Möchte Miete erhöhen. Wie ist es richtig?

29. Juli 2013 Thema abonnieren
 Von 
Hester
Status:
Schüler
(165 Beiträge, 18x hilfreich)
Möchte Miete erhöhen. Wie ist es richtig?

Hallo, ich möchte gerne bei einer Wohnung die Miete erhöhen. Irgendwie verstehe ich das mit der Kappungsgrenze nicht ganz und was ich alles in die Erhöhung einbeziehen darf. Also hier der Sachverhalt: Mieter wohnen seit 08/2012 in 75 Qm gehobende Ausstattung für 410 Euro kalt + 30 Euro EBK + 30 Euro Garage. EBK und Garage wurden extra im Mietvertrag aufgeführt. Die Mieter die vorher 3 Jahre in der Wohnung gelebt haben, haben die gleiche Miete gezahlt und es gab keine Erhöhung. Der Mietspiegel der Stadt liegt bei 5,50 bis 6,05 kalt den qm. Muss ich für die Erhöhung die reinen qm nehmen also die 410 Euro oder muss ich die EBK und Garage mitrechnen? Ich dachte an eine Erhöhung von 10-12%. Das dürfte mit der Kappungsgrenze passen, oder?

Vielen Dank für Hilfe.

VG

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23 Antworten
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#1
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Ich denke nicht, dass für die Einbauküche auch künftig eine extra Miete verlangt werden kann, so dass jetzt von 440 € kalt auszugehen ist. Das wären 5.87 € pro m².
Wenn der Mietspiegel zwischen 5.50 und 6.05 € liegt, ist der Mittelwert 5.78 €.
Die Argumentation für müsste also eine ganz andere sein.

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"Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen."

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#2
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1204 Beiträge, 475x hilfreich)

quote:
Ich denke nicht, dass für die Einbauküche auch künftig eine extra Miete verlangt werden kann, so dass jetzt von 440 € kalt auszugehen ist. Das wären 5.87 € pro m².

von Spezi-2 am 29.07.2013 10:38


Falsch gedacht...

Der Ansatz ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Was ist damit abgedeckt? Die Antwort wird sich aus dem konkreten Mietspiegel ergeben müssen. Je nach Ergebnis sind Dinge wie Einbauküche oder Garage in der Ausgangsmiete zu berücksichtigen oder eben auch nicht.

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#3
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

quote:
Falsch gedacht...

sehe ich nicht so. Eine Einbauküche ist keine Garage.

Nur falls es der Mietspielgel der betreffenden Gemeinde ausnahmsweise (und das dürfte wenn überhaupt, sehr selten sein) zulässt, dass auf die festgelegte Miete noch ein Zuschlag erhoben werden kann, wäre dieses auch möglich.
Der BGH hat bereits entschieden, dass es auch keinen Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete geben darf, wenn der Vermieter abweichend von der Übung die Schönheitsreparaturen zu tragen hat.

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#4
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3218 Beiträge, 1002x hilfreich)

quote:
Ich denke nicht, dass für die Einbauküche auch künftig eine extra Miete verlangt werden kann, so dass jetzt von 440 € kalt auszugehen ist.

Abgesehen von Inklusivmieten, werden nur die Nettokaltmieten erhöht. Ausserdem darf die Mietstruktur nicht geändert werden. Man darf also nicht aus einer Exklusivmiete (Küche geht extra) eine Inklusivmiete machen. Daher ist der Ausgangspunkt für die Mieterhöhung die Kaltmiete in Höhe von 410€.

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#5
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

quote:
Ausserdem darf die Mietstruktur nicht geändert werden. Man darf also nicht aus einer Exklusivmiete (Küche geht extra) eine Inklusivmiete machen.


Widerspruch. Schon die Begriffe passen nicht. Es war keine Exklusivmiete und wird auch keine Inklusivmiete.
Auch steht das BGH Urteil dagegen.

Man könnte die Miete sogar noch mehr aufteilen und
statt Miete folgende Zahlungen vereinbaren:
Kapitalkosten XXX
Verwaltungskosten XXX
Abschreibung XXX
Gesamtbetrag XXX

Spätestens bei der nächsten Mieterhöhung könnte dann für die Wohnung nur die ortsübliche Vergleichsmiete als Gesamtbetrag verlangt werden.
Außerdem müsste ja sonst wegen der Extramiete für die Einbauküche, von der Vergleichsmiete Abzüge gemacht werden, denn diese enthält auch die Miete für eine Küche.

