Muss der Mieter renovieren? Seite 1 - vom 26.04.2006

Muss der Mieter renovieren?

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Martin Kämpf, München hat Interessensschwerpunkte: Strafrecht, Verkehrsrecht, Wettbewerbsrecht, Internet und Computerrecht, Kaufrecht.
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Die Wohnung ist gekündigt. Kurz vor dem Auszug stellt sich die Frage: „Muss ich die Wohnung renovieren oder nicht?“ Ist der Mieter also verpflichtet, die Schönheitsreparaturen - wie im Mietvertrag vereinbart - durchzuführen oder nicht. Angesichts der Kosten für die Schönheitsreparatur lohnt sich hier ein Blick in den Mietvertrag:

Der BGH (Aktenzeichen: VII ZR 178/05) hat seine bisherige Rechtsprechung hinsichtlich der Unwirksamkeit von starren Fristenregelungen bei Schönheitsreparaturen abermals bestärkt und im Übrigen ergänzt.

So sind starre Fristenregelungen in so genannten Formularmietverträgen unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Infolgedessen ist die gesamte Renovierungsregelung des betroffenen Mietvertrages unwirksam, falls diese eine starre Fristenregelung enthält oder auf eine solche verweist. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen entfällt dann komplett.

Das BGH-Urteil erweitert die bisherige Rechtsprechung bezüglich der Rechte des Mieters.

Danach ist nunmehr auch eine quotenmäßige Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten unwirksam, falls die diesbezügliche Klausel des Mietvertrags auf die starre Fristenreglung Bezug nimmt.

Dies hat zur Folge, dass eine Vielzahl von Mietern Ihre Wohnungen beim Auszug nicht renovieren müssen.

• Wann liegt ein Formularmietvertrag vor?

  Eine formularmäßige Vereinbarung ist gegeben, wenn die Klausel für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert und in den Mietvertrag einbezogen - also Vertragsbestandteil geworden - ist.

  Ein Formularmietvertrag liegt bereits ab der ersten Verwendung eines solchen Vertrages vor.

  Vorformuliert bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die einzelnen vertragsgegenständlichen Regelungen nicht individuell ausgehandelt wurden.

  Ein solches Aushandeln liegt lediglich dann vor, wenn die einzelnen Klauseln vom Vermieter gegenüber dem Mieter zur Disposition gestellt werden, sprich wenn die Vertragsparteien über den Inhalt der Klausel verhandelten.

  Formularmietverträge können unter anderem die von den verschiedenen Vermieter- oder Mieterverbänden zur Verfügung gestellten Mietverträge oder solche, die im Schreibwarenhandel zu erwerben sind, sein.

• Wann ist eine „starre Fristenregelung“ gegeben?

  Eine starre Fristenregelung ist bereits dann gegeben, wenn der Mietvertrag die Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch einen nach Jahren bemessenen Zeitraum angibt. Weitere Zusätze wie „spätestens“ oder „mindestens alle“ sind für das Vorliegen einer starren Fristenregelung nicht nötig. Denn auch ohne solche Formulierungen erscheint die Fristenregelung aus Sicht des Mieters nicht verlängerbar und mithin starr.

  Nur dann, wenn die Fristenregelung durch Formulierungen wie „in der Regel“, „im Allgemeinen“ oder ähnliche relativiert wird, liegt keine starre Fristenregelung vor.

• Ist die Quotenregelung auch unwirksam?

  Oftmals enthalten Mietverträge Quotenregelungen hinsichtlich der Kosten für Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters.

  Dies sind Klauseln, die den Mieter bei Auszug dazu verpflichten, sich abhängig vom Zeitablauf an den Renovierungskosten zu beteiligen.

  Eine solche Klausel ist für sich alleine nicht unwirksam.

  Eine Unwirksamkeit ist aber dann gegeben, wenn die „Quotenregelung“ auf die starre Fristenregelung Bezug nimmt.

  Dies ist bereits dann der Fall, wenn die Quotenregelung ein Unterpunkt der Renovierungsvereinbarung ist, welche die starre Fristenregelung enthält. Eine Bezugnahme liegt außerdem u.a. dann vor, wenn die Quotenregelung auf „obige Fristen“ oder „o.g. Fristen“ verweist.

• Tipp für Mieter

  Überprüfen Sie Ihren Mietvertrag bezüglich der darin enthaltenen Klausel zur Schönheitsreparatur oder Renovierung.

  Sollte diese eine starre Fristenregelung enthalten sind Sie bei Auszug nicht verpflichtet, die Wohnung zu renovieren. Auch Ihre Verpflichtung zur quotenmäßigen Beteiligung an den Renovierungskosten scheidet in oben genannten Fällen aus.

• Tipp für Vermieter

  Sie sollten Ihre Formularverträge hinsichtlich der Schönheitsreparaturen überprüfen und gegebenenfalls abändern lassen.

  Bitte beachten Sie, dass Ihre künftigen Mietverträge keine „starren Fristenregelungen“ enthalten. Denn bei Unwirksamkeit der Regelung sind Sie als Vermieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen. Denn es ist eine originäre Verpflichtung des Vermieters, die von ihm vermietete Wohnung selbst instand zu halten.

  Es spricht jedoch nichts dagegen, diese Verpflichtung durch eine entsprechende Vertragsklausel auf den Mieter abzuwälzen.

Martin Kämpf
Rechtsanwalt