Modernisierung vermietete Wohnung

Question

Hallo,

wir haben für unserer Wohnung eine Moderniesierungsankündigung an unsere Mieter gesandt. Es sollen alle Fenster, alle Rolladenpanzer ausgetauscht werden sowie die Rolldadenkästen gedämmt werden. Nun bekommen wir Post von dem Anwalt der Mieter:
Er moniert die voraussichtlichen Kosten, die sich aber aufgrund des bestehenden Angebotes ergeben, und nicht auf unsere Schätzung beruhen. Auch ist er der Meinung, dass der Einbauzeitraum von 10 Tagen dafür zu lang ist. Er geht aber davon aus, dass nur die Fenster gewechselt werden!. Nach Rücksprache mit unserem Handwerker, können wir es auf 7 Tage eingrenzen, um den Mietern entgegen zu kommen. Nun ist die Frage, machen wir damit die Modernisierungsankündigung ungültig indem wir den Zeitraum nachträglichlich reduzieren, auch wenn das der Anwalt ausdrücklich fordert? Auch wollen wir 11% der Kosten auf die Miete umlegen, da es sich um eine Energieeinsparungsmaßnahme handelt und die Wohnverhältnisse mit den neuen Fenstern sich dauerhaft verbessern. Der Anwalt meint aber, dass die ca. 30 Jahren Fenster mit dem Austausch nur als Instandsetzung zu sehen ist und nicht als Modernisierung und somit keine Umlage möglich wäre. Die Fenster sind aber nicht Reparaturbedürftig, sind eben nur aus dem damaligen Baujahr mit entsprechend schwächeren Dämmung von Wärme und Schall (Baujahr 65). Für uns ist es aber eine Modernisierung, da sich Energie einsparen lässt und die Wohnqualität dauerhaft steigt und die alten Fenster nicht defekt sind. Wie sieht ihr das?
Vielen Dank für Eure Meinung.

-- Editier von Isarecht123 am 13.03.2017 01:07

0815Frager · Answer

Die Fenster sind aber nicht Reparaturbedürftig, sind eben nur aus dem damaligen Baujahr mit entsprechend schwächeren Dämmung  Dann  ist die Sache schon mal klar, die Maßnahme ist Umlagefähig. Allerdings sollte man jetzt am Besten auch gleich zum einem Anwalt gehen, welcher das erwidert. Dazu sollte man noch die alten Fenster mit Zeugen besichtigen und alles Dokumentieren,   Er moniert die voraussichtlichen Kosten, die sich aber aufgrund des bestehenden Angebotes ergeben, und nicht auf unsere Schätzung beruhen  Das ist egal, am Ende zählt was man auf der Rechnung stehen hat.   Mit solchen Mietern hat man auf die Dauer nicht viel Spaß, im Gegenteil würden man denen die Masche durchgehen lassen, würde immer mehr unverschämte Forderungen kommen.   Darüber hinaus würde ich noch die Überlegung anstreben, ob nicht gleich die Außenfassade gedämmt werden sollte, was energetisch auch sinnvoll wäre, und man darf daran auch die Mieter beteiligen.

cauchy · Answer

Die Mieter gehen zum Anwalt und lassen sich beraten. Dieser Brief ist die Folge. Ich sehe zwei Möglichkeiten:
1:Möglichkeit) Das ist mehr oder weniger ein Placebo-Brief.

Stell dir vor du gehst mit einer starken Erkältung zum Arzt. Die meisten Ärzte werden dich nicht einfach nur ins Bett schicken. Du wirst in aller Regel auch irgendwelche Medikamente mitbekommen. Ob die nun was nützen, ist dabei nebensächlich. Der Patient kommt und erwartet Hilfe. Also bekommt er halt irgendwas verschrieben.

So in etwa könnte der Hintergrund dieses Briefes sein. Die Mieter sind zum Anwalt gegangen und der schriebt halt einen Brief. Schlicht weil die Mieter das erwarten und weil er sonst lange diskutieren muss, warum er Geld fürs Nichtstun (sprich: "Nur" Einschätzen der Sachlage) bekommt.

