Wie lange darf ein Mieter sich Zeit lassen um die Nebenkosten zu zahlen??
Nebenkosten?
14. Oktober 2017
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Frage vom 14. Oktober 2017 | 22:42
Von
Status: Beginner (114 Beiträge, 10x hilfreich)
Nebenkosten?
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#1
Antwort vom 14. Oktober 2017 | 23:07
Von
Status: Unbeschreiblich (120364 Beiträge, 39881x hilfreich)
Nach Gesetz und Rechtsprechung: spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Zugang der Nebenkostenabrechnung
Ansonsten: so lange der Vermieter ihm Zeit gibt.
#2
Antwort vom 14. Oktober 2017 | 23:10
Von
Status: Beginner (114 Beiträge, 10x hilfreich)
Was heißt nach....tage und zugang der nb Abrechnung?? Sorry ich verstehe es nicht ganz
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 15. Oktober 2017 | 07:37
Von
Status: Bachelor (3201 Beiträge, 1445x hilfreich)
Du meinst vermutlich eine Nebenkostennachzahlung.
Aus BGB § 286
:
Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet;
https://dejure.org/gesetze/BGB/286.html
Zugang heißt das Datum wann der Mieter die Abrechnung erhalten hat.
#4
Antwort vom 15. Oktober 2017 | 08:01
Von
Status: Beginner (114 Beiträge, 10x hilfreich)
ahh ok das wusste ich nicht....und wenn er über 30 tage ist zu zahlen?er meinte er müsste es prüfen!
#5
Antwort vom 15. Oktober 2017 | 09:00
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3206x hilfreich)
IdR setzt man bei Übersendung der NK-Abrechnng auch ein Zahlungsziel.
ZB: Gerne können Sie, nach vorheriger Terminvereinbarung, Einsicht in die Rechnungsbelege nehmen in der Zeit vom / bis (hier setzen wir immer 2 Wochen nach Zugang der Rechnung), dem Ausgleich der Rechnung sehen wir entgegen bis ... (da sind dann vier Wochen nach Zugang der Rechnung eingetragen)
Was schreibt der Mieter denn genau?
#6
Antwort vom 15. Oktober 2017 | 09:28
Von
Status: Bachelor (3201 Beiträge, 1445x hilfreich)
Zitat :ahh ok das wusste ich nicht....und wenn er über 30 tage ist zu zahlen?er meinte er müsste es prüfen!
Zum prüfen hat der Mieter noch fast 12 Monate nach Zugang der Abrechnung Zeit.
30 Tage sollten für die erste Prüfung reichen.
Einfach nur behaupten er müsse noch prüfen reicht nicht. Das muß er schon genauer begründen.
Nach 30 Tagen kannst Du den Mieter mahnen oder gleich einen Mahnbescheid erlassen.
#7
Antwort vom 15. Oktober 2017 | 09:31
Von
Status: Beginner (114 Beiträge, 10x hilfreich)
Der Mieter ist ein H****sohn aber ein sehr grosser....ich habe ihn per Whatssapp geschrieben.manchmal schreibt er 2 tage später..und machmal gar nicht.die 30 tage sind rum.aber null reaktion.ich will ihn spätestens am Freitag noch mal anschreiben per whatssapp.Die Frist rum ist.ich habe ihn schon angeboten das ich ihn helfen kann die nb rechnung zu verstehen oder das er in 2 raten zahlen kann.aber er reagiert nicht weil er halt ein ****** ist.Man sieht deutslich das er dieses Jahr extrem viel geheizt hat.mehr kann ich auch nicht tun.
#8
Antwort vom 15. Oktober 2017 | 11:05
Von
Status: Student (2979 Beiträge, 1379x hilfreich)
Zitat :.ich habe ihn per Whatssapp geschrieben.
Und was hälst du davon ihm beweisbar per Einwurfeinschreiben die Mahnung zu senden? Wie willst du beweisen, dass dein Schuldner deine Nachrichten bekommen und gelesen hat? All dieser moderne Tinnef mit Mail, Whatsapp & Co. sind so sicher wie Rauchzeichen über der Prärie in Kansas oder Arizona.
