Nebenkostenabrechnung: Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht ab, kann der Mieter Rückzahlung sämtlicher Nebenkostenvorauszahlungen verlangen

Von Rechtsanwalt

Dr. Christian Schmid

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Der Vermieter ist gemäß § 556 Abs. 3 BGB verpflichtet, bis zum Ablauf des Folgejahres über die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen in geordneter Weise abzurechnen. Beispiel: Über die vom 1. 1. 2007 bis 31. 12. 2007 geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen muss er bis zum Ablauf des Folgejahres 2008 abrechnen, also bis 31. 12. 2008. Geschieht dies nicht, sieht das Gesetz zum einen in Satz 3 des § 556 Abs. 3 BGB vor, dass der Vermieter mit weiteren Nachforderungen ausgeschlossen ist.

Zum anderen kann der Mieter sämtliche geleisteten Zahlungen zurück fordern, wie sich aus dem Urteil des BGH vom 9. 3. 2005 (VII ZR 57/04) ergibt. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter laut BGH sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen. Er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen.

Der BGH führt in diesem Urteil hierzu auf Seite 8 wörtlich aus:

„Der Mieter, dessen Mietverhältnis beendet ist, ist nicht gezwungen, den mit der Abrechnung säumigen Vermieter auf Erteilung der Abrechnung zu verklagen. Vielmehr kann er die von ihm geleisteten Vorauszahlungen zurückverlangen, solange der Vermieter nicht durch eine ordnungsgemäße Abrechnung nachweist, dass die Vorschüsse durch die für den betreffenden Zeitraum angefallenen und vom Mieter zu erstattenden Nebenkosten verbraucht sind.“

Seite 10:

„Der Rückforderungsanspruch des Mieters wird deshalb in einem solchen Fall nicht erst mit der Mitteilung der Abrechnung des Vermieters, sondern bereits dann fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist.“

Der Anspruch ergibt sich zwar nicht direkt aus dem Gesetz, aber aus ergänzender Vertragsauslegung (S. 10 des Urteils).

Vermieter sollten also unbedingt auf die Einhaltung der Frist achten. Sonst kann der Mieter sofort nach Ablauf erfolgreich Klage auf Rückzahlung der Vorauszahlungen erheben. Der BGH will dem Mieter nicht zumuten, erst auf Abrechnung und dann noch mal nach mühselig erkämpfter Abrechnung auf Auszahlung des Guthabens klagen zu müssen. Er kann gleich auf Rückzahlung sämtlicher Vorauszahlungen klagen.

Zwar kann der Vermieter noch im Prozess die Abrechnung nachschieben und so der Rückzahlungspflicht entgehen. Die Prozesskosten muss er dennoch tragen, da der Mieter die Sache für erledigt erklären und für sich in Anspruch nehmen kann, dass die Klage bei Klageerhebung begründet war. Nachzahlungen kann er mit einer verspäteten Abrechnung gar nicht mehr verlangen.