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Nebenkostenabrechnung, Frist?

 Von 
J.Kwack
Status:
Schüler
(213 Beiträge, 132x hilfreich)
Nebenkostenabrechnung, Frist?

Guten Morgen,

gestern hatte ich ein Schreiben meines ehemaligen Vermieters im Briefkasten. Wir sind am 14.04.2011 aus dieser Wohnung ausgezogen und sollen nun für den Zeitraum 01.01.2011 - 14.04.2011 Nebenkosten nachzahlen.
Ich meine aber mal gelesen zu haben das es eine Frist von 12 Monaten für eine Nachzahlung gibt, ansonsten verfällt der Anspruch des Vermieters. Ist das richtig?


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Nebenkostenabrechnung


22 Antworten
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#2
 Von 
Flo Ryan
Status:
Senior-Partner
(6051 Beiträge, 3933x hilfreich)

Selbst dann hätte die NK-Abrechnung am 31.12.2012 beim ehemaligen Mieter sein müssen. Der 2.1.2013 war zu spät. Ausser der Vermieter hätte von ihm nicht zu vertretende, wichtige Gründe, warum die Abrechnung nicht fristgerecht zugestellt werden konnte.

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#3
 Von 
J.Kwack
Status:
Schüler
(213 Beiträge, 132x hilfreich)

Also haben wir die Abrechnung jetzt einen bzw. zwei Tage zu spät erhalten?

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#4
 Von 
sunnyboy171981
Status:
Schüler
(225 Beiträge, 47x hilfreich)

Wenn euer VM nicht nachweisen kann dass diese vor dem 31.12.12 23:59 euch zugegangen ist, ist die frist überschritten. Wie kam denn der Brief? Einschreiben? Einwurf ggf. unter Zeugen?

Aber andererseits selbst wenn diese um 2 Tage zu spät kam wäre es sehr unverfrohern, unter der Vorraussetzung dass die Abrechnung korrekt ist, den VM auf die Schulden sitzen zu lassen. Ihr habt sicherlich auch schon einige Male im Leben Kulanz von anderen erhalten. Alles andere machen eigendlich nur A........ . Aber das muss jeder selber wissen.

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#5
 Von 
Karakorum
Status:
Schüler
(456 Beiträge, 86x hilfreich)

Hallo Kwack

quote:
Also haben wir die Abrechnung jetzt einen bzw. zwei Tage zu spät erhalten?

was genau meinen Sie denn mit der Behauptung "wir haben zu spät erhalten"?
Wie wurde die Abrechnung zugestellt?
Wie können Sie nachweisen, dass dies erst gestern, am 2.1.geschah?
usw...

Gruß
Karakorum

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"Jenseits von Richtig und Falsch gibt es einen Ort. Dort treffen wir uns. (Rumi)"

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#6
 Von 
mepeisen
Status:
Weiser
(17287 Beiträge, 11692x hilfreich)

@sunnyboy, das ist Unfug. Das BGH hat zu recht geurteilt, dass zur Fristwahrung nicht genügt, es eine Minute vor Mitternacht loszuschicken. Die Postlaufzeit von einem Werktag muss berücksichtigt werde. Ggf. auch weitere, wenn man es nur in einen Briefkasten einwirft. Insofern hätte er es am Freitag vor Silvester abschicken müssen.
Das BGH-Urteil kann ich bei Bedarf ruassuchen.

quote:
wäre es sehr unverfrohern, unter der Vorraussetzung dass die Abrechnung korrekt ist, den VM auf die Schulden sitzen zu lassen.

Es gibt aber nunmal das Gesetz und das gibt es nicht ohne Grund. Dass geschätzte 50% der Nebenkostenabrechnungen sachlich falsch sind liegt nicht daran, dass hier Vermieter unter Druck gesetzt werden. In einem Jahr habe ich genug Zeit, sowas wie eine vernünftige und richtige Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Manchmal muss man Vermieter auch erziehen, dass sie lernen, sich mit sowas nicht unnötig Zeit zu lassen. Vermieter wissen um dieses Gesetz. Wenn sie dann am allerletzten Tag der Frist die Abrechnung verschicken ist das grob fahrlässig. Du siehst: Es gibt immer zwei Seiten der Medaille.

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"Meine Beiträge stellen keine Rechtsberatung dar. Sicherheit gibts nur beim Anwalt."

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#7
 Von 
J.Kwack
Status:
Schüler
(213 Beiträge, 132x hilfreich)

Das Schreiben kam per Einwurfeinschreiben mit Rückschein, wir hatten es definitiv erst gestern im Briefkasten, den Poststempel kann ich nicht genau entziffern, könnte der 28. oder 29. gewesen sein.

