Störende Mitmieter

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Nachbarschaftsrecht Rubrik, Mitmieter, Lärm, Nachbarn, Beeinträchtigungen, Kündigung

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Was Sie dagegen unternehmen können

Viele Menschen fühlen sich in Ihrer Wohnung/in Ihrem Haus am wohlsten - wenn da nicht die störenden Nachbarn wären, die mal häufiger für nicht erträglichen Lärm und andere Beeinträchtigungen sorgen.

Wie können Sie sich dagegen bestmöglich zur Wehr setzen. Dieser Frage möchte ich wie folgt nachgehen:

Daniel Hesterberg
seit 2009 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
Tel: 0711-7223-6737
Web: www.hsv-rechtsanwaelte.de
E-Mail:
Arbeitsrecht, Erbrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht, Baurecht, Verwaltungsrecht, Ausländerrecht
Preis: 60 €
Antwortet: ∅ 3 Std. Stunden

Sie haben - neben dem unterstehenden zivilrechtlichen Anspruch - einen Anspruch auf ordnungsbehördliches Einschreiten der Behörde (Gemeindliches Amt für öffentliche Ordnung/Polizei in den Abendstunden und am Wochende, wenn die eben genannte Behörde geschlossen hat), über den das Amt ermessensfehlerfrei entscheiden muss. 

Es gibt zudem einen zivilrechtlichen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch

Wird das Eigentum in derartiger Weise beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer (hier den unmittelbaren Störer - der Mitmieter oder auch andere Wohnungseigentümer; zum sogenannten mittelbaren Störer siehe unten) die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. 

Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen. 

Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist: 

Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Geräuschen, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. 

Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben (dazu gleich). 

Zudem sollten Sie zur Untermauerung Ihres zvilrechtlichen Begehrens Lärmprotokolle und vor allem -messungen mithilfe entsprechender Geräte (z. B. Dezibelmeter, im Internet kostengünstig bestellbar) durchführen, sonst wird Ihr Anliegen nicht erfolgversprechend weiterverfolgt werden können. 

Zurück zum Anspruchsinhalt auf Beseitigung/Unterlassung: 

Zivilrechtlich haben Sie wie gesagt einen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch, soweit Sie die Störungen nicht zu dulden haben. 

Richtwerte für Lärmimmissionen finden sich z. B. insbesondere in TA (= Technische Anleitung) Lärm: 

Die Immissionsrichtwerte für den Beurteilungspegel betragen für Immissionsorte außerhalb von Gebäuden 

a) in Industriegebieten 
70 dB(A) 

b) in Gewerbegebieten 
tags 
nachts 
65 dB(A) 
50 dB(A) 

c) in Kerngebieten, Dorfgebieten und 
Mischgebieten 
tags 
nachts 
60 dB(A) 
45 dB(A) 

d) in allgemeinen Wohngebieten und 
Kleinsiedlungsgebieten 
tags 
nachts 
55 dB(A) 
40 dB(A) 

e) in reinen Wohngebieten 
tags 
nachts 
50 dB(A) 
35 dB(A) 

f) in Kurgebieten, für Krankenhäuser 
und Pflegeanstalten 
tags 
nachts 
45 dB(A) 
35 dB(A) 

Die Immissionsrichtwerte beziehen sich auf folgende Zeiten: 
1. tags 06.00 - 22.00 Uhr 
2. nachts 22.00 - 06.00 Uhr. 

Bei Geräuschübertragungen innerhalb von Gebäuden betragen die Immissionsrichtwerte für den 
Beurteilungspegel 

tags 35 dB(A) 
nachts 25 dB(A). 

Entscheidend sind dann die Messungen, auch Fotos, Zeugen etc. 

Dabei müssen Sie höchsten Wert auf eine Detailbreite setzen, die es etwa einem Gericht oder dem Vermieter schon ohne Ortsbesichtigung etc. ermöglicht, die Störungen nachzuvollziehen. 

Daneben gibt es noch die Möglichkeit, gegen den Vermieter vorzugehen.

Sie haben direkt gegenüber diesem einen Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch, der darauf gerichtet ist, von diesem als mittelbare Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung und Unterlassung zu verlangen.

Im Einzelnen:

Der mittelbare Handlungsstörer veranlasst ursächlich die Beeinträchtigung durch einen Dritten (Vermieter lässt den Mieter tatenlos gewähren) und ist in der Lage, sie zu verhindern beziehungsweise abzustellen (Ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, zum Beispiel: BGH, Urteil vom 7. 4. 2000, Zeichen: V ZR 39/99).

Insbesondere ist der Vermieter mittelbarer Störer, wenn es durch seinen Mieter als unmittelbaren Störer zu Beeinträchtigungen kommt (vgl. das eben genannte Urteil) und er dem Mieter die Störungen entweder vertraglich gestattet oder sie jedenfalls nicht unterbindet. 

Eine Verhinderung beziehungsweise Abstellung wäre,

- zunächst durch eine Abmahnung,

- notfalls auch durch eine mietrechtliche Kündigung außerordentlicher Art gegenüber dem Mieter wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens möglich.

Der Vermieter müsste zudem als Schuldner des Unterlassungs-und Beseitigungsanspruches nachweisen, dass er in der Vergangenheit alle ihm zumutbaren Maßnahmen ergriffen hat, um die Beeinträchtigung durch den Dritten (den Mieter) abzustellen.

Dazu reicht im Regelfall ein rein verbales Einwirken auf den Dritten nicht aus. Er muss ihn vielmehr im Rahmen des rechtlich Möglichen zur Unterlassung der Störung veranlassen und wenn dieses gar nicht mehr möglich ist, auch von der Möglichkeit einer Kündigung Gebrauch machen, um den Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch des Gläubigers zu erfüllen.

Falls Sie Fragen zu diesem Themenkomplex haben, so können Sie sich gerne jederzeit an mich wenden.

 

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt


HSV Rechtsanwälte
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