Mietrecht von A-Z

2. Teil: Die Mietkaution

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Alexandros Kakridas

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Ausländerrecht, Sozialrecht, Verwaltungsrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht.

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Die Kaution ist in § 551 BGB geregelt und stellt eine Sicherheitsleistung zugunsten des Vermieters dar. Diese Sicherheit soll alle geldwerten Ansprüche des Vermieters decken, wie z.B. Mietzinsansprüche, Schadensersatzansprüche etc.. Der Vermieter darf die Kaution jedoch nur verlangen, wenn diese ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wird.

Grundsätzlich ist und bleibt die Kaution Geld des Mieters. Dieses Geld wird vom Vermieter lediglich verwaltet und muss nach Mietende zurückgezahlt werden, sofern keine der zuvor erwähnten Gegenansprüche des Vermieters vorhanden sind.

Die Kaution kann in verschiedener Form geleistet werden. Am bekanntesten sind die Barkaution und die (Bank-) Bürgschaft.

Für den Mieter hat die Bankbürgschaft den Vorteil, dass er die Kaution nicht aus seinem Barvermögen stellen muss und somit seine Liquidität nicht beschränkt. Auch kann der Mieter der Freigabe der Kaution an den Vermieter, je nach Formulierung der Bürgschaftsurkunde, widersprechen. Aus dieser Tatsache resultieren eine Vielzahl der Mietrechtsstreitigkeiten.

Für den Vermieter ist die Barkaution die beste Wahl. Hierbei ist für den Vermieter zunächst nur zu beachten, dass er die Kaution korrekt anlegen muss (auch aus steuerrechtlicher Sicht). Dann allerdings kann der Vermieter über die Kaution verfügen, wann immer er die Voraussetzungen dafür für gegeben hält.

Die Höhe der Mietkaution wird durch § 551 BGB auf maximal drei Monatsgrundmieten (Kaltmiete) beschränkt. Diese Höhe darf auch dann nicht überschritten werden, wenn neben der Barkaution bsw. eine Bürgschaft verlangt wird. Erhöht wird die Kaution lediglich durch die Zinsen, die jedoch dem Mieter zustehen.

Fällig ist die Kaution grundsätzlich mit Wirksamwerden des Mietvertrages. Dies trifft jedenfalls auf die erste von drei möglichen Raten zu, sofern der Mieter Ratenzahlung gem. § 551 Abs.2 BGB verlangt.

Die Rückzahlung der Kaution ist nach überwiegender Ansicht innerhalb eines Zeitraums von 3-6 Monaten vorzunehmen. Innerhalb dieses Zeitraums kann der Vermieter prüfen, ob ihm Ansprüche gegen den Mieter zustehen, die er mit der Kaution aufrechnen kann. In Ausnahmefällen kann die Rückzahlung jedoch auch noch sehr viel später vorgenommen werden, z.B. bei Nebenkostennachzahlungen.

Mieter, sowie Vermieter, die keine Erfahrung im Umgang mit einer Mietkaution haben sollten sich nicht scheuen sich von fachkundiger Seite beraten zu lassen. Oftmals kann so festgestellt werden, ob z.B. rechtmäßige Abzüge von einer Kaution vorgenommen wurden.

Gerne ist die Kanzlei Recht und Recht bereit, Ihnen in allen Angelegenheiten des Mietrechts umfassend beratend und vertretend zur Seite zu stehen. Dieser Mietrechts-Ratgeber ist der zweite einer zwölfteiligen Reihe von Ratgeberartikeln. Sie sollen einen umfassenden Überblick über das Mietrecht gewähren und erscheinen jeweils einmal im Monat.

Alexandros Kakridas
Rechtsanwalt

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