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#8
 Von 
sunnyboy171981
Status:
Schüler
(225 Beiträge, 47x hilfreich)

quote:
Die Postlaufzeit von einem Werktag muss berücksichtigt werde.

Wer lesen kann ist klar im Vorteil--> euch ZUGEGANGEN !!! sein.
Anders Ausgedrückt: In den Machtbereich des Mieters übergegangen sein. Hierzu zählt auch wenn der VM es mit einem Zeugen, der den Inhalt kennt, dir im Kasten oder unter die Tür durchschiebt.

quote:
Es gibt aber nunmal das Gesetz und das gibt es nicht ohne Grund. Dass geschätzte 50% der Nebenkostenabrechnungen sachlich falsch sind liegt nicht daran, dass hier Vermieter unter Druck gesetzt werden.

Deshalb habe ich auch geschrieben "wenn die NK stimmt", wenn nicht ok nicht zahlen. Der nächste Punkt ist halt auch ob mann die Gesetze so immer strikt auslegt.
Frage mich wie du es sehen würdest wenn du ein Guthaben hättst und deine Rückforderungsfrist grade um 2 Tage abgelaufen wäre. Lässt du dich dann auch "Erziehen"?

Ich hasse nur die leider weit verbreitete Einstellung "Dem anderen nicht das schwarze unterm Nagel gönnen, aber selbst auf jeden noch so kleinen Vorteil beharrendn". Deshalb haben wir so viele Streitigkeiten im Land. Und mal ehrlich in vier Monaten kann bei einer einigermaßen korrekten Vorrauszahlungshöhe nicht soviel offen sein. Aber wie gesagt muss jeder selber wissen.

quote:
Manchmal muss man Vermieter auch erziehen, dass sie lernen, sich mit sowas nicht unnötig Zeit zu lassen.

Bist du Lehrer?????

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#9
 Von 
meri
Status:
Master
(4828 Beiträge, 1643x hilfreich)

quote:
". Deshalb haben wir so viele Streitigkeiten im Land

Unbestreitbar ist, dass es auf der Einen- wie auf der anderen Seite Solche und Solche gibt.

Unbestreitbar ist aber auch, dass in den meisten Fällen vermietet werden muss, damit die Hütte gehalten werden kann.
Es besteht also überhaupt kein Grund dafür, dass ein Vermieter die Nase hoch trägt. Dies ist wohl eher der Grund für viele, vielleicht sogar für die meisten Streitigkeiten.

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#10
 Von 
Flo Ryan
Status:
Senior-Partner
(6051 Beiträge, 3933x hilfreich)

quote:
Wer lesen kann ist klar im Vorteil--> euch ZUGEGANGEN !!! sein.
Anders Ausgedrückt: In den Machtbereich des Mieters übergegangen sein. Hierzu zählt auch wenn der VM es mit einem Zeugen, der den Inhalt kennt, dir im Kasten oder unter die Tür durchschiebt.
Aber auch dann gilt es nur als zugegangen, wenn der Mieter damit rechnen musste noch Post zu erhalten. Keiner muss nachts nochmal aufstehen und nachsehen oder von der Silvesterfeier nach Hause, weil der VM meint, er könnte den Brief auch noch kurz vor Mitternacht einwerfen.

Einzig wenn der VM den Mieter nachweislich auch zusätzlich noch rechtzeitig informiert hat, dass er ihm ein Schreiben unter dem Türschlitz durchgeschoben hat, könnte man vielleicht noch von einem wirksamen, fristgerechten Zugang sprechen. Aber auch das wird unterschiedlich gesehen.

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#11
 Von 
mepeisen
Status:
Weiser
(17287 Beiträge, 11692x hilfreich)

quote:
Wer lesen kann ist klar im Vorteil--> euch ZUGEGANGEN !!! sein.
Anders Ausgedrückt: In den Machtbereich des Mieters übergegangen sein. Hierzu zählt auch wenn der VM es mit einem Zeugen, der den Inhalt kennt, dir im Kasten oder unter die Tür durchschiebt.

Aber auch das ist falsch. Es muss so zugegangen sein, dass man es auch fristwahrend zur Kenntnis genommen haben kann. Kurz vor Mitternacht reicht nicht. Das hat das BGH damit eindeutig festgestellt. Soll ich das wirklich nochmal raussuchen? Das BGH hier zitieren? Gut, der 31. fällt auf einen Montag, dort wurde wohl nochmal Post zugestellt (falls nicht, ist es eh nicht rechtzeitig). Dass man hier mit Einwerfen in den Briefkasten eine Minute vor Mitternacht Fristen wahrt ist einer der größten Rechtsirrtümer.

