Mietvertrag mit Kündigungsverzicht - was tun?

Question

Hilfe! Kein Plan was jetzt tun.

Habe eine Wohnung vor 6 Monaten gemietet, mit Kündigungsverzicht. Der Plan war aber das ganze Jahr da zu bleiben, jetzt ist meine Mutter krank geworden und ich muss zu ihr nach China ziehen. Ich verlasse Deutschland für mehr als 5 Monaten.

Im Vertag steht, dass die Untermiete nicht gestattet ist. Was kann man jetzt tun? Ehrlich gesagt, ich will die 5-6 Monaten nicht bezahlen - sprich - würde gerne untervermieten oder kündigen.
Hier sind die Fragen:
Ich habe einen Nachmieter, darf ich dann die Wohnung an ihm weitergeben (durch den Vermieter, klar)?

Darf ich den Vermieter nach der Erlaubnis fragen, die Wohnung zu vermieten? Der Grund ist schon ziemlich wichtig und ich kann es auch bestätigen, dass ich weg für 5+ Monaten bin.

Falls es nicht klappt, darf ich nach https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html diesem Gesetz fristgerecht kündigen?

Welche Möglichkeiten hat man noch?

Danke für Ihre Hilfe!

cauchy · Answer

Schau dir &#167; 540 BGB an. Du müsstest den Vermieter nachweisbar mit angemessener Frist auffordern, die Zustimmung zur Untervermietung an den namentlich genannten Untermieter zu erteilen. Macht er dies nicht, so hast du ein außerordentliches Kündigungsrecht. Wenn du die Frist bis zum 2.12. setzt, könntest du bei ausbleibender Zustimmung per Eilzustellung oder durch Einwerfen in den Briefkasten am 3.12. noch zum Ende Februar kündigen. Weitere Möglichkeiten sehe ich momentan nicht. Du müsstest nur sicherstellen, dass die Kündigung den Vermieter am 3.12. zu einem Zeitpunkt erreicht, in dem dieser noch mit Post rechnen muss. Und natürlich müsstest du den Zugang beweisen.

RMHV · Answer

Schau dir &#167; 540 BGB an. Du müsstest den Vermieter nachweisbar mit angemessener Frist auffordern, die Zustimmung zur Untervermietung an den namentlich genannten Untermieter zu erteilen. Macht er dies nicht, so hast du ein außerordentliches Kündigungsrecht. Wenn du die Frist bis zum 2.12. setzt, könntest du bei ausbleibender Zustimmung per Eilzustellung oder durch Einwerfen in den Briefkasten am 3.12. noch zum Ende Februar kündigen. Weitere Möglichkeiten sehe ich momentan nicht. Du müsstest nur sicherstellen, dass die Kündigung &lpar;Kündigung Mietvertrag Muster  &rpar;   den Vermieter am 3.12. zu einem Zeitpunkt erreicht, in dem dieser noch mit Post rechnen muss. Und natürlich müsstest du den Zugang beweisen.    Das wird in den hier genannten Zeitrahmen gewiss nicht funktionieren. Der Vermieter hat eine Überlegungsfrist, die deutlich länger ist als eine Woche. Ueblicherweise ist dabei von drei Monaten die Rede. Es kann hier aber offen bleiben, ob es ein, zwei oder drei Monate sind. Diese Frist kann der Mieter auch nicht verkürzen. Eine Woche ist damit einfach nur unsinnig.

