Mietrecht von A-Z

Rechtslage zuletzt geprüft am: 21.12.2022 | Ratgeber - Mietrecht, Pachtrecht Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Nebenkosten, Betriebskosten, Miete, Betriebskostenabrechnung

Wann müssen Nebenkosten/Betriebskosten bezahlt werden?

Jedes Jahr aufs Neue gibt es Streit um die Abrechnung der im Zusammenhang mit der Nutzung einer Wohnung oder eines Gewerberaumes anfallenden Kosten, die nicht bereits von der Miete erfasst werden.

Ursächlich hierfür sind regelmäßig entweder der Umstand, dass die diesbezüglichen Regelungen im Mietvertrag nicht eindeutig sind oder, dass bei Anmietung einer Wohnung zunächst lediglich darauf geachtet wird, was an Mietbeiträgen zu zahlen ist. Sobald dann nach einem Jahr die Betriebskostenabrechnung mit erheblichen Nachzahlungsforderungen eintrifft, wird man sich bewusst, dass die Wohnung oder angemieteten Räume teuerer sind als gedacht.

Immer müssen Nachzahlungen aber nicht bezahlt werden.

Wenn im Mietvertrag keine Regelung über die Betriebskosten enthalten ist, sind diese bereits in der Miete enthalten. Der Vermieter darf in diesem Fall nicht über die Betriebskosten abrechnen und auch nichts nachfordern. Als Ausnahme ist anzusehen die Kosten für Heizung und Warmwasser, welche verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.

Meistens sieht der Mietvertrag aber vor, dass sich die Miete in Grundmiete und Betriebskosten aufspaltet. Betriebskosten sind alle Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Kalte Betriebskosten sind alle Betriebskosten ohne Heizung und Warmwasser. Warme Betriebskosten sind dementsprechend die Betriebskosten hinsichtlich Heizung und Warmwasser.

   In Betracht kommt die Zahlung der Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung. Bei der Vorauszahlung zahlt der Mieter einen monatlichen Abschlag. Am Ende der Abrechnungsperiode wird über die tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet. Waren die Kosten höher, als die Vorauszahlungen, muss der Mieter nachzahlen. Umgekehrt hat er ein Guthaben. Ist eine Pauschale vereinbart, sind damit alle Betriebskosten abgegolten. Allerdings kann es andererseits auch nicht zu einem Guthaben auf Seiten des Mieters kommen. Die Heizkostenverordnung schreibt jedoch vor, dass auch bei dieser Regelung die Heiz- und Warmwasserkosten weiterhin verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.

Bleibt nach dem Vertrag unklar, ob eine Pauschale oder eine Vorauszahlung gemeint ist, gilt für den Mieter die günstigere Lösung. Auch in diesem Fall kann eine Nachzahlung verweigert werden.

Besteht eine vertragliche Vereinbarung über die Zahlung von Betriebskosten, bleibt immer noch die Frage, welche Betriebskosten im einzelnen auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Die Kostenarten müssen im Mietvertrag einzeln angegeben werden. Wenn z.B. die Grundsteuer im Mietvertrag nicht aufgenommen wurde, darf diese auch nicht in der Abrechung enthalten sein, selbst wenn der Vermieter seinerseits Grundsteuer zahlen musste. Allerdings ist eine Klausel zulässig, nach der der Mieter alle Nebenkosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung (früher § 27 der 2. Berechnungsverordnung) zahlen müssen.

Hierzu gehören dann folgende Kosten:

• Grundsteuer
• Kosten der Wasserversorgung
• Heizkosten
• Warmwasserkosten
• Kosten für den Betrieb des Aufzuges
• Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Kosten der Haureinigung und Ungezieferbekämpfung
• Kosten der Gartenpflege
• Kosten der Beleuchtung
• Kosten der Schornsteinreinigung
• Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
• Kosten für den Hauswart
• Kosten für Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss
• Kosten für Einrichtung der Wäschepflege
• sonstige vergleichbare Betriebskosten

Die Umlage der warmen Betriebskosten ist zusätzlich in der Heizkostenverordnung geregelt.

Andere als diese Kosten dürfen in keinem Fall umgelegt werden. Hierzu zählen in der Regel insbesondere Instandhaltungskosten und -rücklagen, Reparaturkosten, Verwaltungskosten und Prozesskosten.

Dieser Mietrechts-Ratgeber ist der fünfte einer zwölfteiligen Reihe von Ratgeberartikeln. Sie sollen einen umfassenden Überblick über das Mietrecht gewähren und erscheinen jeweils einmal im Monat. Bereits erschiene Ratgeber Artikel können über die Kanzlei kostenlos erworben werden. Der nächste Ratgeber behandelt das Thema „Schönheitsreparaturen“.
Ra. Alexander Kakridas

Die Autor ist Sozius der Rechtsanwaltskanzlei Recht-und-Recht in Kronberg (Großraum Frankfurt am Main). Die Kanzlei berät und vertritt Unternehmer und Privatmandanten in allen Fragen des gewerblichen und privaten Mietrechts in der gesamten Bundesrepublik.
Bei Anregungen oder Fragen zu diesem Themenkomplex können Sie eine unverbindliche E-Mail direkt an die Adresse kakridas@recht-und-recht.de senden. Weitere Informationen erhalten Sie auch auf der Internetseite www.recht-und-recht.de.

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