ist nicht aufgeführt, weil wir diese Kosten selbst bezahlt haben, nachdem uns unsere Vermieter darum gebeten hatten. Das Verhältnis ist immer schlechter geworden, da man sich einfach nie auf sie verlassen kann und wegen jeder Reparatur Wochen warten muss bis der Vermieter mal Zeit hat, weil es ja zu teuer wäre, einen Fachmann kommen zu lassen.

Wir wollen aber auch keinen unnötigen Streit anfangen, nur da sie ständig Geldprobleme haben, hatten wir das Gefühl, dass wir absichtlich über den Tisch gezogen werden.

Die Abrechnung(en) sind deiner Meinung nach also fristgerecht zugestellt worden, wir könnten nur anmerken, dass die Abrechnung nicht korrekt ist in Bezug auf den jährlichen Anfall der Kosten, verstehe ich dich da richtig?

Vielen lieben Dank für alle Antworten!

-- Editiert von Julie Julsen am 12.10.2017 10:54

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#10
 Von 
guest-12313.10.2017 21:10:35
Status:
Frischling
(37 Beiträge, 8x hilfreich)

Zitat (von Julie Julsen):
Die letzte Abrechnung ist genau so erstellt worden, da wir aber ein Guthaben hatten und rein rechnerisch für mich alles gepasst hat, haben wir uns da keine weiteren Gedanken gemacht.


Zitat (von Julie Julsen):
Das Problem ist auch, dass für diese Punkte nur unser Verbrauch mit den entsprechenden Kosten aufgeführt wurde und nicht die Zahlungen, die wir dafür in diesem Zeitraum geleistet haben.


Erstmal schauen, ob bei dem Durcheinander alle Vorauszahlungen seit Mietbeginn erfasst wurden und was für welche Zeiträume bisher schon abgerechnet wurden. Gibt es Wasseruhren in den Wohnungen?

Ob man sich schlechter stellt, wenn man wegen der Heizkostenperiode jetzt ein Fass aufmacht, kann ich gerade nicht sagen. Anscheinend verbraucht man im Vergleich zu den anderen Parteien relativ wenig. Andererseits müsste die Aufteilung nach Verbrauch und Wohnfläche erfolgen.

Insgesamt halte ich aber auch die vorausgezahlten 200 Euro mtl. für Betriebskosten + Heizkosten + Stromkosten für zu niedrig.





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#11
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9888 Beiträge, 4480x hilfreich)

Zitat (von Julie Julsen):
Die Abrechnung(en) sind deiner Meinung nach also fristgerecht zugestellt worden, wir könnten nur anmerken, dass die Abrechnung nicht korrekt ist in Bezug auf den jährlichen Anfall der Kosten, verstehe ich dich da richtig?
Jein. Zum einen gibt es vermutlich einige hier, die sich mit Nebenkostenabrechnungen besser auskennen als ich und die das besser einschätzen können. Ich sehe nur Positionen, die so wie sie aufgeführt sind nicht passen. Unklar sind mir die Folgen.

Bei Fehler in einer Nebenkostenabrechnung kommt es meines Wissens nach stark darauf an, ob dies inhaltliche Fehler sind oder ob die Fehler die Abrechnung auch formal unwirksam machen. Bei letzterem kann der Mieter knapp die Abrechnung pauschal bestreiten und der Vermieter müsste reagieren. Bei inhaltlichen Fehlern ist pauschales Bestreiten nicht zulässig. Da muss der Mieter zunächst die Belege einsehen und dann mehr oder weniger detailiert darlegen, welche Positionen aus welchem Grund falsch sind. In dem Fall hier ist mir nicht klar, in welche Kategorie die Fehler fallen.

Der Mieter macht aber eigentlich nichts falsch, wenn er sich alle Belege zeigen lässt und diese im Detail überprüft und im Zweifel kopiert oder abfotografiert. Auch die Inhalte der Versicherungen könnte man überprüfen. Manchmal sind darin Positionen enthalten, die nicht umlegbar sind. Und natürlich sollte man sich die Berechnung des Verbrauches bei den Heizkosten zeigen lassen. Dazu steht ja nichts in der Abrechnung.