Wenn dem so ist, so ist der Brief entsprechend einzustufen und wird schlicht abgeheftet.

2,Möglichkieit) Der Brief enthält zumindest teilweise sinnvolle Dinge. Die Einschränkung der Sanierungszeit scheint mir ja so etwas zu sein. Wenn ich das richtig verstanden habe, dann ist eine Einschränkung auf weniger Tage möglich. Letztlich müsst ihr die Belastungen für die Mieter durch die Sanierung halt so gering wie nötig halten. Ob 7 Tage notwendig sind, kann ich natürlich genau wie vermutlich ihr schlecht beurteilen. Um wieviele Fenster geht es denn? Typischerweise gibt's im Forum genügend Schreiber, die sich mit den erforderlichen Handwerkerarbeiten auskennen und da vielleicht eine Einschätzung geben können.

Die Bemerkungen bezüglich der Instandsetzung scheint der Anwalt selber nicht ganz zu glauben. Sonst hätte er gar nicht die Diskussion über die Kosten angefangen. Letztlich wird es aber genau darum gehen: um die Kosten. Notwendige Renovierungskosten sind nämlich von den Modernisierungskosten abzuziehen. Nur diese Differenz wird als Mieterhöhung umsetzbar sein. Und da versucht der Anwalt halt die Diskussion zu starten, um einen möglichst großen Anteil als Renovierungskosten zu deklarieren.

Zu guter Letzt könnte man den Hinweis auf zu hohe Kosten auch so verstehen, dass in der Tat der von euch beauftragte Handwerker außergewöhnlich hohe Kosten kalkuliert. Das kann natürlich keiner hier im Forum beurteilen. Du könntest aber einen anderen Handwerker um einen Vergleichsvorschlag bitten. Dann bekommst du selber eine Einschätzung, ob das aktuelle Angebot wirklich sinnvoll ist. Und du hast Argumente, wenn nach der Sanierung die Kostendiskussion startet.

asd1971 · Answer

Die Fenster sind aber nicht Reparaturbedürftig, sind eben nur aus dem damaligen Baujahr mit entsprechend schwächeren Dämmung  Dann  ist die Sache schon mal klar, die Maßnahme ist Umlagefähig. Allerdings sollte man jetzt am Besten auch gleich zum einem Anwalt gehen, welcher das erwidert. Dazu sollte man noch die alten Fenster mit Zeugen besichtigen und alles Dokumentieren,   Er moniert die voraussichtlichen Kosten, die sich aber aufgrund des bestehenden Angebotes ergeben, und nicht auf unsere Schätzung beruhen  Das ist egal, am Ende zählt was man auf der Rechnung stehen hat.   Mit solchen Mietern hat man auf die Dauer nicht viel Spaß, im Gegenteil würden man denen die Masche durchgehen lassen, würde immer mehr unverschämte Forderungen kommen.   Darüber hinaus würde ich noch die Überlegung anstreben, ob nicht gleich die Außenfassade gedämmt werden sollte, was energetisch auch sinnvoll wäre, und man darf daran auch die Mieter beteiligen.    Natürlich ist alles legal was ein Vermieter macht... *ironie off*    1.: Die Fenster sind über 50 Jahre alt. Daher kann im Raume stehen, dass dies eine Instandhaltung darstellt, statt einer Modernisierung. Manches ist auch fliessend. Pauschale Antworten sind aber hier überhaupt nicht zielführend.    2.: Die Kosten können durchaus moniert werden. Wenn diese deutlich über den Durchschnitt liegen &lpar;Beispielweise macht den Umbau eine Firma der Familie, die einfach mal 50 % Aufschlag verlangt&rpar;, muss das der Mieter nicht tragen. Nennt sich im Allgemeinen Wucher.    3.: Nur die Fenster und Rolläden zu machen kann zu Lüftungsproblemen führen. Sprich Schimmel. Ich hoffe die Vermieter haben sich gut beraten lassen. Denn ansonsten wird das Ganze ziemlich teuer für die.

felixhoffmeyer · Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen:

Nun ist die Frage, machen wir damit die Modernisierungsankündigung ungültig indem wir den Zeitraum nachträglichlich reduzieren, auch wenn das der Anwalt ausdrücklich fordert?