gers · Answer

Danke!     Zitat &lpar;von cauchy&rpar;:Schau dir &#167; 540 BGB an. Du müsstest den Vermieter nachweisbar mit angemessener Frist auffordern, die Zustimmung zur Untervermietung an den namentlich genannten Untermieter zu erteilen. Macht er dies nicht, so hast du ein außerordentliches Kündigungsrecht. Wenn du die Frist bis zum 2.12. setzt, könntest du bei ausbleibender Zustimmung per Eilzustellung oder durch Einwerfen in den Briefkasten am 3.12. noch zum Ende Februar kündigen. Weitere Möglichkeiten sehe ich momentan nicht. Du müsstest nur sicherstellen, dass die Kündigung &lpar;Kündigung Mietvertrag &lpar;Mietvertrag Vorlage Wohnung  &rpar;   Muster  &rpar;   den Vermieter am 3.12. zu einem Zeitpunkt erreicht, in dem dieser noch mit Post rechnen muss. Und natürlich müsstest du den Zugang beweisen.  Das wird in den hier genannten Zeitrahmen gewiss nicht funktionieren. Der Vermieter hat eine Überlegungsfrist, die deutlich länger ist als eine Woche. Ueblicherweise ist dabei von drei Monaten die Rede. Es kann hier aber offen bleiben, ob es ein, zwei oder drei Monate sind. Diese Frist kann der Mieter auch nicht verkürzen. Eine Woche ist damit einfach nur unsinnig.    Welcher Absatz bestimmt diese Überlegungsfrist?     Die Frage ist hier, so schnell wie möglich aus dem Vertrag raus zu sein, 3 oder 4 monaten macht nicht so viel unterschied. Ich will aber keiine 8 Monaten im Vertrag bleiben. Ich bin verpflichtet meine Mutter zu betreuen, es gib eine besätigung dafür &lpar;auf Chinesisch, klar&rpar;  Also, entweder kündigen - Nachmieter suchen oder untervermieten.     Ich habe ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsaufhebung, und der Grund scheint ziemlich wichtig zu sein, da ich der einzige in der Familie bin.   Ich stelle einen Nachmieter, welcher bereit ist den Vertrag zu übernehmen.     wie läuft das Ganze ab? Oder gibt es andere Möglichkeiten aus dem vertag raus zu sein?     Die Wohnung hat bestimmte Mängel, die gar nicht beseitigt werden können. Es liegt an der Heizung und besonders jetzt im Winter ist es sehr wichtig. Die Heizkörper, wenn mehr als auf 2 gedreht, machen Lärm, und zwar so laut, dass sie Nachbarn kommen. Kann es auch ein Grund für Kündigung sein?     Danke!

cauchy · Answer

Zur Frist müsste sich RMHV oder jemand anders äußern. Mir war nicht bekannt, dass es überhaupt eine festgelegte Frist gibt. Ich bin einfach davon ausgegangen, dass die Entscheidung des Vermieters bzgl. Untervermietung nicht so furchtbar aufwendig ist, dass mann dazu lange Zeit benötigt.

Auf deine berechtigten Gründe bin ich deshalb nicht eingangen, weil sie alleine in deinem Einflussbereich liegen und damit meines Wissens nach keine außerordentliche Kündigung rechtfertigen. § 553 BGB ist meiner Meinung nach nicht einschlägig, weil du nicht nur einen Teil untervermieten willst. Du willst ja komplett da ausziehen.

Einen Nachmieter muss der Vermieter nicht akzeptieren, von daher kommt man zumindest rechtlich auf diese Weise nicht weiter. Was sagt denn der Vermieter dazu? Wenn der Nachmieter akzeptabel ist und der Vermieter deine Gründe versteht, dann wird er hoffentlich zustimmen (zumindest wäre das fair). Dann schließt ihr einfach einen Aufhebungsvertrag und das Ding ist durch.

Die Mängelschiene solltest du nicht weiterverfolgen. Es müssten schon ganz erhebliche, bei Abschluss des Mietvertrages nicht erkennbare Mängel vorliegen, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Das wird in aller Regel nicht der Fall sein.

gers · Answer

Alles klar, danke!

aber im Fall mit https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html - konnte es funktionieren? Lohnt es sich überhaupt so was anzufangen, ich meine: gewinnt man doch in diesem Fall etwas? Ich sehe es so: ich frage nach einer Erlaubnis zur Untermiete. Sagen wir, der Vermieten hat 3 Monaten Zeit zum nachdenken und sagt "ja" oder "nein". Falls ja, dann darf ich die Wohnung untermieten, bei "nein" - habe ich das Recht zu kündigen, mit der 3 Monaten Frist. Verstehe ich jetzt alles richtig?

Wie wäre es zum Beispiel mit Familienzuwachs? Sagen wir so, meine Frau zieht zu mir nach Bremen aus dem Ausland. ich habe nur 1 Zimmer Wohnung, welche darf nur von einer Person bewohnt sein. Darf man in diesem fall früher ausziehen, obwohl der Vertrag für 1 jahr ist? Auch mit einer Frist von 3 Monaten, selbstvertändlich.

Der Vermieter will nicht, dass ich ausziehe und sagt, dass ich die Miete weiter zahlen soll.