Wenn man sich dann nicht einvernehmlich einigen kann, wirds in dem Fall hier einigermaßen knifflig. Zumindest wenn die Zählerstände zum Jahresende 2015 und 2016 nicht bekannt sind.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Ich schließe mich grundsätzlich cauchy an - möchte aber noch anmerken:

zur Abrechnung nach Abflussprinzip bzw. Leistungsprinzip
Der BGH erachtet eine Abrechnung nach Abflussprinzip nur beim Brennstoff als unzulässig i.S. der Heizkostenverordnung, weil die HeizkVO von "Kosten der verbrauchten Brennstoffe" (im Abrechnungszeitraum) spricht. Bei den Heizungs-Betriebskosten steht aber in der HeizkVO z.B. nur "Kosten des ....." (ohne das Wort "verbraucht").
https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__7.html
http://www.vermieter-ratgeber.de/im-fokus/bgh-macht-betriebskostenabrechnung-noch-komplizierter
Ggf müsste man sich die BGH-Urteile 2012 und 2008 Wort für Wort durchlesen, um da differenzieren zu können. Mir ist das zuviel Haarspalterei.
Jedenfalls:
Die eigentliche Heizkostenabrechnung (d.h. die Zusammenstellung sowie die Umlage/Ermittlung des jeweiligen Mieteranteils fehlt ja völlig (oder wurde nicht hochgeladen).
"Mess-Wärme-West" ist ein Abrechnungs-Dienstleistungsunternehmen. Mit "Servicerechnung" bezeichnen Abrechnungsfirmen oft die Ablese-/Abrechnungskosten und/oder die Messgerätemiete/Eichservicevertrag. Da also ggf. mal nachfragen, um welche Kosten es sich hierbei genau handelt bzw. um Belegeinsicht bitten.
Ggf. wäre noch zu prüfen wie bei Heizkosten "Ihre Kosten (Verbrauch): 960,42 €" ermittelt wird. Denn solange man die eigentliche Abrechnung nicht gesehen hat, kann man dazu auch gar nichts sagen.
Die Schornsteinfeger-Kosten gehören eigentlich in die Heizkostenabrechnung (soweit sie eine zentrale Heizungsanlage betreffen).

Die Erwähnungen unter den Einzelkostenpositionen (z.B. Strom "Abrechnungszeitraum 08.02.2016 bis 15.08.2016" bzw. "Abrechnungszeitraum 16.08.2016-20.02.2017" ) beziehen sich m.E. auf die direkt darunter aufgeführten Abrechnungsdaten Verbrauch/Kosten der jeweils in die Abrechnung eingestellten Versorgerrechnung - stellen also nur eine Erläuterung zu dem offensichtlich angewendeten Abflussprinzip dar.

Wobei ich beim Strom wegen der Höhe der Kosten bzw. des erwähnten Zählers, aus dem dann an Mieteranteil ermittelt wird, darauf tippe, dass es sich hier gar nicht um Allgemeinstrom handelt, sondern um persönlichen Stromverbrauch und das für die 3 Nutzerparteien hier nur 1 Hauptstromzähler des Versorgers existiert.
> für 08.02.-15.08.16: 450,77€ + für 16.08.16-20.02.17: 576,58€ = 1.027,35€ für 1 Jahr Stromkosten
Trifft es zu, dass es sich hier nicht um Allgemeinstrom sondern um persönlichen Stromverbrauch handelt?
M.E. fällt der persönliche Stromverbrauch nicht unter die Abrechnungsfrist des § 556 ff, weil der sich explizit nur auf Betriebskosten i.S. der Betriebskostenverordnung bezieht und die Kosten für den persönlichen Stromverbrauch nicht darunter fallen.
Der "persönliche Stromverbrauch" wäre eigentlich ein gesonderter 3. Abrechnungsteil (neben 1. Heizkosten und 2. kalte Betriebskosten).

Grundsätzlich sollte man überprüfen:
Vorauszahlungen seit Mietbeginn jeweils korrekt in den Abrechnungen berücksichtigt?
Entsprechen die angewendeten Umlageschlüssel (Wohneinheiten, Wohnfläche) auch den vereinbarten Umlageschlüsseln? (auch in der eigentlichen Heizkostenabrechnung)

noch zu klären bzw. aufzuklären wäre:
Strom: Allgemeinstrom oder persönlicher Stromverbrauch
Beheizung und Warmwasserbereitung: in welcher Form, d.h. Zentral (> HeizkVO zutreffend) oder rein Bezug von Brennstoff/Gas?
Wird überhaupt und wenn ja wie ein Verbrauch ermittelt? (Heizung, Warmwasserbereitung)

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

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