#9
Antwort vom 15. Oktober 2017 | 11:39
Von
Status: Bachelor (3201 Beiträge, 1445x hilfreich)
Zitat :All dieser moderne Tinnef mit Mail, Whatsapp & Co. sind so sicher wie Rauchzeichen über der Prärie in Kansas oder Arizona.
Schließe mich den Ausführungen an.
#10
Antwort vom 15. Oktober 2017 | 12:12
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3206x hilfreich)
Zitat :All dieser moderne Tinnef mit Mail, Whatsapp & Co. sind so sicher wie Rauchzeichen über der Prärie in Kansas oder Arizona.
Na ja, das kann man sehen wie man möchte, auch KK nutzen mitunter elektronische Postfächer, spart Zeit und Papier, ist eigentlich eine nützliche Sache, aber noch nicht gerichtsfest.
Wann wurde die NK dem Mieter zugestellt?
#11
Antwort vom 15. Oktober 2017 | 14:37
Von
Status: Beginner (114 Beiträge, 10x hilfreich)
Ca.25 tage
#12
Antwort vom 15. Oktober 2017 | 15:53
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3206x hilfreich)
Zitat :Ca.25 tage
Wie können SIe das nachweisen? Ich meine den Zugang.
Ich würde nach Ablauf von 30 Tagen den Mieter nochmals anschreiben, diesmal mit Zugangsnachweis (Einfwurf-Einschreiben).
Sehr geehrter Mieter,
mit Datuim vom ... wurde Ihnen die NK Abrechnung vom ..... übersandt, ich darf um Ausgleich der Nachforderung bitten bis zum (da würde ich dann 7 Tage nehmen, da die vier Wochen ja schon rum sind). Nach Ablauf der Frist wird ohne weitere Anmahnung das Mahnverfahren gegen Sie betrieben.
MfG
Der Vermieter
#13
Antwort vom 15. Oktober 2017 | 17:21
Von
Status: Unbeschreiblich (120364 Beiträge, 39881x hilfreich)
Er hat 12 Monate Zeit zum prüfen
Er hat 30 Tage Zeit zum zahlen.
Beide Fristen existieren unabhängig voneinander.
Wenn seine Prüfung länger andauert als die Zahlungsfrist, ist er dennoch zur Zahlung verpflichtet, das er noch prüfen möchte, setzt die Zahlungsfrist nicht außer Kraft.
Zitat :(da würde ich dann 7 Tage nehmen,
Ich würe 14 Tage nehmen. Sicher ist sicher.
#14
Antwort vom 15. Oktober 2017 | 17:25
Von
Status: Bachelor (3431 Beiträge, 1951x hilfreich)
Man sollte sich allerdings sicher sein, dass die dem Mieter zugestellte Betriebskosten auch formell ordnungsgemäß ist - also die Mindestangaben enthält, denn nur dann ist ein etwaiger Nachzahlungsbetrag auch fällig
http://www.vermieter-ratgeber.de/im-fokus/ordnungsgemaesse-betriebskostenabrechnung
Außerdem wird die Fälligkeit ausgesetzt, falls der Mieter sein Belegeinsichtsrecht geltend macht - und zwar solange bis der Vermieter seiner Pflicht zur Einsichtsgewährung erfüllt hat.
#15
Antwort vom 15. Oktober 2017 | 17:32
Von
Status: Unbeschreiblich (120364 Beiträge, 39881x hilfreich)
Zitat :Außerdem wird die Fälligkeit ausgesetzt, falls der Mieter sein Belegeinsichtsrecht geltend macht -
Rechtsgrundlage?