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-- Editiert Spezi-2 am 29.07.2013 18:59

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#6
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3218 Beiträge, 1002x hilfreich)

quote:
Auch steht das BGH Urteil dagegen.

Welches?

quote:
Man könnte die Miete sogar noch mehr aufteilen und
statt Miete folgende Zahlungen vereinbaren:
Kapitalkosten XXX
Verwaltungskosten XXX
Abschreibung XXX
Gesamtbetrag XXX

Spätestens bei der nächsten Mieterhöhung könnte dann für die Wohnung nur die ortsübliche Vergleichsmiete als Gesamtbetrag verlangt werden.


Warum sollte das irgendjemand tun?

quote:
Außerdem müsste ja sonst wegen der Extramiete für die Einbauküche, von der Vergleichsmiete Abzüge gemacht werden, denn diese enthält auch die Miete für eine Küche.

Es wäre mir völlig neu, dass bei den ortsüblichen Vergleichsmieten davon ausgegangen wird, dass eine Wohnung möbliert oder teilmöbliert ist. Die Mietspiegel gehen von "nackten" Wohnungen aus.

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0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

quote:
Die Mietspiegel gehen von "nackten" Wohnungen aus.


Genau ohne Herd, Spültisch, Abfluss usw.
Glaubst das selber ?


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0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3218 Beiträge, 1002x hilfreich)

quote:
Genau ohne Herd, Spültisch, Abfluss usw.
Glaubst das selber ?


Die Anschlussmöglichkeiten müssen vorhanden sein. Mehr aber auch nicht!!

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0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Die Anschlussmöglichkeiten müssen vorhanden sein. Mehr aber auch nicht!! <hr size=1 noshade>


Das entscheiden aber die Herausgeber des jeweiligen Mietspiegels.
Wie viel Verfahren sind Dir zu dem Thema (Extra Miete für EBK) bekannt ?
Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete ?
Lies mal BGH 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07


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-- Editiert Spezi-2 am 29.07.2013 20:28

-- Editiert Spezi-2 am 29.07.2013 20:33

-- Editiert Spezi-2 am 29.07.2013 20:34

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3218 Beiträge, 1002x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Das entscheiden aber die Herausgeber des jeweiligen Mietspiegels. <hr size=1 noshade>

Wieviel Zuschlag für eine Einbauküche evtl. verlangt werden kann entscheiden vielleicht schon die Herausgeber des Mietspiegels, aber nicht dann wenn schon bei Neuvermietung 30€ Zuschlag für die Einbauküche verlangt wurden, sondern nur dann, wenn die Kosten für die Zusatzausstattung nicht separat vereinbart wurden.
quote:<hr size=1 noshade>Wie viel Verfahren sind Dir zu dem Thema (Extra Miete für EBK) bekannt ? <hr size=1 noshade>

Wieso Verfahren? Mir ist kein Urteil bekannt nachdem es verboten wäre für eine Einbauküche separat eine Miete zu verlangen. Dir etwa?

quote:<hr size=1 noshade>Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete ? <hr size=1 noshade>

Errechnet sich, wenn nicht anders vereinbart, normalerweise über Anschaffungskosten, voraussichtliche Nutzungsdauer und Verzinsung. Steht so auch in vielen Mietspiegeln. Spielt hier aber keine Rolle, da die 30€ vereinbart waren.

quote:<hr size=1 noshade>Lies mal BGH 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 <hr size=1 noshade>


Mag ein durchaus interessantes Urteil sein, aber wie bringst du das Urteil mit der Fragestellung hier in Verbindung? Die Küche hat mit Schönheitsreparaturen nichts zu tun.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

quote:
Wieso Verfahren? Mir ist kein Urteil bekannt nachdem es verboten wäre für eine Einbauküche separat eine Miete zu verlangen. Dir etwa?


Ist das unser Thema ?
Das Thema ist, dass hier neben der ortsüblichen Vergleichsmiete weiterhin ein Zuschlag für eine "besondere Ausstattung" verlangt werden soll.
Der separate Küchenzuschlag mag ja bei der ersten Vereinbarung zulässig sein, aber nicht bei einer Mieterhöhung, da die ortsübliche Vergleichsmiete auch die Wohnungsausstattung umfasst. Woraus hier die Einbauküche besteht, wissen wir im Übrigen gar nicht.

