Modernisierung und Instandhaltung von Wohnraum

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Die Ankündigung von Baumaßnahmen

Von Rechtsanwalt Falk Brorsen

Die Durchführung von Baumaßnahmen in Mietshäusern stellt eine häufige Quelle für Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern dar.Die Rechtslage ist in der Tat schwer durchschaubar: Was muss der Mieter dulden? Muss der Vermieter eine bestimmte Form oder Frist für die Ankündigung wahren? Muss der Vermieter die Baumaßnahmen überhaupt ankündigen? Kann der Vermieter die Miete erhöhen und wenn ja, in welcher Höhe?

Der folgende Artikel soll einen Überblick über die Hauptproblemfelder dieser Materie geben.

Falk Brorsen
seit 2004 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Georg-Westermann-Allee 23a
38104 Braunschweig
Tel: 0531 / 317200-0
Web: www.meyer-brorsen.de
E-Mail:
Erbrecht, Mietrecht, Strafrecht, Arbeitsrecht, Familienrecht

Baumaßnahmen, die die Wohnungsmieter in der Nutzung der Mietsache beeinflussen, müssen vom Vermieter angekündigt werden. Für reine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen ist im Gesetz keine Frist konkret benannt. Die Arbeiten müssen angemessene Zeit vor Beginn angekündigt werden. Angemessen ist dabei der Zeitraum, der für den Mieter erforderlich ist, um sich auf die bevorstehenden Beeinträchtigungen einstellen zu können. Bei schweren Beeinträchtigungen des Mietgebrauches wird daher eine Ankündigungsfrist von mindestens zwei Wochen erforderlich sein, bei nur marginalen Auswirkungen kann eine Frist von wenigen Tagen ausreichend sein. Arbeiten, die außerhalb der Wohnungen in den gemeinschaftlichen Räumen (Treppenhaus, Kellerflur) durchgeführt werden und weder Lärm noch Schmutz verursachen, bedürfen keiner Ankündigung, es sei denn, es handelt sich um Modernisierungsmaßnahmen.

Für Modernisierungsmaßnahmen sieht das Gesetz ausdrücklich eine Ankündigungsfrist von drei Monaten vor. Dies gilt auch für Maßnahmen, die zugleich eine Instandsetzung und Modernisierung darstellen (so genannte Instandmodernisierung).

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Von einer Modernisierung ist auszugehen, wenn die Baumaßnahme zu einer nachhaltigen Verbesserung der Wohnqualität bzw. einer Energie- oder Wassereinsparung führt. Ist eine Einrichtung nach Durchführung der Baumaßnahmen aber nur deshalb besser, weil diese nun heil und funktionstüchtig ist und nicht mehr kaputt, so liegt hierin keine Modernisierung, denn zur mangelfreien Gebrauchsgewährung (=Instandhaltung) ist der Vermieter ohnehin verpflichtet.
Die Abgrenzung ist im Einzelfall problematisch und kann oft nur anhand der umfangreichen Kasuistik der Gerichte gelöst werden.

Für die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen gelten, neben der Ankündigungsfrist, darüber hinaus weitere formelle Voraussetzungen, deren Einhaltung für den Vermieter bereits deshalb wichtig sind, weil eine ungenügende Ankündigung die Mieter nicht zur Duldung der Baumaßnahmen verpflichtet.

Auch für die Geltendmachung einer wegen der Modernisierung geplanten Mieterhöhung ist die Einhaltung der Frist sowie der weiteren formellen Voraussetzungen von großer Bedeutung.

Es empfiehlt sich daher, zuvor fachkundigen Rat über die richtige Vorgehensweise einzuholen. Dies kann viel Ärger und Geld sparen.

Die Durchführung von Baumaßnahmen

Grundsätzlich sind die Mieter zur Duldung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet. Handelt es sich um eine Modernisierung, hängt die Duldungspflicht des Mieters von der ordnungsgemäßen Ankündigung durch den Vermieter ab.