#16
Antwort vom 15. Oktober 2017 | 17:39
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
Aufgrund der anderen Threads noch ein Sicherheitshinweis: Sollte es mehrere Vermieter geben (Erbengemeinschaft klang an), dann könnte das zu Problemen führen. Vor einem Mahnverfahren sollte man zumindest mal prüfen, ob dem Mieter gegenüber der Ersteller als Verantwortlicher der Gemeinschaft bevollmächtigt wurde und wie man dies im Zweifel nachweisen kann. Wobei mir nicht klar ist, ob eine fehlende Vollmacht die NK-Abrechnung formell unwirksam machen würde.Zitat :Man sollte sich allerdings sicher sein, dass die dem Mieter zugestellte Betriebskosten auch formell ordnungsgemäß ist
#17
Antwort vom 15. Oktober 2017 | 17:57
Von
Status: Beginner (114 Beiträge, 10x hilfreich)
Danke für die vielen Antworten. Das hat mir schon weiter geholfen. Danke an alle
#18
Antwort vom 15. Oktober 2017 | 18:15
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3206x hilfreich)
Zitat :Außerdem wird die Fälligkeit ausgesetzt, falls der Mieter sein Belegeinsichtsrecht geltend macht - und zwar solange bis der Vermieter seiner Pflicht zur Einsichtsgewährung erfüllt hat.
Zitat :Zitat :Außerdem wird die Fälligkeit ausgesetzt, falls der Mieter sein Belegeinsichtsrecht geltend macht -
Rechtsgrundlage?
Das würde mich auch interessieren.
Zitat :Aufgrund der anderen Threads noch ein Sicherheitshinweis: Sollte es mehrere Vermieter geben (Erbengemeinschaft klang an), dann könnte das zu Problemen führen.
Ich frage mich immer woher Sie (oder uach andere) von anderen Threads wissen?
Aufgrund der Fragestellung, des doch kräftigen Vokabulars würde ich aber auch empfehlen, die Abrechnung mal von einem Fachmann prüfen zu lassen und diesem dann auch die Arbeit des Klageverfahrens überlassen.
#19
Antwort vom 15. Oktober 2017 | 19:07
Von
Status: Bachelor (3431 Beiträge, 1951x hilfreich)
Zitat :Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von Lolle):
Außerdem wird die Fälligkeit ausgesetzt, falls der Mieter sein Belegeinsichtsrecht geltend macht -
Rechtsgrundlage?
Das würde mich auch interessieren.
Da ich mich ein meiner Antwort für Guoki77 vereinfacht ausgedrückt hatte, hier für euch in korrekter Ausdrucksweise:
-Zitat-
3.22 Was sind die Folgen einer Verweigerung der Einsichtnahme?
Erst wenn dem Mieter das Begehren auf Einsichtnahme in die Belege (gegebenenfalls durch Übersendung von Fotokopien) erfüllt wurde, liegt eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vor. Anderenfalls hat der Mieter nach allgemeiner Ansicht ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB am geltend gemachten Betriebskostensaldo, beziehungsweise ist die Fälligkeit des Anspruchs auf Nachzahlung solange aufgeschoben.81
Gegen diese herrschende Meinung wird vereinzelt eingewandt, dass ein Anspruch, der durch Erteilung der Abrechung zunächst fällig geworden ist, nicht später wegen Verweigerung der Einsichtnahme seine Fälligkeit verlieren könne.82 Deshalb sei es korrekter, von der fehlenden Durchsetzbarkeit des Anspruches in diesem Falle zu sprechen.83 Rechtstechnisch zutreffend ist auch der Einwand, dass ein Zurückbehaltungsrecht am Betriebskostensaldo ausscheide, weil die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts nur zu einer Verurteilung Zug um Zug (§ 274 BGB ) gegen Zahlung führe, womit das Ziel einer vorherigen Überprüfung der Belege nicht erreicht werde könne.84
Langenberg stellt deshalb weder auf Fälligkeitsfragen noch auf ein Zurückbehaltungsrecht ab, sondern löst das Problem elegant durch Rückgriff auf § 242 BGB . Die Forderung des Vermieters auf Zahlung des Betriebskostensaldos sei so lange rechtsmissbräuchlich, wie er das Einsichtsrecht in die Belege verweigere oder vereitelte.85 Dem ist zuzustimmen.