Der eine Werktag ergibt sich auch nur aus der gesetzlichen Verpflichtung, dass die Post mit einer hohen Quote diesen einen Tag sicherstellen musst (und das auch schafft). Wenn du es am 29. am Postschalter abgibst und der Postmitarbeiter dir sagt "In diesem Jahr wird es nicht mehr zugestellt", dann kannst du dich auch nicht auf diesen einen Tag berufen. Wenn du nicht gefragt hast, es aber aus den Umständen nicht garantiert wurde/ musste, dass es am 31. zu verträglichen Uhrzeiten zugeht, dann hast du Pech gehabt.

Wenn auf dem Post-Rückschein steht "2.1.", kannst du meinetwegen die Post verklagen, weil sie die Vorgaben nicht einhält, die ihr gestellt werden, aber dennoch ist es nicht fristwahrend gewesen.

quote:
Der nächste Punkt ist halt auch ob mann die Gesetze so immer strikt auslegt.

Im Streitfall tun das Gerichte aber. Ob man moralisch nun zahlt oder nicht, wenn die Abrechnung stimmt, da gebe ich dir Recht, das muss jeder mit sich selbst ausmachen.

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"Meine Beiträge stellen keine Rechtsberatung dar. Sicherheit gibts nur beim Anwalt."

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#12
 Von 
meri
Status:
Master
(4828 Beiträge, 1643x hilfreich)

Gericht: BGH 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 21.01.2009
Aktenzeichen: VIII ZR 107/08
Dokumenttyp: Urteil
Quelle:
Normen: § 278 S 1 BGB , § 556 Abs 3 S 2 BGB , § 556 Abs 3 S 3 Halbs 2 BGB
Wohnraummiete: Wahrung der Frist zur Abrechnung der Betriebskosten; Folgen einer nicht vorhersehbaren Verzögerung auf dem Postweg

Leitsatz
1. Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur dann gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter genügt nicht (Rn.10).

2. Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe des Vermieters tätig; in einem solchen Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß § 278 Satz 1 BGB auch dann zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB ), wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten (Rn.13)(Rn.15).

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#14
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2529 Beiträge, 974x hilfreich)

quote:
Das Schreiben kam per Einwurfeinschreiben mit Rückschein

Wo soll es das denn geben?

1. Entweder war es ein Einwurfeinschreiben, dann hat es der Briefträger in seinen Unterlagen vermerkt, wann er das eingeworfen hat.

2. Oder es ist ein Einschreiben mit Rückschein. Dieses muss der Empfänger unterschreiben und kann nicht einfach in den Briefkasten geworfen werden.

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#15
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2529 Beiträge, 974x hilfreich)

quote:
Das Schreiben kam per Einwurfeinschreiben mit Rückschein

Wo soll es das denn geben?

1. Entweder war es ein Einwurfeinschreiben, dann hat es der Briefträger in seinen Unterlagen vermerkt, wann er das eingeworfen hat.

2. Oder es ist ein Einschreiben mit Rückschein. Dieses muss der Empfänger unterschreiben und kann nicht einfach in den Briefkasten geworfen werden.

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#16
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3600 Beiträge, 1334x hilfreich)

quote:
Dass geschätzte 50% der Nebenkostenabrechnungen sachlich falsch sind

Sorry mepeisen, aber das lediglich eine Behauptung der Mietervereine, die durch ständiges Wiederholen auch nicht wahrer wird, sondern lediglich dazu gedacht ist, mehr Mitglieder zu requirieren.

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#17
 Von 
Barni Gröllheimer
Status:
Lehrling
(1441 Beiträge, 216x hilfreich)

@ mepeisen

Anjuli123 kann ich nur beipflichten, AUCH MIR GEFÄLLT DIESE PAUSCHALE BEHAUPTUNG MIT DIESEN angeblichen 50% überhaupt nicht.

Und nur durch "nachplappern" wird`s nicht besser.

Bei diesen "50%", die selbstverständlich immer der Aufhänger und das Werbeargument des Mieterbundes darstellt, weiss kein Mensch...

wer es überhaupt erhoben hat (Hinterhofmarketingbüro?)
unter welchen Bedingungen (wissenschaftlich oder am Küchentisch)
was genau überhaupt als Fehler erfasst wurden (formale, Inhaltliche, Kommafehler......)

