Mietrückstände – der Vermieter, seine Rechte und deren Durchsetzung

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Isabelle  Wachter
seit 2009 bei
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Rechtsanwältin
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63065 Offenbach
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Tel: (0177) 606 32 78
Web: www.auslaenderrecht-offenbach.de
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Antwortet: ∅ 6 Std. Stunden

Vielen Vermietern ist es bestimmt schon einmal, vielleicht sogar schon mehrmals passiert: Die Eigentumswohnung ist vermietet, die Mieten kommen verspätet, irgendwann bleibt die erste Miete ganz aus und weitere folgen. Der Mieter vertröstet Sie immer weiter. Spätestens nach zwei oder drei Monaten wird Ihnen klar: es kommen keine Zahlungen mehr! Es folgt die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses verbunden mit einer Frist zur Räumung der Wohnung.

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Die Frist verstreicht. Der Mieter räumt die Wohnung natürlich nicht.

 

Der Vermieter ist nun in der Situation, dass seine Wohnung für andere Mieter nicht zur Verfügung steht, Kosten verursacht (es müssen Hausgelder und Betriebskosten gezahlt werden), aber keine Einnahmen bringt.

 

Was tun? Viele Vermieter scheuen den Gang zum Rechtsanwalt, kommen erst dann, wenn bereits monatelang keine Miete mehr gezahlt wurde, weil sie fürchten, dass zu der finanziellen Belastung des Mietausfalls noch diejenigen der Anwalts-, Gerichts und Räumungskosten hinzutreten.

 

Oftmals ist ein gerichtliches Räumungsverfahren aber vermeidbar. Aus meiner Tätigkeit als Vermieterrechtsanwältin weiß ich, dass die meisten Mieter deswegen nicht zahlen, weil sie es wirtschaftlich nicht können. Viele haben aber einen Anspruch auf Übernahme der Unterkunftskosten nach dem SGB II und können durch eine Vorsprache bei der Harzt IV Behörde und dem zuständigen Sozialamt eine Übernahme nicht nur der laufenden Mieten, sondern auch der Rückstände erreichen.

 

Hier ist der Rechtsanwalt als Vermittler gefragt: an den Mieter kann zunächst einmal ein anwaltliches Schreiben gerichtet werden, in dem diesem eine Räumungsklage angedroht, gleichzeitig aber signalisiert wird, dass trotz des Vorliegens einer Kündigung für den Vermieter vorstellbar ist, dass der Mieter in seiner Wohnung verbleiben kann, wenn denn die Mieten kommen.

 

Oftmals genügt ein solches Schreiben schon, um den Mieter zum Gang aufs „Amt“ zu motivieren.

 

Ist die Räumungsklage unausweichlich, so genügt deren Zustellung in vielen Fällen, damit der Mieter aktiv wird und bei der Hartz IV Behörde vorspricht.

 

Die Behörden haben in der Regel ein Interesse daran, dass der nach dem SGB II leistungsberechtigte Mieter in seiner Wohnung verbleibt, da im Falle einer Räumung und eines notwendig werdenden Umzugs weiter Kosten entstehen, die von der Behörde getragen werden müssen. Die Rückstände werden deshalb häufig übernommen.

 

Hat der Rechtsanwalt/ die Rechtsanwältin bis dahin nur einen Räumungsantrag gestellt und auf das Einklagen von Mietrückständen, die bei Empfängern von Sozialleistungen ohnehin nicht realisierbar sind, verzichtet, sind auch noch keine sehr hohen Anwaltsgebühren entstanden.

 

Hilft alles nichts, und muss das Räumungsverfahren bis zum Ende durchgeführt werden, lassen sich die Rechtsanwalts- und Gerichtskosten durch Stellung nur eines Räumungsantrags ebenfalls in Grenzen halten. Oft verteidigen sich die Beklagten Mieter gegen die Räumungsklage nicht; das Gericht erlässt dann ein Versäumnisurteil ohne mündlichen Verhandlung. Hierfür fallen weniger als die Hälfte der Rechtsanwaltskosten an, als für ein Gerichtsurteil, das nach einer mündlichen Verhandlung ergeht.

 

Hat man ein Urteil erstritten, so kann geräumt werden.

 

Auch die Kosten der Räumung kann man in Grenzen halten, indem man den an den Gerichtsvollzieher zur Räumung erteilten Auftrag auf die Herausgabe der Wohnung beschränkt und an sämtlichen sich in der Wohnung befindenden Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht (BGH Beschluss vom 17.11.2005- I ZB 45/05).

 

In diesem Fall werden die Habseligkeiten des Mieters nicht durch den Gerichtsvollzieher aus der Wohnung entfernt, sondern verbleiben in Verwahrung des Vermieters.

 

Der vom Gerichtsvollzieher angeforderte Vorschuss für die Durchführung der Räumung beschränkt sich in diesem Fall auf die Kosten der Besitzeinweisung, die bei der Räumung einer normalen Mietwohnung in der Regel um die € 100 liegen.

 

Es lohnt sich also, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, um den nicht zahlenden Mieter wieder zu einem zahlenden zu machen oder ihn aus Ihrer Wohnung heraus zu bekommen.

 

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Fax: (069) 981 951 8 21
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