Des Weiteren kann der Mieter sein Einsichtsrecht in die Belege im Klagewege durchsetzen. Dabei ist der Anspruch auf Belegeinsicht vom Anspruch auf Abrechnungserteilung prozessual zu trennen.86 Die Klage ist der einzige Rechtsbehelf, wenn die Betriebskostenabrechnung mit einem Guthaben für den Mieter abgeschlossen hat. Denn ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber laufenden Mietzinsforderungen (Betriebskostenvorschüsse) steht ihm bei Vorenthaltung des Einsichtsrechts – anders als bei verspäteter Abrechnung 87 – nicht zu.88
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
81 Rechtsprechung hierzu chonologisch: AG Wuppertal vom 20.5.1974 – 30 C 18/74 -, WM 74, 196; AG Dortmund vom 19.9.1979 – 117 C 554/78 -, WM 80, 241; LG Hanau vom 19.2.1980 – 2 S 297/79 -, MM 84, 163; WM 81, 102; LG Berlin vom 7.1.1982 – 62 S 232/81 -, MM 5/82, 15; AG Kassel vom 12.5.1982 – 82 C 707/82 -, WM 82, 310; AG Lübeck vom 13.4.1984 – 11 C 194/84 -, WM 87, 197; AG Gelsenkirchen vom 27.5.1986 – 3 C 33786 -, ZMR 87, 184; AG Velbert vom 22.8.1986 – 12 C 836/85 -, WM 86, 375; AG 2 zugeordnete Entscheidungen)">6 C 375/01</a> -, WM 02, 234; AG Diez vom 26.9.2001 – 8 C 210/01 -, WM 01, 560)
-Zitatende-
Quelle
http://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/03083.htm
#20
Antwort vom 15. Oktober 2017 | 19:40
Von
Status: Unbeschreiblich (120364 Beiträge, 39881x hilfreich)
Zitat :Ich frage mich immer woher Sie (oder uach andere) von anderen Threads wissen?
Man schaut einfach in das Profil des Fragers, dann sieht man die Historie.
Zitat :Langenberg stellt deshalb weder auf Fälligkeitsfragen noch auf ein Zurückbehaltungsrecht ab, sondern löst das Problem elegant durch Rückgriff auf § 242 BGB . Die Forderung des Vermieters auf Zahlung des Betriebskostensaldos sei so lange rechtsmissbräuchlich, wie er das Einsichtsrecht in die Belege verweigere oder vereitelte.
Ja, dem könnte man zustimmen.
Was mir auffällt: nach 2001 endet die Rechtsprechung dazu? Zufall oder irgendwelche Gesetzlichen Änderungen in 2002?
#21
Antwort vom 15. Oktober 2017 | 20:16
Von
Status: Bachelor (3431 Beiträge, 1951x hilfreich)
Zitat :Was mir auffällt: nach 2001 endet die Rechtsprechung dazu? Zufall oder irgendwelche Gesetzlichen Änderungen in 2002?
wenn wer etwas weiss, dann würde mich das auch interessieren
ich kann aber auch noch neuere Urteile nachreichen
von
https://urteile.techem.de/urteile/betriebskostenabrechnung/6-einsicht-in-die-abrechnungsunterlagen.html
AG Dortmund, Urteil vom 29.04.2016, Az.: 436 C 9/16 , WUM 2016, S. 359 ff
II. Die Verweigerung der Übersendung von Belegkopien führt zu einem Zurückbehaltungsrecht des Mieters. Bei Bestehen des Zurückbehaltungsrechts kommt eine Zug-um-Zug Verurteilung nach § 274 BGB nicht in Frage, denn der Abrechnungssaldo ist derzeit (noch) nicht fällig und die Zahlungsklage (derzeit) unbegründet.