Mit einem Wort, die Behauptung "50%" ist ein grosser Mist
und ist anscheinend nicht aus der Welt zu schaffen, warum sollte sie auch, sie nützt der

-Presse (Qualitätspresse mit den 4 Buchstaben...)
-dem Mieterbund
-Anwälten
-Mietern um generell alles anzuzweifeln
etc.

Nun zum eigentlichen Sachverhalt:

Soweit mir bekannt gibt es ein

Einwurfeinschreiben
Übergabeeinschreiben
mit evtl.
Rückschein
und Spezialfall eigenhändig

-- Editiert Barni Gröllheimer am 03.01.2013 18:29

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#18
 Von 
matz70
Status:
Schüler
(240 Beiträge, 60x hilfreich)

Wenn man ein ganz großes A.... ist, kann man ein Einschreiben mit Rückschein auch einfach nicht abholen. Dann gelangt das bereffende Schreiben nicht in den Gewahrsam des Empfängers und gilt als nicht zugestellt.

Gleiches gilt für das Einwurfeinschreiben. Hier vermerkt zwar der Postbote die Zustellung, es gibt aber ein Urteil eines AG, wo festgestellt wurde, dass der Postbote sich beim Briefkasten irren kann. Dann ist es zwar eingeworfen, der Nachweis, dass es tatsächlich dem richtigen Empfänger zugestellt wurde, kann aber ebenfalls nicht erbracht werden.

Es gibt nur zwei Möglichkeiten, eine fristgerechte Zustellung zu beweisen. Persönlich bzw. durch einen Boten zustellen lassen, Empfang quittiren lassen (analog ist ja Einschreiben/Rückschein) oder normal abschicken mit der Post bzw. im BRiefkasten einwerfen und eine Bestätigung verlangen. Nur diese Unterschriften sind rechtsverbindlich, so bitter es ist. Wenn man selbst was losschickt, dann macht man das halt so rechtzeitig, dass man vor Fristablauf notfalls nochmal nachfragen kann, ob was angekommen ist. Auch ein Fax vorab kann als Beweis genügen.

Noch eine Anmerkung zur Zustellung der Nebenkostenabrechnung. Bei einer Tante hatten wir auch immer das Problem, dass die auf den letzten Pfiff kam. Anfangs kam die zu Weihnachten, dann immer am 31.12. und jetzt warten wir auf die Abrechnung für 2011 bis heute vergeblich. Dieses Mal ist auch Schluss und wir werden nicht zahlen. Allgemein gilt, wie weiter oben steht, dass eine Minute vor Mitternacht am 31.12. nicht ausreichend ist, üblich ist eine Zustellung bis 16 Uhr, das gilt noch als rechtzeitig.

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-- Editiert matz70 am 04.01.2013 17:47

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#19
 Von 
mepeisen
Status:
Weiser
(17287 Beiträge, 11692x hilfreich)

quote:
Wenn man ein ganz großes A.... ist, kann man ein Einschreiben mit Rückschein auch einfach nicht abholen

Deine Schlussfolgerung ist meiner Meinung nach falsch. Die Annahmeverweigerung ist ein Versäumnis auf Mieter-Seite. Mich würde nicht wundern, wenn die Annahmeverweigerung zur Hemmung der Frist führen würde.

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"Meine Beiträge stellen keine Rechtsberatung dar. Sicherheit gibts nur beim Anwalt."

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#20
 Von 
matz70
Status:
Schüler
(240 Beiträge, 60x hilfreich)

Doch, das ist so. Musste mal googlen, da gibts klare Urteile dazu. Es ist erforderlich, dass das Schreiben selbst in den Gewahrsam des Empfängers kommt und nicht nur die Benachrichtigung. Deshalb ist Einschreiben mit Rückschein sogar noch ungünstiger als ein Einwurfeinschreiben oder ein ganz normaler Brief. Denn der wird direkt im Briefkasten eingeworfen und gilt damit als zugestellt.

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#21
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2529 Beiträge, 974x hilfreich)

quote:
Gleiches gilt für das Einwurfeinschreiben. Hier vermerkt zwar der Postbote die Zustellung, es gibt aber ein Urteil eines AG, wo festgestellt wurde, dass der Postbote sich beim Briefkasten irren kann.

Was kümmert es einen Richter in Konstanz, wenn ein AG in Lüneburg solch ein Urteil fällt? Nicht die Bohne.

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#22
 Von 
matz70
Status:
Schüler
(240 Beiträge, 60x hilfreich)

Das ist richtig, es hat (noch) keinerlei rechtliche Bindung. Aber der Richter in Konstanz könnte sich daran orientieren und die gleiche eigenartige Rechtsauffassung vertreten. Ich wollte es nur erwähnt haben. ;-)

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