Genauso wenig, wie ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen verlangt werden kann, wenn der Vermieter diese tragen muss.

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#12
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3218 Beiträge, 1002x hilfreich)

quote:
Das Thema ist, dass hier neben der ortsüblichen Vergleichsmiete weiterhin ein Zuschlag für eine "besondere Ausstattung" verlangt werden soll.

Ja genau, nämlich der, der vertraglich vereinbart war.

quote:
Der separate Küchenzuschlag mag ja bei der ersten Vereinbarung zulässig sein, aber nicht bei einer Mieterhöhung, da die ortsübliche Vergleichsmiete auch die Wohnungsausstattung umfasst.

Ich kenne nicht jeden einzelnen Mietspiegel, die schliesslich sehr unterschiedlich sind. Wenn ein Mietspiegel beispielsweise eine Küchenausstattung mit EBK als aufwertend ansieht, dann kann man natürlich nicht gleichzeitig die EBK als aufwertend berechnen und zusätzlich noch die 30€ extra für die Küche nehmen. Aber das ist nicht überall so.

quote:
Woraus hier die Einbauküche besteht, wissen wir im Übrigen gar nicht.

Das ist für die Beantwortung der Frage auch völlig irrelevant, denn es geht nicht darum, ob die 30€ von der Höhe her angemessen sind oder nicht, sondern was als Kaltmiete zählt. Und wenn als Kaltmiete 410€ vereinbart waren zzgl. 30€ für die Küche, dann ist die Kaltmiete, die für die Mieterhöhung angesetzt werden muss weiterhin 410€

quote:
Genauso wenig, wie ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen verlangt werden kann, wenn der Vermieter diese tragen muss.


Es gibt zwischen den beiden Dingen keinerlei Zusammenhang!

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#13
 Von 
Hester
Status:
Schüler
(165 Beiträge, 18x hilfreich)

Hallo, vielen Dank für Eure Hilfe. ich habe mir den Zusatz zum Mietspiegel mal vorgenommen. Also da steht das der Mietspiegel auf Standart der Wohnungsausstattung basiert mit Heizung, Bad/Dusche sowie ein Innen WC. Geht die WG drüber hinaus also eine besondere Ausstattung besitzt wie hier die EBK, Gäste WC, massive Echtholztüren, Balkon, guter Fussboden, dann kann zu dem Mietspiegelwert ein Zuschlag genommen werden. Zudem gehört zu der WG noch eine eigene Solaranlage. Ich verstehe das so, dass ich die 30 Euro für die EBK bei der Mieterhöhung berücksichtigen muss. Ebenso sehe ich das so, dass ich dadurch das die Wohnung so gut ausgestattet ist auf den Durchschnittwert von 5,78 Euro den Qm noch Zuschläge erheben kann.

VG

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0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3218 Beiträge, 1002x hilfreich)

quote:
Ich verstehe das so, dass ich die 30 Euro für die EBK bei der Mieterhöhung berücksichtigen muss.

Du musst die 30€ insofern berücksichtigen als dass du den Zuschlag für die EBK natürlich nicht mehr nehmen darfst, da diese ja schon extra berechnet wird. Ansonsten würde der Mieter die Küche quasi doppelt bezahlen.
Die anderen Zuschläge kannst du natürlich berücksichtigen.
Müssen musst du nicht.

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0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Na sieh mal an. Kathi berichtigt sich.
Wie war das nochmal mit der "nackten Wohnung" ?

Sorry das musste sein.
Aber Hinweise zur Ausstattung und Zuschlägen in Mietspiegeln sind so selten nicht.

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0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3218 Beiträge, 1002x hilfreich)

quote:
Na sieh mal an. Kathi berichtigt sich.
Wie war das nochmal mit der "nackten Wohnung" ?

Ich berichtige mich nicht! Wo liest du das heraus?

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0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Jetzt schreibst du:

quote:
Du musst die 30€ insofern berücksichtigen als dass du den Zuschlag für die EBK natürlich nicht mehr nehmen darfst,


weiter oben heißt es:
quote:
quote:
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Das Thema ist, dass hier neben der ortsüblichen Vergleichsmiete weiterhin ein Zuschlag für eine "besondere Ausstattung" verlangt werden soll.
-----------
Ja genau, nämlich der, der vertraglich vereinbart war.