Amtsgericht Köln, Urteil vom 03.02.2011, Aktenzeichen 221 C 362/10 in WM 2012, Seite 378
Den Mietern kann ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber einer Betriebskostennachforderung des Vermieters aus § 273 Abs.1 BGB zustehen, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Abrechnung durch zumutbare Einsichtnahme in die Belege ermöglicht. Die Einsichtnahme in die Belege am Ort der Aufbewahrung kann bei erheblicher Entfernung vom Wohnort des Mieters (hier: Köln-Berlin) unzumutbar sein. In diesem Fall hat der Mieter einen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien oder Einsichtnahme am Wohnort des Mieters.
AG Dortmund, Urteil vom 24.11.2010, Aktenzeichen 404 C 8756/10, WuM 2011, Seite 31
Verweigert der Vermieter vertragswidrig jegliche Belegeinsichtnahme in die Unterlagen der Betriebskostenabrechnung der Wohnung, kann der Mieter das Zurückbehaltungsrecht gegenüber einer Nachforderung aus der Abrechnung ohne Verpflichtung zur Leistung Zug um Zug geltend machen.
und
LG Landau/Pfalz, Urteil vom 11.01.2010, Az.: 1 S 68/09
Verlange der Mieter (die Belegunterlagen), so werde die Nebenkostenforderung erst mit erteilter Einsichtnahme fällig.
http://www.rechtsindex.de/mietrecht/1180-nebenkostenabrechung-verweigerung-der-belegeinsicht
#22
Antwort vom 16. Oktober 2017 | 01:12
Von
Status: Student (2464 Beiträge, 639x hilfreich)
Langenberg vertritt diese Auffasssung heute noch. Wobei er inwzischen mit 273 argumentiert.
Letztzlich ist das aber bedeutungslos , denn im Grunde ist ihm uneingeschränkt zuzustimmen.
Kernaussage dabei ist: der Mieter darf durch Ausübung seines Belegeinsichtsrechts die Forderung des VM prüfen.
Schickt der Vm die BKA und der Mieter antwortet irgendwo in der Spanne 2-4 Wochen nach Zugang der BKA der BKA mit "ich wil die belege sehen", kann keine Fälligkeit eintreten.
#23
Antwort vom 16. Oktober 2017 | 09:13
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3206x hilfreich)
Zitat :wenn wer etwas weiss, dann würde mich das auch interessieren
ich kann aber auch noch neuere Urteile nachreichen
Kein Ding, jetzt geb ich mal den cauchy und komm mit einem BGH Urteil, hoffe das ist ausreichend:
Der BGH hat der Ansicht, der Eintritt der Fälligkeit eines Nachzahlungsanspruchs setze voraus, dass nach Erteilung der Nebenkostenabrechnung zunächst eine angemessene Frist zu ihrer Überprüfung durch den Mieter verstrichen ist, jedoch mit Urteil vom 08. 03. 2006 -VIII ZR 78/05 - eine eindeutige Absage erteilt und erklärt, der Nachzahlungsanspruch des Vermieters werde grundsätzlich mit der Erteilung der – formell ordnungsgemäßen – Abrechnung fällig.
Nachtrag:
Im vorligenden Fall schiebt der Mieter die Belegeinsicht hinaus, so versucht er die Fälligkeit hinauszuzögern. Deswegen das Briefchen schreiben und nach Fristablauf: ATTACKE!
Allerdings, würde auch ich empfehlen, die Abrechnung von einem Fachmann prüfen zu lassen, nicht dass da doch der eine oder andere Formfehler enthalten ist.
Viel Erfolg.
-- Editiert von AltesHaus am 16.10.2017 09:19
#24
Antwort vom 16. Oktober 2017 | 09:28
Von
Status: Student (2464 Beiträge, 639x hilfreich)
Klares Jein Altes Haus. Man muss m.E. 2 Fälle unterscheiden:
a) Abrechnung kommt. Mieter tut nichts => Abrechnung wird sofort (oder nach MV nach 30 Tagen ) fällig. Mieter reagiert immer noch nicht. => Verzug tritt ein
b) Abrechnung kommt. Mieter antwortet ( ca. innerhalb von 4 Wochen) nach Zugang, dass ihm der Punkt xy spanisch vorkommt und er die Belege dazu sehen will: Folge, er muss bis zur Belegeinsicht nicht zahlen und gerät auch nicht in Verzug.