Nein, da solche Reduzierungen zulässig und auch geboten sind. Im Übrigen gehen Sie damit auch auf das Verlangen des Mieters ein.

Auch wollen wir 11% der Kosten auf die Miete umlegen, da es sich um eine Energieeinsparungsmaßnahme handelt und die Wohnverhältnisse mit den neuen Fenstern sich dauerhaft verbessern. Der Anwalt meint aber, dass die ca. 30 Jahren Fenster mit dem Austausch nur als Instandsetzung zu sehen ist und nicht als Modernisierung und somit keine Umlage möglich wäre. Die Fenster sind aber nicht Reparaturbedürftig, sind eben nur aus dem damaligen Baujahr mit entsprechend schwächeren Dämmung von Wärme und Schall (Baujahr 65). Für uns ist es aber eine Modernisierung, da sich Energie einsparen lässt und die Wohnqualität dauerhaft steigt und die alten Fenster nicht defekt sind. Wie sieht ihr das?

Das ist ganz klar eine Moderniesierung, sofern die neuen Fenster, wovon auszugehen ist, bessere Dämmwerte haben. Die Umlage ist daher zulässig. Auch können Sie zunächst auf den Kostenvoranschlag verweisen, der dann auch später durch eine Rechnung ersetzt wird. Weitere Recherchen brauchen Sie nicht zu unternehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

cauchy · Answer

Mit solchen Mietern hat man auf die Dauer nicht viel Spaß, im Gegenteil würden man denen die Masche durchgehen lassen, würde immer mehr unverschämte Forderungen kommen.  Mal ganz realistisch: Die Mieter sind zu einem Anwalt gegangen und haben diesen die Modernisierungsankündigung prüfen lassen. Das ist nicht nur legitim sondern auch sinnvoll. Immerhin wird man hier hoffentlich keine komplett sinnlosen Diskussionen führen müssen, sofern der Anwalt was von Mietrecht versteht. Klar, widerspruchslos alle Vermieterforderungen zu akzeptieren wäre für den Vermieter einfacher. Aber für ein ehrliches Miteinander sollte eine gute Beratung auf beiden Seiten eigentlich eher förderlich sein.    Und wie schon vom Teilnehmer selber geschrieben gibt es ja durchaus Gründe, dass die bisherige Ankündigung so nicht durchsetzbar sein wird. Es ist berechtigt, wenn ein Mieter die Belastungen durch solche Arbeiten zeitlich minimieren will. Und bei der ersten Ankündigung war das ganz offensichtlich nicht geschehen. Von daher ist diese Forderung fernab von unverschämt.     Und so komplett unrealistisch ist es jetzt auch nicht, dass nach 50 Jahren ein Teil der Kosten eben nicht Modernisierungskosten sondern Instandsetzungskosten sein könnten. Auch da ist es für den Vermieter sehr vorteilhaft, dass er diese Argumente der Mieter jetzt kennt. Er kann also wie von Ver vorgeschlagen vor den Arbeiten den aktuellen Zustand sorgsam dokumentieren. Das macht die eigene Argumentation nachher deutlich einfacher.    PS: Nochmal der Hinweis, nicht unbesehen diesem Vorschlag eines Handwerkers zu glauben. Wie schon von anderen angedeutet, sollte so eine Modernisierung sehr sorgfältig geplant werden. Dazu wird dann auch ein Lüftungskonzept gehören. Manchmal kann es besser sein, Zwangslüftungen einzubauen, um das System damit unabhängiger von Anwenderfehlern &lpar;sprich falsches Lüften der Mieter&rpar; zu machen.

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