Der Vermieter hat bei Durchführung der Baumaßnahmen auf die Belange der Mieter ausreichend Rücksicht zu nehmen und muss darauf achten, dass sich die Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz auf das minimale Maß beschränken.

Selbstverständlich schließt die Duldungspflicht des Mieters sein Recht zur Geltendmachung einer Mietminderung nicht aus. In welcher Höhe die Miete während der Baumaßnahmen gemindert ist, stellt eine häufige Streitfrage zwischen den Mietvertragsparteien dar. Die Höhe der Minderung hängt davon ab, welche Dauer und Intensität die Beeinträchtigungen im Einzelfall haben. Für den Mieter empfiehlt es sich, hierüber ein Protokoll zu führen, dass von Zeugen im Streitfall bestätigt werden kann. Der umsichtige Vermieter wird dem Mieter von vornherein eine angemessene Minderung zugestehen.

Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Mieträume nach Abschluss der Baumaßnahmen wieder in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt werden. Neben der ordnungsgemäßen Reinigung, gehört hierzu auch die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Renovierungszustandes. Dauern die Arbeiten über einen längeren Zeitraum an, so muss natürlich während des gesamten Zeitraumes stets für einen hinreichend sauberen Zustand gesorgt werden.

Entstehen dem Mieter aufgrund der Modernisierung eigene Aufwendungen, z.B. weil der Vermieter den geschuldeten Reinigungs- oder Renovierungszustand nicht wieder herstellte oder eine Anpassung von Möbeln oder Gardinen erforderlich geworden ist, so kann der Mieter vom Vermieter seine Aufwendungen ersetzt verlangen. Auch Eigenleistungen können hierbei unter Berücksichtigung eines angemessenen (Laien-)Stundenlohnes in Ansatz gebracht werden.

Die Mieterhöhung wegen Modernisierung

Stellen die Baumaßnahmen durch den Vermieter ganz oder zum Teil eine Modernisierung dar, so eröffnet das Gesetz ihm die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen.
Der Erhöhungsbetrag errechnet sich, nach einem gesetzlich vorgeschriebenen Rechenverfahren, aus dem Anteil der Modernisierungskosten an den Gesamtkosten der Baumaßnahmen.

Für die Mieterhöhung wegen Modernisierung gelten umfangreiche formelle Voraussetzungen, insbesondere Erläuterungs- und Begründungspflichten, die in sehr vielen Fällen nicht eingehalten werden.

Die Folgen können weitreichend sein: Eine formell unzureichende Mieterhöhungserklärung ist unwirksam, so dass der Mieter weiterhin die vorher geltende Miete schuldet. Zahlt der Mieter die höhere Miete, weil er irrig davon ausgeht, die Mieterhöhung sei berechtigt, erkennt er mit der Zahlung den höheren Mietzins nicht an (denn eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist einseitig und Bedarf zu ihrer Wirksamkeit keiner Zustimmung). Vielmehr kann er dann – mitunter rückwirkend für Jahre – die zuviel gezahlte Miete zurückfordern.

Mietern, die eine solche Mieterhöhung erhalten haben, ist daher zu empfehlen, diese auf ihre Wirksamkeit überprüfen zu lassen.

Vermietern ist zu raten, vor Durchführung von Baumaßnahmen über die formellen Voraussetzungen von Ankündigung und Mieterhöhungserklärung fachkundigen Rat einzuholen. Sinnvoll kann es auch sein, die Duldung der Baumaßnahmen, die Minderung für die Beeinträchtigungen, den Ersatz der Aufwendungen der Mieter und den nach der Modernisierung angestrebten Mietzins vorab einvernehmlich mit den Mietern zu vereinbaren, um die Erfordernisse der Formvorschriften zu umgehen.

Der vorsichtige Mieter wiederum wird eine solche Vereinbarung vor Unterschrift auf eventuelle Nachteile überprüfen lassen.

Rechtsanwalt Falk Brorsen
http://www.goettingen-recht.de

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