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Nebenkostenabrechnung - Nebenkosten ungültig?

 Von 
NutzerXYZ
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Nebenkostenabrechnung - Nebenkosten ungültig?

Aloha und ein frohes neues Jahr wünsche ich euch.

Ich bin auf der Suche nach Hinweisen und Tipps zum Umgang mit einer Nebenkostenabrechnung, die kurz vor Weihnachten bei mir ins Haus flatterte.

Und zwar geht es um unsere Band-Proberaum. Als kurze Einleitung: den Raum haben wir seit Oktober 2007 gemietet. Im Mietvertrag wurde eine Miete von monatlich 140€, Stromkostenvorrauszahlung von 20€ und Heizkostenvorrauszahlung von 10€ festgeschrieben (also 170€ zzgl. 19% Umsatzsteuer). Meine Mutter hat mir damals, in all ihrer Weisheit und Vorraussicht, geraten in den Vertrag schreiben zu lassen, dass keine weiteren Nebenkosten anfallen. Der Vermieter war damit einverstanden, kündigte aber an, dass vermutlich noch die Grundsteuer drauf kommen wird - somit steht im Vertrag als Zusatz "weitere Neenkosten (ausgenommen Grundsteuer) fallen nicht an".

Anfang 2008 kam dann eine Info bzgl. einer Mietänderung bzw. Vorrauszahlungsanpassung, da nun die Grundsteuer (jährlich rund 135€) feststand. Damit sah es nun so aus: Miete weiterhin 140€, Stromkostenvorrauszahlung 10€, Heizkostenvorrauszahlung 30€ und Grundsteuer / Reinigung / WC zusammen 10€. Macht 190€, zzgl. Umsatzsteuer. Wer damit nicht einverstanden ist und die Änderungen nicht akzeptiert (und daher die Änderungen nicht unterschrieben zurücksendet), der wird fristgemäß gekündigt. 10€ für die angekündigte Grundsteuer (und Reinigung) erschien mir richtig, daher wurde es unterschrieben und zurückgesendet. Soweit so gut. (Dass die 10€/Monat für die 135€ Grundsteuer/Jahr garnicht ausreichen können, fiel mir damals nicht auf)

Für 2007 kam die Nebenkostenabrechnung (ohne Heizung, da damals noch keine Ablesegeräte an den Heizungen installiert war - wirklich nug Miete + Strom) Mitte 2008. Jetzt kurz vor Weihnachten 2011 kam nun endlich die Nebenkostenabrechnung für 2008 und 2009 (ja - schnell ist anders).

Diese Umfasst für 2008 und 2009 neben Strom, Heizung und Grundsteuer also auch die Positionen Straßenreinigung, Haftpflichtversicherung, Flurreinigung, WC-Reinigung und "sonstige". 2008 umfassen diese Nebenkosten abzüglich Strom, Heizung und Grundsteuer ~53€ und 2009 sogar ~180€. Dementsprechende Nachzahlungen soll ich nun leisten.

Dafür, dass im ersten Vertrag festgelegt wurde, dass "keine weiteren Nebenkosten" anfallen, ist das doch ziemlich viel. Die Frage ist nun, ob ich diese Nebenkosten denn nachträglich bezahlen muss, oder ob ich diese als nichtig erklären kann. Da im Vertrag bei Heizung und Strom von "Vorrauszahlungen" gesprochen wurde, bei der Position Grundsteuer/WC/Reinungn jedoch nicht, war für mich nicht ersichtlich, dass hierraus weitere Nachzahlungen entstehen können.

Hinweis - da es sich um Proberäume handelt und Übernachtungen in den Räumen laut Vertrag nicht zulässig sind, handelt es sich also um einen gewerblichen Mietvertrag - der Nachzahlungsanspruch des Vermieters erlischt hier also nicht nach einem Jahr.

Wenn mir da jemand einen Hinweis geben kann, ob (und wenn ja, wie richtig zu argumentieren ist) ich diese Nebenkosten als ungültig deklarieren kann, dann wäre das sehr hilfreich für mich.

Schönen Gruß und Rock on,
Mikka

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Nebenkosten Nebenkostenabrechnung


5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Barni Gröllheimer
Status:
Lehrling
(1441 Beiträge, 213x hilfreich)

Man muss nur das zahlen, was vertraglich vereinbart ist.

Insofern ist die Nachforderung des VM nicht ok.

Allerdings wegen € 53 (€ 4,42 monatlich) im einen Jahr und wegen € 180 (€ 15,00 mtl.) im nächsten Jahr sich mit dem VM stress zu machen, weiss ich nicht, ob sich das "lohnt".