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0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3218 Beiträge, 1002x hilfreich)

Vielleicht solltest du meine Sätze vollständig lesen und wiedergeben, denn nur so erkennst du den Sinn.
Und der vollständige Satz lautet:

quote:
Du musst die 30€ insofern berücksichtigen als dass du den Zuschlag für die EBK natürlich nicht mehr nehmen darfst, da diese ja schon extra berechnet wird.

Die TE verlangt 30€ zusätzlich für die Küche und die darf sie natürlich weiterhin verlangen, da so vereinbart. Sie darf aber nicht zusätzlich noch den Zuschlag für EBK lt. Mietspiegel nehmen, da sie ja schon für die EBK extra Geld bekommt. Jetzt verstanden?

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""
Oder noch anders ausgedrückt. Wenn zu den Faktoren, die den Wert lt. Mietspiegel erhöhen, eine Einbauküche zählt, dann kommt dieser Faktor hier als wohnwerterhöhend nicht zum tragen, da für die EBK sowieso schon extra gezahlt wird und doppelt geht nicht.

-- Editiert kathi2008 am 30.07.2013 21:42

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Na gut, wenn du das so meinst, widerspreche ich dir weiter.
Natürlich ergibt sich die neue ortsübliche Miethöhe aus dem Mietspiegel und zwar einschl. Zu- und Abschlägen.
§ 558 BGB kennt nur eine Gesamtmiete.

Die vereinbarte bisherige Miete sowohl für die "nackte" Wohnung als auch für die Küche entfällt.

Wie würde denn dein Klagantrag im Falle einer erforderlichen Zustimmungsklage lauten ?

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0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3218 Beiträge, 1002x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Natürlich ergibt sich die neue ortsübliche Miethöhe aus dem Mietspiegel und zwar einschl. Zu- und Abschlägen. <hr size=1 noshade>

Nur dass man eben keinen Zuschlag für die EBK verlangen kann, da für diese bereits extra gelöhnt wird und das auch nach der Mieterhöhung so bleiben darf/muss.

quote:<hr size=1 noshade>§ 558 BGB kennt nur eine Gesamtmiete. <hr size=1 noshade>

Dann haben ja all die Leute die so blöd waren und in den letzten Jahrzehnten nur ihre Nettokaltmieten erhöht haben, ganz schön Mist gebaut.

quote:<hr size=1 noshade>Die vereinbarte bisherige Miete sowohl für die "nackte" Wohnung als auch für die Küche entfällt. <hr size=1 noshade>

Nein, die vereinbarte Nettokaltmiete bleibt die vereinbarte Nettokaltmiete zzgl. der Küchennutzungsgebühr.Es entfallen nicht einfach vertragliche Vereinbarungen.

quote:<hr size=1 noshade>Wie würde denn dein Klagantrag im Falle einer erforderlichen Zustimmungsklage lauten ? <hr size=1 noshade>

Was sollte ich einklagen? Klageanträge würde ich einen Anwalt formulieren lassen.
Meintest du vielleicht wie ich ein Mieterhöhungsbegehren formulieren würde?

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Nee, ich meinte schon den Klagantrag auf Zustimmung.

Hast du mal Entscheidungen über die Bewertung von Mietverträgen mit kostenlos zur Nutzung überlassenen Einbauküchen angesehen ?
Ist aber nur so eine Bemerkung nebenher und ja sicher auch was völlig anderes.
Erwarte keine Antwort mehr. Ich sehe wir haben verschiedenen Ansichten.



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0x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3218 Beiträge, 1002x hilfreich)

quote:
Hast du mal Entscheidungen über die Bewertung von Mietverträgen mit kostenlos zur Nutzung überlassenen Einbauküchen angesehen ? Ist aber nur so eine Bemerkung nebenher und ja sicher auch was völlig anderes.

Natürlich ist das was völlig anderes, genauso wie das Ding mit den Schönheitsreparaturen.
Schliesslich geht es nicht um eine kostenlos zur Nutzung überlassene EBK.
Eine kostenlos zur Nutzung überlassene EBK wäre wohnwerterhöhend.

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0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
Hester
Status:
Schüler
(165 Beiträge, 18x hilfreich)

Hallo, ich werde zum 01.09.2013 erstmal die Kaltmiete von 410 Euro auf 10% erhöhen sprich auf 451 Euro. Dann bin ich bei 6,04 den qm. Da unsere Mieter sehr klagefreudig sind wird die Sache nicht ohne Gericht funktionieren. Ich halte Euch gerne auf dem laufenden was der Richter/in dazu gesagt hat.

VG

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