#25
Antwort vom 16. Oktober 2017 | 09:43
Von
Status: Unbeschreiblich (47658 Beiträge, 16843x hilfreich)
zu b) Für die die Bitte um Belegeinsicht hat der Mieter nach meiner Auffassung aber keine 4 Wochen Zeit. Die Bitte muss schon so rechtzeitig kommen, dass der Vermieter auch eine Chance hat, die Belegeinsicht innerhalb von 30 Tagen zu gewähren.
Wenn der Mieter also erst nach 29 Tagen um Belegeinsicht bittet, dann kann er durch diesen "Trick" die Zahlung nicht hinauszögern.
Nach meiner Auffassung muss der Mieter daher spätestens 2 Wochen nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung um Belegeinsicht bitten.
#26
Antwort vom 16. Oktober 2017 | 09:47
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3206x hilfreich)
Zitat :Nach meiner Auffassung muss der Mieter daher spätestens 2 Wochen nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung um Belegeinsicht bitten.
Sehe ich genauso, der VM muss nicht monatelang "Belege bei Fuß" hocken und warten, dass der Mieter sich mal bewegt. Es ist auch nicht ausreichend, dass - wie hier - der Mieter sagt, dass er die Belege einsehen will, er muss den Worten dann auch zeitnah Taten folgen lassen.
#27
Antwort vom 16. Oktober 2017 | 11:21
Von
Status: Student (2464 Beiträge, 639x hilfreich)
Eine konkrete Frist dazu finde ich nicht, aber warum sollte man nicht innerhalb des Zahlungsziels Einspruch einlegen dürfen?
Beim Arzt schickt man die Abrechnung am Tag 30 bis weilen auch als fehlerhaft unbezahlt zurück, wenn man sie für falsch hält.
Ich wollte aber nicht streiten ob 2, 3 oder 4 Wochen unangemessen ist. Sondern a) der Mieter muss aktiv was tun, von alleine steht ihm kein Zurückbehaltrecht zu, dass einen Aufschub bewirkt, sondern er muss dies erklären.
b) halte ich diese Erklärung nach 30 Tagen auf jeden Fall für zu spät.
#28
Antwort vom 16. Oktober 2017 | 14:00
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3206x hilfreich)
Zitat :Eine konkrete Frist dazu finde ich nicht, aber warum sollte man nicht innerhalb des Zahlungsziels Einspruch einlegen dürfen?
Weil du in diesem Fall den Einspruch begründen musst, eine Larifari-Begründung wie "scheint nicht richtig zu sein" etc. reicht nicht und der Einspruch selber hemmt nicht Anspruch auf Zahlung.
#29
Antwort vom 16. Oktober 2017 | 23:05
Von
Status: Student (2464 Beiträge, 639x hilfreich)
Bei einer BKA kann man nur in soweit begründeten Widerspruch einlegen, als dass ein Fehler offensichtlich ist oder eine Position vertraglich nicht/ anders vereinbart ist.
Zum Beispiel kann man die Position "Versicherungen" prüfen, ob die im MV grundsätzlich als umlagefähig vereinbart ist und ob der Abrechnungsschlüssel stimmt.
- ob der Vermieter in der Position nur erlaubte Versicherungen zusammenfasst, diese dem wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen und ob die Kosten tatsächlich entstanden sind kann ich ohne Belegeinsichtnahme bei BKAs nicht prüfen.
Die Belegeinsichtnahme ist daher oftmals Vorraussetzung, um eine BKA überhaupt begründet angreifen zu können.
Die Forderung nach Korrektur offensichtlicher Fehler oder die Aufforderung belegeinsichtnahme zu gestatten, hemmt daher zu Recht die Fälligkeit der Forderung.
Und jetzt?
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