Was kosten denn vergleichbare Räume in der Gegend ???

Wenn gewerbliches Mietverhältnis vorliegt, gibt es natürlich keinen Kündigungsschutz, hat der VM ja bereits angekündigt !

Wie gesagt, nicht die feine Art, aber deswegen Stress, bei diesen doch sehr überschaubaren Kosten ???



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#2
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(49624 Beiträge, 23338x hilfreich)

Zwar hat du das Recht auf deiner Seite (man muss nur zahlen was vereinbart ist) und auch eine weise Mutter die das schriftlich fixieren lies, nur nützen wird es höchstwarscheinlich nichts.

Enweder du zahlst oder du wirst gegangen...





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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !

"

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#3
 Von 
NutzerXYZ
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo,

erstmal dankeschön für die Meinungen. Dass mit der Kündigung stellt kein Problem dar, da die Band vor 2 Monaten aufgelöst wurde und wir den Raum so oder so abgeben. Klar sind das nicht die größsten Summen, aber zum einen schwimm ich als Student leider (noch) nicht im Geld und zum anderen muss ja damit gerechnet werden, dass es nicht nur bei 2008 und 2009 so ist, sondern für 2010 und 2011 dann ähnlich aussieht. Und damit wären wir dann locker im Bereich von >500€, die entweder zurecht oder zu unrecht gefordert werden. Ein haufen Geld - davon kann ich mir locker ein neues Instrument für mich oder einen Massage-Sessel für meine Mum holen.

Da es mehrere Proberäume sind, hat es die anderen Bands scheinbar auch erwischt mit den Nachzahlungen. Eine Band hat die Info rumgeschickt, dass BGB §556(3) für diese Räume gilt, was ich für mich eigentlich schon ausgeschlossen hatte. Ich habe nun verschiedene Beschreibungen gelesen, was gewerbliche Miete ist und was nicht. Zum einen, dass gewerbliche Miete alles ist, was nicht Wohnraum ist, und zum anderen, dass es nur dann gewerblich ist, wenn es zum Zwecke eines Erwerbs dient (was bei uns ja nicht der Fall ist). Daher wollt ich nun doch nochmal explizit nachfragen: Gilt ein solcher Proberaum als gewerblicher Raum, oder ist BGB §556 doch darauf anwendbar?

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#4
 Von 
gaga92
Status:
Praktikant
(883 Beiträge, 419x hilfreich)

Wegen der Anwendbarkeit des § 556: frag doch die Band, die diese Information verschickt hat, nach der Begründung. In meinen Augen ist ein Raum, in dem vertraglich keine Übernachtungen zulässig sind, kein Wohnraum!

Bezüglich der Abrechnung solltest du dich auf den Mietvertrag beziehen, falls du den Raum sowieso nicht weiter nutzen willst.
Teile dem Vermieter mit, das er die Nebenkostenabrechnung nur für die vertraglich vereinbarten Nebenkosten (Strom, Heizung, Grundsteuer / Reinigung / WC) erstellen soll, da alle anderen Positionen für euren Raum vertraglich ausgeschlossen sind.

Außerdem hast du das Recht, dir alle Belege zeigen und die Berechnungen erläutern zu lassen.




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#5
 Von 
R.M.
Status:
Student
(2772 Beiträge, 1244x hilfreich)

1. Wenn Ihr den Probenraum nicht nutzen wollt, kann man es auch darauf ankommen lassen und nur das zahlen, was vertraglich vereinbart ist.

2. Bei der Anwendbarkeit des §556 BGB geht es nicht um die Frage Gewerbe (das eine Band ja nicht ist), sonder allein um die Frage "Wohnraum". Wohnraum ist eindeutig zu verneinen, damit auch die explizite Anwendbarkeit des § 556 BGB . Allerdings gibt es in Einzelfällen Richter, die sich auch bei Mietverträgen über Nicht-Wohnräume an den Maßstäben des Wohnraum-Mietrecht orientieren und entsprechend urteilen. Also vertrauen kann man darauf nicht, bzw. in Eurem Fall: versuchen kann man es ja mal ;-)

3. auch wenn bei der Grundsteuer im Vertrag nicht explizit von Vorauszahlungen die Rede ist, werden wohl die meisten Richter unter Heranziehung der beiden anderen Positionen Strom und Heizung die Vereinbarung so auslegen, dass auch bei der Grundsteuer Vorauszahlung gemeint und gewollt ist.
Demzufolge wäre hier nichts zu machen.


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"lg.
R.M. "

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