Danke nochmals.

Lolle · Answer

Du solltest Dich nicht nur am &#167; 540 BGB festbeissen, sondern auch mal etwas weiter lesen z.B.  http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__537.html    Frag Dich doch selbst einmal: was kann Dein Vermieter dafür, dass Deine Mutter krank ist? dass Du Familienzuwachs bekommst? Das liegt alles in Deinem persönlichen Bereich - dafür kann doch Dein Vermieter nichts.    D.h. es wird eine Abwägung vor Gericht stattfinden müssen, ob hier ausnahmsweise ein berechtigendes Interesse Deinerseits vorliegt, das zudem höher zu bewerten sein muss als das grundsätzliche Recht auf Vertragserfüllung - z.B. unter Ausnahmen  http://www.mieterverein-koeln.de/mieterwissen_nachmieter    Wenn Du Dir jetzt einen Lösungsversuch auf juristischer Ebene zusammenbasteln willst, dann begibst Du Dich auf sehr dünnes und brüchiges Eis - es kommt da auf ganz bestimmte Feinheiten an - z.B. nur wenn der Vermieter grundlos die Untervermietung verweigert, dann ergibt sich das gewünschte Schlupfloch. Dazu müsste sich Dein Vermieter in seiner Antwort auf Deine Anfrage auch erst einmal vertun und ggf musst Dir Dir Dein Schlupfloch erst gerichtlich erstreiten. Wie willst Du außerdem einen Prozess gewinnen, wenn Du Dich in China befindest? Was kostet Dich die Miete bis zum Vertragsablauf? Was kosten Dich ?? Hin&plus;Rückflüge für das Verfahren, von dem Du jetzt noch gar nicht weisst, ob Du das gewinnen wirst?  Glaubst Du denn ein Gericht hält es für nachvollziehbar, dass da jemand sowohl Arbeitsstelle als auch Wohnung aufgibt, um seine Mutter im Ausland zu pflegen?  Für mich klingt das nach viel zu viel Risiko/Kosteneinsatz für eine relativ niedrigen Gewinn bei geringen Chancen.  Warum holst Du eigentlich nicht Deine Mutter zu Dir?    Die 3 Monate Überlegungsfrist ergeben sich aus der Rechtsprechung z.B. "Der Vermieter hat eine angemessene Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten, in der er prüfen kann, ob der vorgeschlagene Nachmieter akzeptabel ist" &lpar;LG Gießen 1 S 119/96, WM 97, 264&rpar;    Außerdem: Ein Recht auf Nachmieterstellung wird auch bei berechtigtem Interesse i.A. nicht gesehen, wenn die verbleibende Mietzeit gemäß Zeitmietvertrag nur noch kurz wäre.  4. Er hat das Recht nicht, wenn die verbleibende Mietzeit nur noch kurz wäre &lpar;z.B. 4 oder 5 Monate&rpar; &lpar;OLG Oldenburg WM 1982, 124&rpar;  http://jaccomat.net/net/dmbzos/index.php?mod=content&menu=1206&page_id=55  Sagtest Du nicht etwas von nur noch 5-6 Monaten?

sunnyboy171981 · Answer

Moin,

hat die Fragesteller/in auch mal daran gedacht, dass nicht nur Sie ein berechtigtes Interesse hat Ihr Mutter zu pflegen, sondern der Vermieter auch ein "berechtigtes" Interesse daran hat Miete für die Wohnung zu bekommen und dass der Mietvertrag eingehalten wird.

Wie würdest du reagieren, wenn dein VM zu dir käme "So ich habe ein berechtigtes Interesse dran den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, weil mein Sohn eine billige Wohnung braucht". Ich wage mal zu prophezeien, dass du dann hier im Forum fragen würdest wie dein böser VM so was überhaupt verlangen kann.

Letztendlich sind Verträge zu einhalten da und nicht nur Belustigung der Vertragspartner. Mir tut's zwar leid um deine Mutter, aber den Vertrag wirst wohl erfüllen müssen. Lehrgeld.

Hast du eigentlich schon mal ein sachliches und freundliches Gespräch mit deinem VM gesucht, auch so was hilft manchmal Wunder.

Mietvertrag mit Kündigungsverzicht - was tun?

Fragen zur Miete?

Fragen zur Miete?

Und jetzt?

Jetzt Anwalt dazuholen.